北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，之前在头条，您回答过我。我的头条被封号了。当时是问您积分落户，然后买房建议。您当时预测我的分数没有希望，于是两年前由于老二要上小学，在天津河西一片285万买了重小学区。
不出意外的又出意外了，今年积分落户出乎所有人意料的涨的慢，我现在117.63分，大概率能落。现在老大是五年级，明年小升初。回北京是不是应该考虑朝阳单片对口的八十和人朝？还是龙体买个占坑？
现在通州梨园有套房子能卖300出点头，手里有四百不到现金，天津这个估计只能卖260。基本没有贷款。请问您建议东城还是朝阳单校划片？卖通州还是卖天津？卖天津好像时间来不及，我还得住到明年七月。
A：
1、既然老大五年级了，那如果是我就肯定选朝阳了，哪所学校看具体房子情况吧。或者说换了我是会买80的，人朝次选。
2、因为既然已经都上学了，那就用不上小学的学位，此时再买龙体的就不太值了。同等的学区溢价，利用率却少了一多半，亏了。
而朝阳是有自己特色的，就是如果只买中学对口的房子，至少是能做到溢价低，甚至能买到完全没溢价的。那这不就算值了吗？对您家情况来说就性价比更高了。
3、之所以首选80，主要是老牌儿名校，各项都有保证。而人朝不是说不好，只是扩招太多，对中学师资的要求高，是否能坚持好成绩待观察。
4、至于天津的我没建议，我都两年多没去了，不敢说什么。
仅供参考。
二
Q:
咨询一下，秀菊苑北区的房子怎么样？保值能不能跟上大盘？
A：
1、秀菊苑，在哪儿啊？我怎么没听说过这个小区啊？是北京的吗？分南区北区，那是不是说的“绣菊园”啊，老北苑的那个？
2、如果是的话那就不算太强吧，可以参考北边望春园的价格。因为这几个小区都算同一个大项目，性质和品质都一样，价格也都是一个标准。那到目前为止，望春园的算是基本跟随大盘没落后，周边几个就稍微弱点儿了呗。
以后看物业的维护情况吧，如果维护的好，那有可能跟上大盘。但也不太可能有逆转，毕竟塔楼多，不是太受追捧。
3、我这说的可是“绣菊园北区”啊，您说的“秀菊苑”我真不知道在哪儿。
仅供参考。
三
Q:
请问地铁11号线二期会对六里桥区域房价有影响吗？另，岳各庄市场拆迁后规划建设如何？
A：
1、是否有影响？我只能说近15年来，北京市区的各条地铁线路都对沿线房价没什么影响。
2、因为地铁在北京早就是标配了，没人愿意为了坐地铁而多掏钱的。尤其是再增加的线路就是锦上添花，做不到雪中送炭，毕竟北京不是小城市，六里桥也不是远郊或燕郊。甚至是在郊区的地铁也是标配，有了不加分，没有的话必定减分。
北京楼市历史上只有一次地铁拉动房价的情况，5号线开通的时候，南三环南四环的房价暴涨，直接对标东三环+北四环。但这种情况只延续到2010年，之后就又都回落了，高峰期接盘的业主们站了几年岗。之后的4号线和9号线都是波澜不惊，对房价完全没影响。
3、再一点，在投资市场中，任何信息都是没人知道的时候才最值钱，赚的就是信息差。一旦公布就是利好出尽的时候，未必是利空，但也不值钱了。
4、规划我不知道，没关注过。
仅供参考。
四
Q:
请问，我们是在复兴门上班，想买新房是现房，二手房买次新的希望是1号线五棵松或者是大望路附近。另外想考察丰台科技园附近的，不知您有啥建议。
A：
1、这我能有什么建议啊，房子是用来住的，自己喜欢哪儿就买哪儿呗，也不用听外人的。
2、不过您这好像是刚有个想法儿吧？否则也不会东西南的选板块，离的太远了。简单说吧，五棵松的都是海淀学区房，都有学区溢价。看具体学校和房源吧，高了30%，平均20%多，低了10%以上。考虑好居住的性价比和溢价部分的保值，毕竟今年是入学高峰最后一年，明年之后是否还能撑住溢价比例得看政策。
3、大望路指的是地铁站吗？如果是的话，这周边的公寓多（70年的，有商务也有商住），考虑好产品特点，这种房在当年受追捧，业主租客都是非富即贵的。2008年之后不是太受追捧了，价格走势偏弱。但也有优势，那就是居住的性价比高，优劣势都是互补的，看自己注重哪方面。
4、丰科园附近那就考察吧，挺好的，我没什么建议，也猜不出您的预算，考察完再说吧。
仅供参考。
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