近日，李嘉诚旗下长实集团位于北京朝阳区东四环的高端住宅项目“御翠园”，以七折价格抛售房源。
此次新推房源高层均价降至7万元/平方米，总价最低980万元起。与去年开盘价相比，价格下降近百万。
御翠园拿地于2001年，和记黄埔以7亿元总价拿下姚家园地块，楼面价仅1750元/平方米。
拿地4年后，一期逸翠园于2005年开盘，二期御翠园2024年才入市。即便七折出售，售价较拿地成本仍上涨近40倍，利润空间巨大。
此次抛售被视为李嘉诚“低买高卖”策略的延续。
从2001年以超低地价获取姚家园地块，到2024年二期开盘实现地价增值五十倍，再到2025年以7折清盘回笼资金，长实集团通过超长开发周期实现了土地价值的最大化。
这种“囤地-开发-高位套现”的模式，与李嘉诚近期出售全球43个港口业务的动作形成呼应，显示其对资产流动性的高度重视。
“囤地”23年升值40倍
御翠园是李嘉诚进入北京的首个住宅项目，其所在的姚家园地块于2001年以7亿元总价拿下，楼面价仅1750元/平方米。
历经23年开发，该项目一期逸翠园2005年开盘，二期御翠园直到2024年才入市，销售备案价较地价已上涨五十多倍。
该项目新推高层房源均价降至7万-7.1万元/平方米，较此前9.07万-9.97万元/平方米的备案价最高降幅达2.9万元/平方米，相当于打7折。
以140平方米户型为例，总价从去年开盘时的1080万-1100万元降至980万元起，降幅近百万。即便以当前7折价格出售，售价仍较拿地成本上涨近40倍。
为安抚去年高价购房的老业主，御翠园提供两种补偿方案：按固定单价补装修，或根据户型给予80万-100万元现金补贴。
这一举措被部分市场人士解读为“封口费”，但分析师指出，该项目土地成本极低，降价后仍能保持高利润，补偿成本对开发商而言微不足道。
降价效应已向周边市场传导。数据显示，御翠园所在朝阳区华纺易城小区同类房源一周内总价下跌87万元，单价从6.85万元/平方米降至6.2万元/平方米。
5月以来，中建璞园、森与天成等多个北京新盘跟进推出特价房，部分房源优惠幅度达百万元。
值得注意的是，御翠园周边即将入市的平房黄衫木店地块（由中建智地、中国金茂等联合体以126亿元竞得）预计将带来更激烈的竞争。
李超人“囤地”赚嗨了
近五年间，李嘉诚旗下长实集团延续其标志性的“囤地-开发-高位套现”模式，通过多个内地项目实现土地价值的几何级增长。
2005年，李嘉诚购得上海新闸路“世纪盛荟广场”项目地块。在拿地后的长达十六年时间里，项目并未投入使用，虽2013-2015年处于施工建设阶段，但建成后一直空置。
2021年9月，希慎兴业发布公告，以35亿元收购该项目，李嘉诚家族借此套现21亿元。
2011年，李嘉诚旗下企业以19亿元底价拿下大连西岗区黑嘴子项目地块。在随后的八年时间里，项目虽部分楼体已近封顶，但整体尚未完工。
然而，李嘉诚却在此时选择出手。2019年，该项目以40亿元转售给融创，转手便赚取了超20亿的差价，利润率超100%。
2020年7月，长实集团以71亿元人民币将成都南城都汇项目出售给禹洲集团与成都瑞卓置业，录得38.11亿港元收益。
该项目地块于2004年以21.35亿元购入，楼面价仅1030元/平方米，历经16年开发周期，未售房源占比29%（约6750套），即便按当时市场估值，售价较拿地成本仍上涨超3倍。
值得注意的是，长实集团为促成交易向买方提供24亿元卖方贷款，并保留一名董事参与开发管理，这种“财务资助+管理介入”的模式，既确保资金回笼又维持项目控制权。
2024年，长实集团对东莞海逸豪庭项目启动清盘，推出单价1.3万-1.5万元/平方米的特价房，较此前2.3万-2.4万元/平方米的均价直降近50%。
该项目地块于1990年代购入，开发周期长达30余年，曾因囤地95个月被征收7915万元闲置费，但未影响其最终获利。
截至2025年，长实集团在内地仍持有13个发展中项目，包括上海高·尚领域、北京逸翠园剩余地块等。这些项目普遍具备“核心地段+低成本”特征，例如上海高·尚领域2006年拿地成本仅3027元/平方米，而当前周边房价已超10万元/平方米。
不过，随着内地房地产市场进入调整期，长实集团的策略面临新挑战：一是土地增值空间收窄，核心城市地价增速放缓；二是政策监管趋严，闲置土地处置力度加大。例如2024年东莞海逸豪庭因囤地被处罚，虽未收回土地，但释放了政策收紧信号。
李嘉诚的“卖字诀”
不久前，李嘉诚旗下长江和记集团出售海外港口业务的消息却引发诸多争议。
在3月4日，李嘉诚旗下长江和记实业有限公司发布公告，宣布以228亿美元向美国贝莱德财团出售全球43个港口资产
目前，该事件仍在持续发酵，市场监管总局已明确要求交易各方不得采取任何方式规避审查，在未得到批准之前，不得实施集中，否则将承担法律责任。
巴拿马政府也对和记黄埔在当地港口特许经营权开展审计等动作，使得这起港口出售风波愈发复杂，最终走向仍充满不确定性，
回顾过去十年，李嘉诚所构建的商业帝国在全球经济格局中，以清晰的资产抛售轨迹，完成了一场意义深远的战略转移。
2013年，李嘉诚相继出手香港天水围嘉湖银座商场、广州西城都荟广场、东方汇金中心，几笔交易合计套现约181亿港元。
进入2014年，李嘉诚的抛售力度进一步加大。这一年，南京国际金融中心大厦、港灯50%股权、长园集团股权、亚洲货柜码头60%股权、屈臣氏20%股权、北京盈科中心、上海盛邦国际大厦、重庆大都会、和记港陆71%股权等众多资产纷纷被摆上出售货架，全年累计套现约918亿港元。
在2015-2016年间，长江和记实业持续发力，继续出售包括黄埔新天地在内的多个内地地产项目，交易总金额超过400亿元。
2017年，李嘉诚再度成为商业地产领域的焦点，以402亿港元的高价成功出售香港标志性建筑中环中心，这一交易金额创下当时亚洲商业地产单笔交易的最高纪录。
之后，尽管李嘉诚宣布退休，但他所打造的商业帝国在资产出售方面并未停下脚步。自2020年起，李嘉诚家族的资产出售版图扩展至英国及欧洲其他地区。
2020年11月，长和对外宣布以100亿欧元出售欧洲资产，其中涵盖英国的电信铁塔业务等。这些举措旨在优化资产结构，通过回笼资金有效应对市场的不确定性。
在此之后，李嘉诚依然延续减持内地和香港房地产项目的策略。与此同时，李嘉诚旗下公司连续五次减持邮政银行股票，累计套现8.2亿港元。
在资产配置策略上，李嘉诚有着清晰且明确的规划。一方面，保留香港、深圳盐田港、浙江宁波港等中国港口核心资产；另一方面，将大量资金投向新能源、创新抗癌药研发及东南亚基建等高增长赛道。
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