现在的房价是涨了？还是跌了？就目前来看，无论是涨还是跌，都不能判断楼市回暖。此前二手房价格有上涨趋势，但是并没有连续持续下去。
4月19日，4月份70城房价数据公布，环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。
就全国而言，官方给出的解读是，今年以来，政策效果继续显现，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。4月房地产市场交易和价格基本稳定，不同城市有不同变化，部分一、二线城市交易活跃度有所提升。
的确如此，从大趋势上来看，政策效应是非常明显的，加上此前说过城镇化率以及改善需求等确保房地产市场肯定还会保持一个比较平衡的状态，未来依然有潜力。
按照官方给出的数据看，房地产市场基本稳定体现在几个方面，第一，市场交易基本平稳。二是房价运行总体稳定。三是房地产库存和新开工有所改善。总之一句话，当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍待进一步释放，部分地区房地产去化压力较大，促进房地产回稳仍需要继续努力。
这是比较客观的，对政策调整有很大影响。但全国房地产市场分化严重，看这种数据对个人买房指导意义不是太大。
所以，我们给大家说说北京，4月北京房价整体平稳，但新房和二手房价格也是分化的，与此前不同。其中，北京新房价格环比上涨0.1%，二手房价格环比下降0.6%。
由此可见，市场还是在反反复复波动。二手房作为楼市晴雨表或许更能反映市场的真实状态。而新房价格环比有所上涨，可以看出市场在逐步向好，这跟此前的政策有关，向好是政策影响的，后劲不足也是政策效应减弱决定的。
更重要的在于新房市场供地发生了改变，今年以来，北京优质地块的入市改变了市场格局，新房价格热销直接带动了新房价格的上涨。一个是结构性调整，一个是市场需求依然很强。对于买房人而言，此时与其关注房价涨跌不如把心思用在对板块和产品的综合评价上。今年，官方多次强调，楼市政策还会继续加码，相信不久北京还会推出宽松政策，以刺激改善和刚需需求，带动市场逐步回稳。
接下来，北京可能会在五环外进一步松绑。比如降低非京籍购房社保年限甚至五环外取消限购，多孩家庭给点购房指标，或者放开高价改善房限购。北京优化调整房地产政策的空间也将逐渐打开，北京市场修复也有望发挥示范效应，改善整体市场预期，对稳住经济大盘起到坚实作用。
所以，当前市场的波动也就意味着将会加速后续政策的落地，相信一线城市特别是北京、上海将会引领全国楼市逐步回暖。对于楼市何时真正企稳各大机构有不同的看法。不过最近，高盛和大摩两个机构的判断却有异曲同工之妙。
5月16日，一财发布了高盛对明年房地产市场的预测视频，其中核心观点是，2026年下半年一二线城市房价将持续企稳，房地产市场将推进 “L 型复苏”，即市场在经历下跌后逐步企稳，呈现平缓的 “L” 型走势。
与此同时，本来，全球四大投行之一的大摩判断中国房地产企稳或在2025年二季度，但前不久又更新为更新之前的预判，即中国房地产企稳或将延迟到2026年四季度！这与高盛的判断大差不差。
其实，从去年930新政后，大家预期都比较好，信心倍增，但到了2025年还是有很多不确定性的，包括收储去库存落地体量是否能跟上，以及外部环境的恶化都会对我们的房地产回稳时间有影响。
当然他们也不是神仙，也在不断修正自己的预判，所以，2025年至关重要，我们经历了外部挑战，也做了最坏打算的应对策略，但事实证明，我们不怕惹事也不怕事，在向着我们的预期转变。
我们扯别的都没有用，比如人口、城镇化或者什么救市，最重要的还是供求关系的修复程度，以及老百姓收入、就业情况，说到底，跟经济基本面是否边际改善有很大关系。如果这些不改善，指望房地产市场大幅回稳不太现实，也支撑不住。
房地产的底应该不远了，但短期之内还很难见到明显效果，还会继续徘徊一阵子。
