鲁法案例【2024】759
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案情简介
2019年1月8日，肖某某购买了某房产开发有限公司开发建设的商铺，但未签订认购书、订购书、预定书、意向书及书面房屋买卖合同。涉案商品房单价为44844.81元/平方米，实测建筑面积为47.58平方米。后肖某某向某房产公司交纳房款共计1045665元。《房产测绘成果报告书》载明的测绘面积是109.53㎡，肖某某认为与交款单据中载明的房产面积出入过大，双方对于涉案商品房面积、交付款时间等一系列交付权利未达成一致意见。某房产公司多次催促肖某某签订商品房预售合同并交纳剩余房款。肖某某称某房产公司在销售时曾允诺商铺东边是休闲广场，而实际现在为停车场，并由护栏进行遮挡。肖某某拒绝再交房款和实际表示已不再购买该房屋。2019年5月11日，肖某某提出退房并退款的申请。涉案商铺未正式交付，肖某某使用该商铺注册了“聊城某烧烤店”，但注册后并未实际经营，仅在商铺内放置了零星杂物。某房产公司起诉请求判令肖某某支付某房产公司房款1088051元以及逾期支付房款损失。肖某某提出反诉请求判令确认双方商品房买卖合同关系于2019年2月16日解除；判令某房产公司返还肖某某购房款1045665元及资金占用期间的利息。
法院审理
本案争议的焦点是某房产公司与肖某某之间买卖涉案商铺的行为是本约合同还是预约合同？如在房屋订购书中约定了房屋坐落位置、面积、总价款、付款方式等内容，而买方也支付了绝大部分房款时，此类合同应该被认定为本约合同，如果缺乏本约合同的主要条款，此类合同应当认定为预约合同。本案中某房产公司称与肖某某签订过认购书，但未提交证据予以佐证，且肖某某不予认可。某房产公司与肖某某对房屋面积、房屋单价、房屋总价、付款方式及时间产生争议，结合肖某某三次付款共计1045665元，推算出涉案商铺单价为44844.81元/平方米，总价款为2090665元，但肖某某对此不予认可。某房产公司提交了销售面积明细表及《房产测绘成果报告书》，但肖某某认为面积差距过大，不予认可。综上，某房产公司无证据证明双方签订了认购书，双方对房屋面积、单价、总价存在争议且就本约合同的主要条款不能协商达成一致，双方之间的商品房买卖行为为预约合同关系。肖某某明确表示不再继续履行，故某房产公司主张肖某某支付房款1088051元及逾期付款损失的诉求，不予支持。虽然肖某某反诉称在2019年2月16日前付清1045665元购房款，但未提交证据予以佐证。肖某某于2019年5月11日提交的退房申请单，而后又两次交纳房款，此行为可以证明肖某某仍在履行。肖某某既未向某房产公司发出解除通知，也未向法院提起诉讼或向仲裁结构申请仲裁，仅是在某房产公司提起诉讼后才反诉主张合同已解除，故肖某某主张确认双方商品房买卖合同关系于2019年2月16日解除，不予支持。据此，法院判决解除某房地产开发有限公司与肖某某的涉案商铺买卖预约合同关系；某房地产开发有限公司返还肖某某房款1045665元；肖某某将涉案商铺内的物品清空搬离。
某房产公司不服一审判决，提起上诉。某房产公司未按期交纳案件受理费，二审法院作出民事裁定书，裁定如下：按某房地产开发有限公司自动撤回上诉处理。
法官说法
本案主要涉及如何根据双方举证情况对商品房预售合同纠纷中本约合同、预约合同进行认定的问题。预约的直接目的是在适当的时机签订本约。《商品房销售管理办法》第16条规定的主要内容包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等共计13项内容。在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等一般均有明确的规定，如果就上述条款没有明确规定，则应当认定为是预约合同，反之则是本约合同。某房产公司无证据证明双方签订了认购书及双方对房屋面积、单价、总价存在争议的情况下，双方之间的商品房买卖行为为预约合同关系。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。本案中，双方就合同条款约定不明，且就本约合同的主要条款不能协商达成一致，肖某某明确表示不再继续履行，故某房产公司主张肖某某支付剩余房款及逾期付款损失的诉求，不予支持。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
第五百七十八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，双方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。
来源：山东高法、聊城市东昌府区法院
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