又一判例要求开发商返还首付款、已偿还贷款及利息，并承担剩余贷款本息。近日，连云港市的一起商品房纠纷案件引发大家的关注和热议。据报道，柏某、杨某因开发商逾期交房，先诉请解除《商品房买卖合同》，并与开发商达成口头约定，由开发商继续偿还案涉借款。但开发商后续未如期还款，仍由柏某、杨某偿还贷款。于是，柏某、杨某诉讼请求解除《个人购房担保借款合同》，最终法院判决开发商给付柏某、杨某已代其偿还的贷款并继续归还未偿还的贷款及利息，直至还清。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。这一案件中，根据该解释，购房人不仅成功实现了退房，法院还判决开发商返还首付款、已偿还贷款本金及利息，并承担剩余贷款本息。
这一判例给部分遭遇延期交房的购房人吃了一颗“定心丸”，尤其在当前部分房企流动性危机背景下，具有重要的示范意义。但是，结合我们代理的延期交房的案件来看，在实际操作过程中，直接解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》或许并不是最佳解决方案。这些客观阻碍不容忽视：
1.程序复杂：购房人需先通过诉讼解除合同，若开发商拒不配合，可能涉及多轮执行程序，耗时耗力；
2.执行困境：部分开发商账户资金被冻结或转移，无钱可执行。即便胜诉，购房人仍面临“执行难”。
因此，在维权过程中，我们通常将直接解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》视为兜底方案。在此之前我们会尝试通过各种手段先推动复工交房。当前，在国家和地方的各种政策扶持下，许多烂尾楼项目已经被列入保交楼和白名单，部分项目通过政府协调、纾困资金注入等，或将重启。在此期间，购房人也可以积极参与业主组织，通过主张延期交房的违约金、信息公开、违法查处等方式给开发商施加压力，促使开发商积极复工交房。
相比之下，推动复工交房会大大降低购房人钱房两空的风险。若项目彻底烂尾，业主们也可以申请开发商破产，并在清算中主张购房人债权优先受偿。
作为一名律师，相比于看到一波三折的胜诉，我更希望大家能够在事前化解相关风险，远离延期交房。对于即将购房的购房人来说，可以优先选择现房，从源头上降低延期交房的风险。
