上海最难卖的几类房子，请一定避坑！
各种类型的错配产品
错配，就是你的房子总价太贵，超越了所在板块能吸引来的购买力水平。
举个例子，如果你有1500万预算买房，是买中环的商品房，还是青浦新城的顶楼复式？
毋庸置疑，除非是住在青浦的本地人，大部分人都会选前者。
青浦新城的大部分购买力范围就是400-600万，你1000多万的房子，注定是接盘者非常少，放到二手市场上就是极为难卖。
这种房子有没有？不是作者瞎编的把？
答案肯定是有的。
青浦有个小区叫金地佘山天境，大户型就是以年为周期成交的。
对比于挂牌量，真的是有点惨，根本卖不掉。
一般来说，最长出现错配的房子，就是那些总价跨越阶层的房子：
比如刚需社区里的超大户型，和中产社区错配；
中产社区的超大户型，和豪宅总价错配。
当然，很多时候，错配都不需要这么大的价差。
比如主打学区的挂户楼老破小片区，大家都是200-300万的总价。
但是你如果是大户型，总价贵了一两百万就很难卖了。
一方面单价肯定卖不过小户型，实际上在市场上接盘的人也相对比较少。
这种就属于是背离了板块的主流需求，也叫错配。
这样的房子，在今天的市场，真心是难卖的要命，大家一定谨慎避坑。
房子不会卖，价格不好谈
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被时代淘汰的产品
说起被时代淘汰的产品，最为典型的一定是老大楼，或者说老塔楼。
一年前我就写过一篇关于老大楼的文章，详细的写过这种房子的问题，感兴趣可以移步上海跌的最狠的，居然是这类房子？
在市面上大多都是六层以下矮房子很多的年代，有电梯、站得高看得远的老大楼的确是很稀缺的。
但是随着高层住宅的进化，在今天的众多飞机户型落地窗面前，朝向奇怪、南北不通、小窗天井的老大楼自然是要被淘汰的。
尤其是那些面积比较大的房子，今天直接成为了老破大：
改善客群不喜欢，刚需客群买不起。
当然，在某种程度上来说，这种房子也叫错配了。
另一类被时代抛弃造成不太好卖的，是部分楼梯商品房。
说部分，是因为在那种周边都是刚需社区、或者很多老公房的区域，楼梯商品房反而因为品质不错还比较好卖。
比如宝山大华的楼梯商品房，离地铁口比较近的一直比较畅销。
但比较尴尬的是市区里，那种既有楼梯又有电梯的小区里面的楼梯商品房。
在当时的时代背景下，很多人因为电梯房得房率低，楼层高，反而喜欢选择无电梯的房子。
但到了今天电梯房普及的时代，总价600万以上的楼梯房卖掉都很难。
像徐家汇的天际花园，就是典型的既有电梯高层，又有六层无电梯洋房的社区。
以前，其中不带电梯的洋房相对卖掉就比较困难。
但是自从部分楼幢安完电梯之后，房子也相对好卖了起来，本质上也是符合了对应预算客户的生活配置需求。
所谓的被时代淘汰，理性说就是排到了购房者们的买房鄙视链的末端。
大家都是优先看最合适的、最新的产品，实在没得选才会去看这些老房子，捞到的客户太少了，房子自然难卖。
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酒店式公寓
酒店式公寓，可以称之为上海限购时代的“甜蜜陷阱”。
一两百万，单价可能只是周围住宅的一半，就可以让没有购房资格，漂泊无依的年轻人在上海安个家。
而且这些酒店式公寓一般都是商场的配建产物，也因此楼下就是商场和地铁。
虽然得房率低、水电费贵，但是在当时的严苛购房资质情况下，是很多人唯一的选择。
比较经典的有宝山顾村的北城天街，淀山湖大道的万达茂，当年都卖的很火。
此外，在当年，对于那些已经限购的家庭，买一套公寓拿来收收租金也是不错的选择。
如果上海一直维持之前极高的购房门槛，这类房子倒也不至于无人接盘——
但是大环境早就变了：
郊区购房资格取消只剩临门一脚，首付比例只剩15%，利息更是极低。
买100万公寓50%首付就是50万，以前35%住宅首付的时代啥也买不了，今天可以买个三百多万的标准住宅。
但是麻烦的是，连刚需都没了，刚需住宅都卖不动了，何况公寓？
这种情况下，这些曾经主打刚需上车的公寓自然都是岌岌可危。
因此，我们可以看到，大量的郊区酒店式公寓开出了高额佣金、大量二手酒店式公寓破发挂牌——依然卖不掉。
不过最近问世的酒店式公寓也不再和当年一样只是搞小面积收割年轻人，如今酒店式公寓也搭上了改善的东风，开始做起了大面积。
无论是市区和郊区，最近几年都开出了很多一百多平甚至两百多平的酒店式公寓——
只能说，一定要避坑，这是更加大的雷，几乎必然会砸手里。
这个领域里，除了市中心高级酒店运营的顶级公寓比较稀缺，其他的都洗洗睡吧，尽量不要碰。
远郊住宅
这个范围，包括刚需新房，远郊别墅，远郊二手房。
远郊的房子不好卖如今已经形成共识。
上海的刚需不太够用了，上海的城市开发思路变成了回归市区，上海郊区的新房还在大量供应：
这种情况下，远郊的购买力自然是大幅度萎缩的，很多远郊小镇都成了“鹤岗化”的地方，房子自然是无人接盘。
上一个走上这个道路的就是之前的环沪，如今上海郊区的一些地方也是如此上海郊区，正在环沪化。
其中最麻烦的就是那些远郊无饼的地方：
如果说有规划，至少还有个对未来的盼头。
如果一个小镇连规划都蹭不到，那就和环沪边陲没啥区别了。
比如宝山罗泾、嘉定华亭、青浦白鹤这些地方，新房可以靠着广告、分销带看客户。
你的二手房可就没那么容易找到下家了。
没落的地方
前几天写了一篇关于外高桥新房滞销的文章浦东下滑最严重的地方，房子一套都卖不掉了很火，一天多的时间就成为了10w+的爆款文章。
外高桥板块房子卖不掉的核心原因就在于板块地位严重下滑，或者说没落，购买力下降、流失。
20年前浦东产业最强的是金桥和外高桥，整个浦东北面购买力很强，外高桥、森兰房子很好卖。
如今进入张江时代，浦东城市发展一路向南，北面已经靠江的外高桥就成了明日黄花。
在增量不再的时代购买力缺失外流，房子自然难卖。
由此引申到上海的那些老工业区，比如老闵行、老宝钢、金山石化，都有类似的情况，具体可见上海工业区的三大遗憾。
随着产业人群减少，购买力外流，这些地方都逐渐成为了内生型市场，房子大多都是地缘客户成交，肯定是不好卖的。
类似的还有近郊的一些老城，比如以前大虹桥里面，青浦徐泾老镇、闵行诸翟华漕都是独立小镇，有自己镇上的核心位置。
这些小镇九十年代到两千年代初期也建设一些属于“镇子豪宅”的商品房社区，当年只有本地的有钱人才能买得起。
但是随着上海市区拓容、大虹桥开发，这些区域逐渐融入市区的价值体系，新房大量供应——
这些开发于那个时代的好房子直接就变成了无人接盘的资产。
结语
上海楼市如今以改善为驱动力，很多家庭都要先卖后买。
怕就怕卖低了价格，买入了新的垃圾资产，属于自己家庭的资产置换链条直接就崩了。
因此合理分析标的价值潜力，就变成了重中之重。
篇幅有限，关于买房选择，卖房技巧，后续会继续推文。
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