中国房地产在2035年的四个“终局”走向，这可是来自高盛的预判。2025年是中国房地产“十四五”规划的收官之年，这一年，房企和咱们老百姓都在谋划“十五五”，也就是2026年到2030年的战略蓝图。做这个未来五年的战略规划，可不能只盯着当下，而是要站在行业终局的角度，至少得从未来10年、20年中国房企地产的“中局”去看，当下房企该往哪走，咱们的房子是卖还是留，又该怎么突破困境，这才是有前瞻性的战略指引。
实际上，中海的管理层就说过，从2021年7月开始的这一轮房地产行业深度洗牌、出清和调整，其结果会直接影响甚至决定中国房地产未来十年，甚至更久的企业格局，还有家庭资产布局的重新构建。这可是个关键的战略窗口期。就在这个敏感时间点上，全球四大投行之一的高盛发布了一份关键报告，叫《经济转向内需驱动，聚焦中国房地产价值链中的买入机会》。报告里，高盛从大视角给出了中国房地产在2035年的行业量化格局和发展态势，我给大家简要总结了四点，来跟大伙分享分享。
结论一：未来10年房地产销售规模二度收缩40%
现在房地产还处在下行周期，都说房地产未来规模在10万亿左右，但就目前情况看，短期内这个10万亿规模怕是保不住了。特别是从2025年4月新房销售掉头向下的趋势，以及2025年整体经济面临较大压力来看，预计2025年新房销售会继续下滑到8万亿至8.5万亿左右。那10年后，也就是2035年，新房市场还能剩多少呢？
高盛给出了一个引人关注的判断：2035年中国新房销售面积预计会比2024年再下降40% 。第一次降幅40%是近四年的急速下降，从2021年的18.2亿平方米跌到2024年的9.7亿平方米，降幅超过40% 。
第二次降幅40%是未来十年的长周期收缩，也就是2025年到2035年这十年间，预计2035年相较于2024年再跌落40% ，折算下来大概会是5.8亿平方米。当然，这个过程可能会有起伏，但整体趋势是向下的，到2035年新房销售面积将进入“5字头”。
预判二：二手房交易量和装修需求填补新房缺口
虽说新房市场预计下降40%，不过好在二手房交易量和装修需求会补上新房下降留下的市场空缺。按照推算，2024年到2035年新房预计收缩4亿平方米左右。但随着房地产存量需求持续大规模爆发，高盛预测2035年整个地产链，包括二手房、装修市场等潜在市场规模将达到5.7万亿，相比2024年增长70%。在这5.7万亿的需求里，60%是可持续的内需，很明显，这会是未来中国经济扩大内需的关键支撑之一。
结论二：2035年十大开发商份额将达50%
现在房地产已经进入了“少数派”主导楼市发展的格局，也就是全国范围内，基本就十多个城市和十多家头部房企还在活跃发展。像有十多个城市还能相对安全地进行有现金流、有利润的持续开发，而大多三四线城市和普通二线城市，头部房企都暂时不拿地了。比如说，只有像头部央企这样的房企，还能实现持续拿地、开盘、热销的滚动开发良性循环，大部分房企都没能力拿地，只能无奈地去库存，积攒现金流求生存。
从量化角度看，2024年十强房企销售额占市场份额达到了21%，这个比例不算特别高。那到2035年会怎样呢？高盛做了两个判断，一是预计到2035年，前十大开发商在全国市场的份额将接近50% 。
对比一下，高盛还提到2023年美国、日本东京大市区前十大开发商的占比基本也在40% - 50% 。二是前十开发商在一二线城市的市场份额会翻倍，从2024年的30%左右提升到60%左右。这两个预判说明，未来十年头部房企和头部城市“强者恒强”的趋势会更明显。
