价格起来了没有啊？房子卖掉没有啊？市场没有信心的时候，你越作践自己，越不受待见。
今天拿两套自己投资过的房产做一个案例分析，一不小心就要揭一下自己的老底了。主要是哪个案例呢？
2015年，我在珠海的市中心买的一套房子，当时是141万。2016年我就把它卖掉了，卖了256万。当时买家因为不够买房的资格，还费了一番周折才拿到手的。同一年，2015年的9月份，我投资的珠海华发风尚几套两房的小户型，其中一套96万买的，去年的7月份73万卖掉了，大家算一下亏了多少钱。
这两套房都是我操作的一个典型例子。老马都会试错呀，这金钱损失了，是不是要从中找到一点教训来弥补一下呢？否则这个亏就白吃了呀！大家可以思考一下，那为什么我亏损的这套房子，2018年、2019年没有及时去卖掉呢？当时卖掉还可以赚点钱。因为限售不给卖，这个一弄就是口罩事件以后的事情了，直到拖到我血亏为止，大家能不能理解这其中的一个点？
另外一个点，大家思考一下，我前面那套赚钱的房子，它是市中心的相对老的房子，当时已经有十年的楼龄了，而我买的珠海华发那个是没有交楼的，这个算新房子是5000多户的大楼盘，这个旁边还有万科、金地的一些大楼盘。那你们说一下，是老房子值钱还是新房子值钱？地产老炮这里没有新旧之分，只关心有没有价值，是否有利可图。
第三个特点就是我投资的房子虽然是大楼盘，但是它在郊区。而现在各种咨询我的朋友，很多很纠结、很郁闷的人，跟我那套房子很类似。一个共同特点就是在各个城市买到郊区的比较大的楼盘，然后又没有入住率，甚至配套都还没有怎么造好，所以就造成了一些空置。那么这几年的地产寒冬，降价最狠的就是这些房子。而真正的市中心的房子，反而没有什么下降了。
所以现在还有一些朋友深陷于“旧房子不值钱，新房产怎么怎么好，将来怎么怎么样”的观念里。新型的房子它一般都是大房子、低密度住宅，它拿地成本也很高的。你可以把它理解成豪车。那所有的老百姓都在开豪车，还是开普通的家用轿车啊？大家想一下，普通家用型的轿车是不是最大的市场？
再讲另外一点，你比如说买了一套房子，你涨下了100万，但是你没有卖，因为没有装在你的口袋里。那么这个钱叫什么呢？
这个钱叫浮盈，就是表面上的一个数字。那现在很多朋友发现买的房子现在去卖，按照市场价呢，有可能亏了100万，然后焦虑得不得了。那我请问你，你卖了没有？没有卖的话，可不可以理解成它就叫浮亏呀？那这个价格是不是虚的呀？是不是存在的呀？所以你唯一要赌的是未来值不值钱，对不对？那你把自己搞得那么焦虑干嘛呀？
然后大家集中去挂牌，互相踩踏，互相“卷”，那你能卖个好价钱吗？全部去练“亏钱宝典”了，只能比谁亏得快，最后两个人的积蓄都没了，对吧？
价格起来了没有啊？房子卖掉没有啊？市场没有信心的时候，你越作践自己，越不受待见。那这个时候我们可不可以思考一下，有房租收的人，他是不是就比较稳？或者说他的杠杆加得不那么多的，他没有那么大的贷款压力的时候，他是不是没那么慌啊？所以说这个投资风险是谁造成的呀？所以我们要好好反思是自己。
那么现在再讲一点，租金回报率计算，它是有两个公式的，一个叫静态租金回报率，一个叫动态租金回报率。还有一个叫息差比。还有就是我们要懂得房地产的政策逻辑。很多人什么都不知道，那如果这些都是糊涂的，还在那儿争论不休。
还有很多朋友，病急乱投医，还跑到什么房产直播间，人家准备了一套话术，忽悠你几个小时，其实还不如我讲一分钟。关键是，他把你往他想要的方向去做误导。
