对于买房人而言，在几年前，现房销售几乎是不敢想的事。
那时，普遍认为现房销售是几十年以后的事。
但，没想到才几年时间，现房销售成为眼前可望又可即的事。
包括郑州。
你看当下，郑州已经有很多在售楼盘是现房销售了。
现房销售，分为开发商的主动现房销售和被动现房销售。
所谓主动现房销售，那就是主动性把房子建成现房后才开始销售。
目前郑州主要有两个试点项目：
一个是北龙湖的郑汴建投+海义试点项目。后来，此项目命运多舛，海义退出，郑汴建投单独运行，皆知目前还没进一步进度。
另一个是惠济区的现房销售项目招商迎宾瑞景园。此项目进展顺利，有序建设。
所谓被动现房销售，就是开发商建的房子已经现房、即买即住、还在销售的状况。
此种现象和楼盘，目前郑州很多。
比如，高新区的金桥西棠、谦祥云栖、保亿豫景晨园、高新和锦莲序、高新书香云境的部分、大正水晶森林的部分；
比如，常西湖新区的裕华城、华瑞紫韵城四期；
比如，老三环内的中铁泰和府、佳源名门橙邦、电建洺悦融园、国投昆仑朗境、阳光城；
比如，二七新区的郑州华侨城、亚星锦绣山河大二期；
比如，管南片区的商都阜园、富田城九鼎华府、富田城九鼎公馆的部分；
比如，滨河国际新城的中建元熙府、华发峰景湾；
比如，白沙的郑东华府、城发和府、银榕居、汇泉东悦城三期、吉地澜花语、鲲鹏小镇；
比如，北龙湖的绿城湖畔云庐、中海云著湖居；
比如，杨金片区的正弘璟云筑、信达时代国著、广汇湾。
以及其他还有部分房源（小于50套）在售的楼盘及即将交房的楼盘。
甚至，这种类型的房源，占整体在售住宅楼盘数量的一半。
在某种程度上，郑州已经实现了近50%的现房销售
问题的关键是：现房销售，眼见为实，买房人就买了吗？
有时，答案恰恰相反。
买房人，反而犹豫了。
现在市场上卖好的楼盘，反而还是期房。
譬如，那么多的四代宅楼盘。
微观上看，是否现房销售，并不是房地产兴盛和是否好卖的关键。
有时，也不是买房人决定是否购买的关键。
5月初，关于全国现房销售，又掀起了一拨议论的小高潮。
一个表现是经济观察报网站发表了一篇文章，采访相关部门言之凿凿中国下一步要全面开始现房销售。但，这个新闻稿，在发布后5个小时后删除了。
另一个表现是彭博社的小道消息：
这个小道消息，和经观网的报道，内容基本类似。
核心内容是：
1、中国正考虑在全国范围内推广商品房现房销售制度！以重塑购房者对楼市的信心。
2、现房销售制度将改变此前以预售制为主的商品房销售方式，成为房地产发展的新模式。
3、根据讨论中的方案，现房销售制将按照开发商拿地的时间进行“新老划断”，即开发商在政策正式公布之后取得的住宅用地将适用现房销售规则，此前的项目不受影响。
后来，这个小道消息也不了了之。
正当人们以为此消息是“假消息”时，多家媒体报道：
信阳新增商品房一律实行现房销售！
这个新闻的信息来源是：信阳市住建局印发的《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》。
我打开了网站，找到了原文。
事实上，这个文件很小，只是一个老生常谈的关于加强商品房预售管理工作的若干措施。
其中，在第一段“严控预售许可条件”里，这样写道：
这段文字，主要是说开发商楼盘获取商品房预售许可证的条件。
强调：文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可
只是，在后来突然来了这么一句：
文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。
这一石引发千层浪，全国多家地产媒体及自媒体对此进行渲染，说“信阳打响了现房销售的第一枪”。
“现房销售”这个事啊，我是这样看：
1、我觉得信阳这个文件，可能存在误写或误读的可能。以我对信阳房地产业、信阳楼市、信阳开发商的了解，他们根本做不到现房销售。如果信阳要第一个严格吃螃蟹全面开始新房销售，那么信阳的土地更没开发商去拍了，信阳楼市会“晕倒”得更快。
2、从全国楼市、郑州楼市“现房销售试点”的表现来看，此政策阻力很大、难点很大。理想很丰满，现实很骨感。确实执行的土壤和动力。
3、最大的阻力是什么？其实是资金使用和资金成本。一个楼盘，从获取土地到现房这个过程，至少得2年时间——如果是精装，至少得3年时间。这么久的时间，你让开发商全部是投入而不一分钱的回款，别说是民企，就是国企央企房企，也很难。这个问题，是真正的现实。现实是很残酷的。
4、比如按信阳这个政策，你明天拍了一块地，随后规划、建设、开发，但你需要在2028年才能卖出第一套房，你如果是开发商BOSS，你会怎么想？更可怕的是：当2028年你开发的房子成为现房后，你能保证你开盘就能卖光吗？买房人会抢着来买吗？如果没人买怎么办？——这真的很可怕。
5、我谈的不是道德，我说的是微观商业运行逻辑。事实证明并不是新房了就能卖的很好。如果再碰上规划政策的变化——比如你现在规划的是非常流行的第4代住宅，但是3年后你变成现房后第5代住宅出来了没人买你了你除了哭还能干什么？
6、所以，我觉得当房地产还是一个大产业时，他的“全部现房销售”理想，很难很难。
7、不是我不支持现房销售，相反，我全力支持现房销售。作为买房人，我也非常厌恶并痛心于当下中国房地产行业货不对板、交房垃圾、实物和效果图是两重天的通病。但，这个问题的解决，是个系统工程。指望现房销售想解决，很难。
8、这个逻辑，就像现在郑州市场的很多现房，很多人咋不去买？而去买效果图的期房？
9、其实，卖现房比卖期房更难。因为，现房就是二手房
10、房地产，及房地产行业，太系统，太复杂。从微观角度和人性角度，我对“全面现房销售”的实施表示悲观。
本文完。
