自2022年起，房地产市场便踏上了长期调整的征程。起初，是郑州、石家庄、涿州等二三线城市率先感受到市场的凉意。而进入2023年，风向突变，上海、深圳等一线城市也未能幸免，纷纷被卷入这场调整的浪潮之中。
从最新数据来看，房地产市场调整的态势愈发明显。2024年，全国商品房销售面积同比下降11.3%，销售额同比下降15.7%。同时，全国300个城市新建商品住宅价格指数同比下降3.2%，二手住宅价格指数同比下降5.1%。这一系列数据清晰地勾勒出房地产市场当下的严峻形势。
房地产市场长期调整的浪潮，对于那些拥有2套及以上房产的家庭而言，影响不可小觑。前些年，央行公布的数据显示，国内有41.5%的家庭拥有二套及以上房产。若算上近些年新增的家庭，这一实际占比或许已达到45%。这些家庭在未来几年内，极有可能面临“五大挑战”。
挑战一：房子市值持续缩水
过去，不少人坚信一线城市的房价“只涨不跌”，下跌的只是三四线城市。然而，现实却给了他们沉重的一击。不仅涿州、廊坊、燕郊等环京三四线城市房价大幅下跌，跌幅超过50%，就连上海、深圳等一线城市也未能独善其身。上海、深圳的房价从最高时的9万多/平方米，跌至如今的6万多/平方米，跌幅超过30%。
当下，上海、深圳等一线城市的房价与收入比高达40，这意味着当地居民不吃不喝40年才能买得起一套房子。而二线城市的房价与收入比也在20-25之间，远高于国际7-8的平均水平。由此可见，未来全国房价仍有较大的下跌空间，拥有多套房产的家庭，恐怕难以避免房子市值继续缩水的困境。
挑战二：房子变现愈发艰难
步入2025年，国内二手房挂牌量呈现不断增长的趋势。全国二手房挂牌量超过10万套的城市多达11个，其中重庆达到17.2万套、成都17万套、天津15万套，就连一线城市的广州也涨至17万套，北京达到13万套。
二手房挂牌量激增，主要源于各地炒房客对后市的不看好。对于拥有多套房产的家庭来说，如今想把手中的房子变现变得困难重重。通常情况下，只有低于市场价10-15%抛售，才有可能促成交易。但许多业主对未来房价仍抱有上涨的幻想，不愿轻易降价，这无疑让房子变现的难度进一步加大。
挑战三：持房压力与日俱增
前些年，不少家庭选择贷款购房。当时，收入稳定且呈增长态势，房贷压力并不明显。然而，近年来经济形势不佳，多数人收入减少，还贷压力陡然上升。尤其是拥有多套房产的家庭，背负的贷款压力远超只有一套房产的家庭。
此外，每年物业费、取暖费、电梯费、维修基金等费用都在上涨。数据显示，2024年全国物业服务成本同比上涨15%。这意味着，持有多套房产的家庭在缴纳物业费等方面的压力也在不断增加。
挑战四：“以租养贷”渐行渐远
以往，拥有多套房子的家庭大多依赖“以租养贷”的模式，即把房子出租，用租金来支付房贷。但如今，这一模式正面临着前所未有的挑战。
在三四线城市，人口流出大于流入，房子根本租不出去。即便租出去了，租金也少得可怜，根本不足以偿还房贷。而在上海、深圳等一线城市，由于生活成本过高，很多外地打工人选择返乡发展。随着租房客数量的减少，一线城市的房子租金也呈现出下降趋势。如今，即便是在大城市，“以租养贷”也变得越来越困难。
挑战五：房产税即将登场
早在2024年，我国决策层就宣布房产税试点城市将扩围。这意味着，在现有的上海、重庆两个试点城市基础上，将有越来越多的城市加入到房产税试点的队伍中来。
根据已公布的政策细则，房地产税将按照房产评估价值的0.5% - 1.2%年率征收，并对多套住房的家庭实行累进税率。届时，拥有多套房产的家庭将面临房产税的征收，持房成本将大幅上升。
房地产市场长期调整的大背景下，拥有多套房产的家庭需提前做好应对准备，以应对即将到来的“五大挑战”。
