物业纠纷那些事儿，你了解多少？

12月24日大理市委政法委、大理市融媒体中心 • 大理人民广播电台综合广播FM99.9，结合普法强基补短板专项行动推出《城市进行时•政法篇》，本期节目嘉宾：云南众济（大理）律师事务所王霏律师，和您一起关注：物业不让装充电桩，空置房屋需要缴纳物业费吗？物业纠纷那些事儿，你了解多少？

社区，作为人们社会生活的基本依托，其和谐稳定直接关联着大家的安全感、幸福感与获得感，更是社会长治久安的基石。而住宅小区的良好运转，离不开规范的物业服务，它与居民的生活品质紧密交织。近年来，伴随城市化的迅猛步伐以及人们对居住环境要求的日益提升，业主的法律、维权意识持续高涨，物业公司的发展却参差不齐，公众的物业服务消费观和期待值也各有差异，诸多因素相互叠加，使得物业服务单位与小区业主之间因物业服务引发的矛盾纠纷呈增多之势。当纠纷来临，业主和物业服务企业各自有着怎样的权利义务呢？

王霏

云南众济（大理）律师事务所律师

物业服务合同知多少

我国现存的物业服务合同主要有三种形式。前期物业服务合同，由物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段的权利义务达成协议。住宅销售与业主入住是个渐进过程，要求此时具备三分之二以上投票权的业主形成业主大会不现实，可物业管理服务不可或缺。为填补这段空白，《物业管理条例》规定建设单位以招投标选聘物业服务企业。与业主委员会签订的物业服务合同，是业主收房后成立业主委员会，由其代表业主订立。依据条例，业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业订立书面合同。至于与业主逐一签订的物业服务合同，因工作量大、不确定性多，较为少见，除非业主少或一致同意才会采用。不过，无论哪种形式签订的合同，都对业主有直接约束力。

物业费缴纳纠纷

前期合同约束力：即便业主非《前期物业服务合同》签订方，依据《民法典》第九百三十九条，该合同对业主同样具有法律约束力，物业公司有权依约收费，业主拒不交纳物业费无法律依据。

房屋质量与物业费：若房屋存在漏水、屋面裂缝等质量问题，业主与物业公司沟通无果后拒缴物业费，这可行吗？《民法典》第九百四十二条第一款表明，除非能证明问题系物业公司履约不当所致，否则不能以此为由拒缴。此类房屋问题属商品房买卖合同关系，业主应向相关责任单位主张权利，而非对抗物业费缴纳。

物业服务质量纠纷

当物业公司服务水平下滑，出现侵占小区共用部位、卫生差、车辆管理乱、保安值班懈怠等问题，业主不满拒交物业费，合理吗？一般而言，法院会聚焦物业服务企业的服务质量是否契合合同约定。若合同合法有效，物业公司已提供服务，业主接受了，就应依约支付服务费。但依据《民法典》第五百八十二条，若业主能举证物业服务未达标，法院会综合考量瑕疵情况、持续时间、过错程度等，酌定业主按比例降低支付物业服务费。

物业收费调整纠纷

物业公司不能擅自调整物业费。物业服务收费应遵循质价相符、公平公开、合理诚信原则。即便成本上升，物业服务费调整涉及广大业主利益，属 “有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，须经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

装修管理纠纷

物业公司虽常约定可对违规装修业主采取停水停电措施，但这合法吗？以真实案例来看，即便有合同约定，这种行为也不被法律认可。如钟某、黄某装修违规，物业公司断电，法院审理认定供电部门才有权断电，物业公司此类约定属排除业主用电权利的格式合同，应为无效。物业公司若遇业主违规装修且拒不整改，可向供电部门反映，由其决定是否断电，也可依据《物业管理条例》向有关行政管理部门报告，由其依法处理。

其他常见纠纷

车位管理费纠纷：物业公司未经法定程序上调车位管理费，业主有权要求按原标准计费并退回超额费用。

新能源充电桩安装纠纷：业主合法取得车位不动产权，在专有部分安装充电设施，系为日常生活所需，增加其车位使用价值，应属物业管理的合理外延。物业公司应当按照有关行政法规、部门规章及地方规范性文件明确的内容提供相应物业服务，善意协助谭某安装充电设施，提供管理权责范围内的相关材料，协助保障安全使用、加强日常管理。车位产权人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，而充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，是车位产权人正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，物业管理人应予配合。但部分业主会因为不具备固定车位（车库）产权或一年及一年以上有效期使用权，不符合安装充电桩的地方性规定的要求。

空置房屋物业费纠纷：在物业服务合同未约定空置房屋可减免物业费时，业主无权以未入住、未享受服务为由拒缴，依据《民法典》第九百四十四条，物业服务人按约提供服务，业主就得付费。

业主维权指南

业主若遭遇物业公司服务不到位，该如何维护自身权益？首先，若小区有业主委员会，可通过其与物业公司协调，如今许多物业公司重视业主满意度，会接纳意见改进服务。其次，可寻求社区、物业协会等社会组织及政府部门介入调解，法院等也在推动多元纠纷解决机制。再者，对于物业公司违约，业主务必搜集固定证据，向法院起诉或申请仲裁，要求其承担继续履行、赔偿损失等违约责任。最后，若想解聘不负责任的物业公司，需专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意。

生活中的物业纠纷虽琐碎，却紧密关联每个家庭的生活质量。希望大家牢记这些法律知识，遇问题冷静沟通、依法维权，共同营造和谐美好的社区环境。

城市进行时

《城市进行时》节目时间：

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21:00——22:00（重播）

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