其实这两年这种趋势就挺明显了，房企为了规避风险，纷纷快速从三四线城市退出，集中资源深耕一线和二线城市。比如说，2024年百强房企新地储备中，一线城市占比提升到26%，二线城市达到66.5%，三四线城市只有7.5% ，这意味着百强房企拿地的92.5%都集中在一二线城市了。而且高盛认为，聚焦一二线城市可不是短期策略，而是长期趋势。
高盛指出，未来土地供应更多由城市需求驱动，开发商也是一样，有持续需求的地方就会有持续供应。所以，未来主流头部开发商会进一步高度集中在中国一二线城市进行扩张。
我还看到一个数据，2024年拿地金额前十的房企，没有一家投资城市超过20个，基本都在10个上下。一位十强房企负责拿地的人就表示，像北京、上海、深圳、广州这些一线城市，还有杭州、苏州、南京、合肥、西安、成都等优质二线城市，作为中国经济最具活力的地方，他们长期看好，未来主要投资资源都会集中在这些高能级城市，以保证公司在规模、利润、流动性和安全性上达到均衡。
预判三：2035年二手房交易量或占行业总量2/3
随着新房供应量减少和开发行业收缩集中，未来中国房地产的住房需求会越来越多地转向二手房市场。高盛预计，到2035年，中国房地产二手房销量基本能达到8亿平米，乐观估计可能到9亿平米。这9亿平米是什么概念呢？2024年新房销售额对应的新房销售量才9亿多平米呢。很显然，2035年二手房销量要是能到9亿平米，那可是个很乐观的数字。
咱们再看看当下二手房销量情况，根据贝壳数据院的数据，2023年全国二手房成交面积约为5.7亿平方米，同比大幅增长44%。2024年二手房成交面积又增长了5%，达到6亿平方米，占新房和二手房总交易面积的45% 。预计2025年二手房交易面积增长5%，达到6.3亿平方米，市场份额占比46%左右。
从2020年到2025年，二手房交易占比从20%增长到46%，这表明在新房市场急速下行时，二手房销量占比已经接近半壁江山。对此，高盛预判2035年二手房交易量占总交易量价值的66%或者64%。66%是什么概念呢？
这和发达国家60% - 90%的水平差不多，就像现在美国房地产二手房销售占比高达90%，新房只占10% 。66%差不多就占了房地产销售总量的2/3 。按照高盛2035年二手房9亿平米来算，这就意味着2035年新房二手房销售总量在13.5亿平方米左右，推算下来，2035年新房大概4.5亿平米，新房销售额大概在5万亿到5.5万亿左右。考虑到未来GDP按3% - 5%增长，全国销售均价大概在1.2万每平米左右。
预判四：未来10年装修市场翻倍
新房市场在跌落，但存量市场5.7万亿的需求却在崛起，到2035年存量时代将真正成为主流。就像高盛报告强调的，到2035年，二手房交易和装修产生的市场需求，很大程度上能抵消新建住房减少带来的影响。
具体来说，2035年二手房交易与装修市场需求，能给房地产上下游价值链的公司带来5.7万亿的市场需求，这个市场相比2024年将增长75.7%，规模相当大。新房开发市场在收缩，可存量市场却显著增长，从整体来看，大房地产行业依旧会持续发展。
高盛基于1%的综合翻新率和110亿平方米的建筑存量预测，2035年翻新需求将高达20亿到23亿平方米，相比2024年增长近三倍，2024年翻新需求是12亿平方米，占建筑施工总量的60%。这一需求能抵消新房建设减少的影响，还能推动建材、家装等行业发展。为啥装修需求会大爆发呢？
高盛解释主要是因为二手房交易占比提升到66%，还有改善型需求增长，像房屋置换、老旧小区改造等。
咱们总结一下，未来十年新房销售可能保不住10万亿规模，但即便如此，也会在5万亿到8万亿左右。未来中国房地产市场长期发展模式将转向存量优化加上结构性机会，一二线城市的核心资产、二手房交易以及翻新装修需求，会是未来十年关键的增长点。
