市场下行，炒家最容易“受伤”。
中介爆料，近期南沙、有业主一口气甩卖24套商住房源，折价仅820万，比起入手时的2300万，浮亏1480万。
业主这波割肉，算是割到大动脉了。
事实上，这并非个例，几年前很多扎堆涌入南沙商办市场的炒家，这两年都在陆续被打回原形..
｜南沙航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
事情起因是这样的，前两天有中介透露，金洲板块某位业主抛了南沙万达广场的房源。
卖法相当干脆直接，是24套房源打包抹泪割肉的那种。
据了解，2015年业主买入的时候，总价大约是2300万左右。
当时业主是整层买下的，之前一直是放租，但最近因为缺钱，血亏出货，直接以820万总价卖掉。
简单按成交总价计算，起码浮亏64%的本金。
｜图源：贝壳找房
这还不是最恐怖的。
据了解，该业主出售的24套房源，总面积加起来大约是1357平，成交单价约为6043元/平。
而且，这不是孤例，贝壳成交数据显示，目前南沙万达广场的成交价，普遍在5100元/平左右。
对比当初该楼盘2.9万/平的巅峰期价格，就剩零头了。
｜图源：贝壳找房
值得注意的是，10年前南沙万达广场入市的时候，那可是卖得风声水起。
2015年的时候，一年就卖了2500多套新房，2016年网签价，还一度冲上了2.9万/平。
换句话说，那几年买入南沙万达广场的投资客，亏损基本在50%以上，多得甚至可能达到80%。
｜广州楼市发布 制图
事实上，除了南沙万达广场，南沙很多公寓小区的投资客，这几年同样亏得有点心态崩溃。
楼市君统计了下，从2021年到现在，不少热门公寓或者商办，二手成交价已经跌了40%-50%左右。
｜广州楼市发布 制图
比如同是金洲板块的香江国际金融中心，其二手公寓在2021年时，还能卖到1字头，现在成交均单价普遍在5000多元/平。
｜图源：贝壳找房
楼市君粗略看了下，南沙目前2字头左右的公寓和商办，一只手都能数的过来。
而在2021年之前，南沙2万+/平的的商办楼盘，数量有44个。
商办楼盘集体失守2字头，也侧面说明南沙的公寓市场，遇到的是一场集体性“寒流”。
万达广场业主狠心割肉，只是其中缩影。
贰
说实话，南沙二手公寓之所以降得这么猛，更多还是大环境导致的。
首先，这几年房地产市场迎来调整，市场的投资情绪大幅减弱。
商办和公寓作为曾经热门的投资选项，自然不可避免的受到冲击。
所以我们看到，不仅仅是南沙，包括中心区的大部分二手商办，同样面临着相同的问题。
｜南沙航拍
｜广州楼市发布 摄
其次，供应层面上，南沙一手商办的货量在水涨船高，一定程度上，挤压了二手房源价格。
中指院数据显示，目前南沙的商办库存已经从2021年的9937套，飙到了1.1万套。
相应的去化周期，则是达到了90个月。
也就说，如果按照现在的卖货速度，南沙现有的商办库存，需要7年半才能卖完。
｜广州楼市发布 制图
特别是随着现在南沙进入兑现期，很多商业、商办和公寓项目，还在陆续释放货量。
这对二手商办市场而言，也是一个考验。
最后，促使南沙商办成交价下跌的，还有租金回报率下降的因素。
从宏观层面来看，这几年南沙的租金一直处于“萎缩”趋势。
比如在2021年，南沙的平均租金是27.33元/平·月，到去年的时候已经降到了24.93元/平·月，回报率肉眼可见的在下降。
这显然也在一定程度上，削弱二手商办的议价能力。
｜广州楼市发布 制图
但值得注意的是，随着南沙二手商办降到“低点”，它的性价比，也在放大以价换量的效果。
比如去年，南沙二手商办成交面积增加了20%左右。
而这里其实也会带来一个好处， 那就是：它能加速企业和就业人口向南沙靠拢。
理由很简单，随着商办价格走弱，企业置办资产，和就业人口的租赁成本都会跟着降低，这无疑会虹吸更多的企业和人口到南沙。
这对于南沙长远发展，其实也有一定的好处。
站在宏观角度看，南沙的商办价格下跌，也并非全是坏事。
