北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我们两口子退休，住德胜学区房塔楼80平两室朝阳。因为学区房用不上，又没有停车位，加上孩子一家每年回来住两三周，所以想置换大一点的房。
前一段时间看了朝阳公园附近的一套房，塔楼，房屋的面积比我们的大一倍多，小区环境、物业都不错，性价比不错，但房子客厅和几个房间都朝北，只有主卧有个窗户朝南。我担心冬季会冷。据其他住户说，冬季房间里是比较冷，开空调前也就20度左右。
目前学区房不好卖，加上我们资金有限，买房加后期装修，估计还需要添几百万。我们心里很矛盾，担心买错……
请教：
1 房子朝向是否很重要，这种朝北房子能否考虑？
2 性价比高，是换房的首选吗？
我们看房少，没经验。想请教：您觉得换不换？
A：
1、朝向当然很重要啊，老北京话“有钱不住东南房，冬不暖来夏不凉”。毕竟咱们是北方，纬度高，冬天的太阳斜角大，所以对阳光的要求高。不像南方，一年到头也不怎么进阳光，所以才不重视朝向，塔楼也就成了主流。
北京早期是学习的香港和新加坡，但对塔楼不太懂，所以开发了很多。2003年后北京的塔楼项目陡然减少，因为那年非典时香港爆发了“淘大花园事件”。结论认为塔楼的通风朝向不太好，尤其是筒中筒设计，导致空气容易在楼体内流动，所以全楼中招儿。
之后北京很多开发商立刻调整设计，把一些没开工的塔楼都改成了板楼。再之后的新塔楼越来越少，除非是地块儿限制实在没办法的，否则大多都是板楼了。
北向为主的房子这也没什么不能考虑的，看自己的喜好了，房子是用来住的。只是在常规标准中这算瑕疵，如果都是北向的就算硬伤了，流动性弱，价格走势也受影响。
2、性价比在自住角度是换房的首选，在投资角度不是。因为性价比高就说明租金收益率高，但收益率高有可能是租金高，也有可能是单价相对低，也就是因为涨的慢造成的。
3、换不换？单从学区房角度说，如果是用不上学位，那常规建议是换掉。虽然德胜的学区非常好，但毕竟溢价高，既降低了居住的性价比，也有溢价部分的保值风险。今年是入学高峰的最后一年，明年之后是否能撑住溢价得看政策，只能说德胜肯定在学区房算强的。
另外也得看具体小区和房源，房子是用来住的，在学区功能减弱之后，居住功能必定更受重视。所以如果参考韩国首尔，日本东京和台湾省台北的学区房，入学人数减少之后，支撑强的都是好学区中牛校旁边的宜居房产。但即便是如此，居住的性价比也仍然不高，毕竟溢价部分是发挥不出价值的。
4、朝阳公园的估计看的当年的老公寓，商务型的，大多都是曾经豪宅榜上的，典型的自住为主。优势就是性价比高，劣势的塔楼不是太受追捧，价格走势略弱，保值的最好成绩是不再落后。
具体换到哪里看自己了，主要看自己更重视哪方面，各有优劣。另外注意一下物业费，有部分公寓挺贵的，能达到6-8块左右。
仅供参考。
二
Q:
请问，我们情况是孩子27年上小学，现在住在回龙观，三代人一起住。刚处理完外地的房子，手头有大概1000多。比较倾向于西三旗育新和朝阳外国语。你怎么看这两学校？或者索性去华清嘉园之类的顶级小强。
A：
1、我怎么看？有点儿发懵的看呗，不是太理解这思路。都上千万了，朝阳都能买朝外了，那为什么要对标育新呢？图的是离回龙观近吗？如果是这思路只能说看自己的通勤感受了。
但为什么又考虑华清嘉园呢？离回龙观又不近了。而且这对口校也不是小强，而是顶级小学，小强指的是中学，完全是俩概念。所以我不是太理解这仨选项的目的。
2、常规来讲，如果是在朝阳能买千万的朝外房子，那就应该对标海淀或西城的顶级学区了，否则有点儿亏。因为这预算是能在朝外本校买到低溢价的房子的，居住的性价比高，各项算兼顾。而且朝外的排名仅在金刚小强之后（中学），又是九年制，还有2+4（到目前为止有）。
