上海现在每逢土拍必火。
今天第四批土拍火的是杨浦，定海社区L4-02地块楼板价突破8万，拿地方是保利置业。
地块位置
该地块出让面积21150.46㎡，容积率2.5，建筑面积52876.15㎡，起始楼面价约6.3万/㎡，土拍溢价率26.3%。地上建筑限高40米，定海路沿线建筑高度可突破至60米，中小套型占比40%，装修集采价4000元/㎡。
全网都在说这里叫杨浦滨江、叫东外滩，其实离复兴岛运河就200米。
复兴岛是什么地段？说是杨浦最差地段中原地区可能不同意，说是杨浦最边角料地段没人有异议。
这样的地方，土地都卖到8万多。
隔壁的中海·云邸玖章南区楼板价73288元/㎡、北区69138元/㎡。
中海两个地块分别是去年11月27日、10月25日买的，这才六七个月，涨了6900元/㎡或者11000元/㎡。
中海·云邸玖章刚开盘，单价11.49万/㎡。
保利刚拍的地今年就能入市，单价还不得破12万/㎡？
环二刚写文章说了杨浦滨江坏话（《我对杨浦滨江有三个担心》），现在地王甩过来，又打了环二脸？
其实不然，现在恰恰是杨浦滨江逃顶的最佳时间。
开发商买地跟环线做区域分析完全是两个角度。
环二说的是长期来看，杨浦滨江房价已经透支，现在高位接盘有些风险。
开发商买地是什么逻辑？
我管你这那的，房子能卖掉就行
中海云邸玖章卖得好不好？
好爆了简直，认筹率达到了205%，开盘当天就被抢光。
中海单价11.49万卖这么好，保利12万能不能卖掉60%？
能卖掉60%地就可以拍。
如果单价也是11.49万，不会比中海卖得差吧？
其实保利卖11万可能都有钱赚。
项目计划建安成本16528元/㎡，其实操盘下来还要打八折，最高14000元/㎡了不起了。
地块楼面价80199元/㎡，项目有团队直接接手管理费用不高，杂七杂八的成本肯定到不了11万。
有这个底气拿地肯定没压力。
其他人为什么不拿？动不动几十个亿民企谁买得起。
土地卖得贵，只能说明开发商对卖房有信心而已。
开盘有没有可能到12万？也可能。
反正现在没限价了，他们提价的上限是卖得掉。
只要卖得掉，多贵无所谓。
你买到手里破发不破发，没人关心。
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开发商买地、老百姓买房最大的区别是，前者只关心短期热度，后者关心长期价值。
开发商不管那么多，最热的这两年把房子卖光就行。
现在哪里最热？
杨浦滨江、徐汇滨江、浦东新杨思、中兴路。
杨浦去年一口气卖了8块地，今年还在不断卖地，大部分都在杨浦滨江。
别看地块不大，只要项目足够多，营销费用就少不了，热度就低不了。
杨浦滨江曾经快速开发过一段时间，保利翡丽甲第上市后就没项目了。
没新房的几年，东外滩发展陷入停滞，冷冷清清，渔人码头沦为全市人民的笑话。
后来互联网巨头来了、北外滩840万方规划来了，杨浦滨江又迎来二次开发。
互联网巨头不早不晚这个时候来，复兴岛量子城市不早不晚这个时候提出，土地不早不晚这个时候卖，好巧不巧。
开发商都是顺势而为，哪里热就去哪里买地，省下巨额营销费用。
没人愿意去炒作浦东新场、松江小昆山、嘉定外冈这些地方，砸几个亿下去水花都没有。
如果不幸在这些地方有项目，最好的方式是打折卖房，快速抽身。
利润在哪来？要在热门区域来。
当然热度不可能持续太久，新房会卖完，土地会卖完。
土地卖不完概念也可能崩掉，比如大虹桥、临港。
这些地方土地还有、新房还有，韭菜被割光了。
如果我是开发商，在韭菜割完之前跑路就行，价格高不高不重要。
2016年8月，融信以110.1亿元夺得上海静安中兴路地块，楼板价100315元/平方米，成为当时的全国单价地王。
再次出现楼板价10万的土拍得到2024年，8年后了。
2016年就这么激进，融信不知道有风险吗？
肯定知道，但是它赌那波大行情还能持续一年。
只需要一年，趁热度卖掉就行，反正房地产市场已经杀红眼了。
融信赌对了，9月份市场热度还在。
但是它没猜到调控来的如此迅速且猛烈，2016年9月全国136个城市启动限购，房地产直接打入18层地狱。
所以保利置业拿杨浦滨江的地也是在赌，赌东外滩概念还能持续一年，赌复兴岛量子城市概念有人信，赌止跌回稳还要出力度。
我不知道杨浦滨江热度还能持续多久，我只知道现在热度最高，我只知道持续不了10年。
你现在买入，一定是热度最高的时候入手。
10年后卖出，这个概念红利你吃不到。
热度最高的区域买房，有好下场的不多，好像诅咒一样。
2021年最热区域大虹桥、临港，后果你知道。
2016年最热区域是青浦新城，五大新城套最牢。
2011年最热区域是新江湾，后来五年一分不涨。
2005年最热区域是古北，豪宅价格买入中产价格卖出。
这是因为任何概念都有生命周期，概念最火爆的时候溢价最高。
多调研调研，多看看数据你就知道，2021年大虹桥凭什么卖10万？
2011年新江湾仁恒怡庭凭什么卖6.5万？
2011年新天地才7万多，大宁才3万。
但是就有人不管不问不看，6万多冲进新江湾，9万多冲进大虹桥。
就好像有人愿意11.5万买复兴岛。
你家里没地图吗？
11.5万的单价，至少有2万买的是预期，是互联网巨头，是复兴岛量子城市，是合生汇商业。
这2万预期你能100%拿到吗？
11.5万买房时，你觉得这里会来25万高收入群体抬轿子。
你现在买房，将来要卖出发现抬轿子的只有2万人怎么办（《我对杨浦滨江有三个担心》）？
环二不是不认可东外滩规划，杨浦有大学、有大厂、有人口、有地段，肯定也有未来。
环二只是怕你买入时价格不合理，环二只是怕你卖出时预期没有全兑现。
东外滩早晚会建好，建好时你都搬走5年了，跟你还有关系吗？