但如果对标的是育新，从学校来讲不算多强，初中派位，学区整体偏弱，但溢价率却不低。请问和朝外相比的优势在哪里？那就只剩一个离回龙观近了呗。
所以如果对标海淀中一二三和上地学区的话还行，可以说从学区角度比朝外强，只是房子溢价高些而已。
3、总之如果是我的话就要么朝外，图个家长省心+房子的性价比高。要么就华清中二，图学校氛围好+海淀资源强，考虑好小升初通道就行。
仅供参考。
三
Q:
请问，目前手里有150，收入尚可，但不保证长期可持续，当前工作地点来广营，在考虑买房（总预算可接受400不超过450）。短期自住，后续可能换城市，考虑长期持有出租。目前看了东洲瑞平、望京西园以及绣菊园明天第一城等小区，比较纠结，有没有购房建议呢？
A：
1、既然考虑出租，那就计算租售比呗，也就是租金回报率，看哪个更高？几个小区应该都不低，看具体房源吧。
2、您这几个小区都不是一个性质，我不好说什么。简单说几句吧，东洲家园一部分是东城拆迁户的安置房，一部分是当时2万多的保障房。所以这属于典型自住为主的小区，优势是经济实惠+房龄相对新，劣势是地段儿普通+密度大+朝向好的户型少+挂牌率高（前些日子是平均值的两倍以上，现在我不知道）。
瑞平家园是回迁房+安置房+保障房，自然也是自住为主了。优势是离地铁不远+房龄新+离阿里近，劣势也是密度大，开发商是首农，质量中等吧。算算这里的租售比吧，有可能是这里更合适，算兼顾的。但长期说不好，看物业的维护水平了。算清楚租售比，有可能有溢价。
望京西园是老小区了，按商品房标准开发，一部分以经适房性质出售的。地段儿算最好，就是小区老了。常规选项是这里，至少图个稳妥，肯定是跟随大盘不吃亏。
绣菊园是经适房立项，部分商品房。价格走势不算强吧，这几个园里就北边望春园的较好，基本跟随北京大盘，其他的几个都弱点儿。
明天第一城是5号院吧？还行，商品房，各项中等，黄老板妹夫脱离国美后的第一个项目，算是比较认真的，比国美第一城强点儿。地段儿也还行，价格基本不落后。
3、简单就这情况，我没什么建议，只是列出这些情况，看自己重视哪方面吧。
仅供参考。
四
Q:
现在我有了换房子的烦恼，想要咨询下您。今年家里添了小孩，想把家顺义马坡130的房鲁能7号（老人住）出手，换望京的房子700左右，以后互相有效应。目前孩子妈在六里桥上班，我在金融街上班，暂时不想考虑学区，因为海淀区学院路有个老破小，（没啥好学区），您觉得望京可以么。
目前看了望京好几个盘了，看上圣心大地了，请您帮着出出主意。或者您那边有好的位置推荐么，主要考虑住房舒适。
A：
1、主要考虑舒适，那没必要考虑别人的建议，凭自己的感受选择才最合适。只有涉及保值投资角度才需要参考别人的意见呢，要不然赚不到钱。
这就跟买车似的，只是为了驾乘体验那就完全听自己的，过几年换车时想保值点儿才参考市场呢。
2、圣馨大地挺好的，望京的老牌儿小区了，质量好，是当年典型的欧式公寓。Slogan我记不清了，大意是全北京绿化最丰富的豪宅，能让业主们自由的健康呼吸。就是年头长了点儿，又是这几座塔楼，空间不太大，2008年后这种产品形式不太受追捧了，所以价格走势略弱，否则怎么也得7/8万往上。
但对应的优势就是居住的性价比高，户型也不算太大，租售比和租金收益率应该都挺划算的。
3、总之挺好的自住为主的小区，荷花池和星座广场都是当年的典范，大飘窗也是。所以如果是考虑舒适就买呗，选尽量好的朝向，别临街，这样出手时方便，价格也能高些。
仅供参考。
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