回家过年，我听到无数个县城房地产的失败故事

文 | 镜相工作室，作者丨叶梅，编辑丨卢枕

过年回老家，我第一次向我妈提出邀请，想和她聊一聊县城房地产，没成想，坐在旁边的外婆更先开口：“那房价都跌成什么样了，现在还要在县城买房，以后都脱不了手！”

外婆的语气让我觉得又好笑，又惊讶：这位七十多岁的农村女性，和田地打了一辈子交道，常年一个人生活在村里，怎么知道房价的情况？答案也不意外，短视频。不识字的外婆不会用智能手机，但学会了刷短视频，常常能刷到只需要一二十万就能在县城买到一套好房的消息。

外婆的反应大概是县城房地产现状最好的说明。在经历十余年的野蛮生长后，县城房地产不再有以前的生机，已经是个人尽皆知的事实，而我老家——位于湖南西部的县城也不例外。

老家并没有支柱产业，房地产曾是人们能够接触到的、最为直接的投资方式。而相比城市，县城房产又多了一些特别——人情社会，与房地产有关的消息通常是口口相传，你总能在一个房地产项目上碰到不少熟人，而包工头或是开发商一定是家族里最风光的存在。到了现在，大家则会发现，不少亲戚朋友栽在同一个失败项目上，卖房广告成了朋友圈最常被转发的消息。

去年，社交媒体曾有过一阵“县城热”，与县城有关的风格摄影、影视作品、歌曲寄托了许多人对县城的想象，也有一些年轻人返回县城。但县城房地产，依旧是一潭死水。

只有学区房在苦苦支撑

对于好朋友小舒来说，2024年最大的好消息，就是把县城的房子卖了出去。

卖房的过程远比她想得要久。2023年年初，小舒就和我说决定卖房。房子是她妈1998年买的，在县城人民大会堂旁，位置核心，还是学区房。更早几年，有人曾出价38万买房，被小舒拒绝。她说当时不急着用钱，并且房价还在上涨，她想再等等。

到了2023年，全国房价都在下跌，小舒也想尽快把房卖了。她对售出价有自己的预期，至少30万——虽然房价已经下跌，但她觉得这个价格才符合房子的真实价值。

她找了中介，也拜托了身边熟悉的长辈们帮忙转发——在县城，熟人是最好的宣传。一开始，来看房的电话打个不停，但最高也只能出到27万左右，小舒斩钉截铁地说不卖，她不愿降价。

渐渐地，看房的人出价越来越低，到2023年下半年，买家们只能出到23万。那位开价23万的买家很诚心，愿意承担中间所有的手续费，小舒决定咬牙卖了——她不敢再等下去。但这次轮到小舒的爸爸舍不得，他先是要求交一万定金，后来又把定金提高到三万，最后交易被拖得不了了之。

这笔最接近成功的交易失败后，卖房便更加困难。好几个月，小舒甚至都没收到一通电话，心理阈值也一降再降。直到去年夏天，她给我发来消息，说房子终于以21万的价格卖了出去，我们的第一反应都不是可惜，而是庆幸，终于脱手了，这一次连不动产登记中心的评估价格也只有20万。

小舒嘱咐我的第二个事，就是千万别和任何人说，并且在微信对话里把售出价给撤回了。她担心亲戚知道她卖了房，就会找她来借钱。

● 日落时分的县城。摄影：叶梅

不只是二手房，新房房价也在下跌。整个2024年，县城都没开一个新盘。

我妈是买在最高点的冤大头之一。2021年，她被朋友怂恿着买了家里的第二套房，位置在县城唯一的公园旁，风景好，带电梯。朋友是为了给孩子买婚房，我妈则想着能和朋友们住得更近，以后老了相互照顾。更重要的是，她也不知道把闲钱放在哪里更好，觉得投资住房大概不会出错。当时她也有咨询过我的意见，而我对楼市一窍不通，只说全听她的。

故事的结局可想而知。才刚交房两年，业主群里就常常有人要卖房子。我妈说，他们肯定很难卖出去，因为她发现对方总是过一个月，又重发了一次出售消息，她估计至少得降价10万，才能把原价80多万的房子给出掉。由于打算自住，我妈现在也不觉得后悔，只有我为这套还没开始装修的房子感到可惜。

至于县城里的商铺，现在更是“猪都不会想投资”的项目了。

一位阿姨在十多年前砸了60多万买的酒店房间和商铺，现在连本金都还没收完。我妈在15年前买的一处集体出租商铺，早些年每个月能收到一千多的租金，到了今年，银行卡的流水每月只有218块。另一位姨妈则想把自己在步行街的店面给卖掉，却怎么也找不到买家。

这一惨淡的情况和我过年期间见到的景象不太一样——商场、步行街的每个店面都挤满了人，各类茶饮、餐饮店也十分火爆。“只是过年会这样罢了。”长辈们说，平日里商铺的生意都很冷清，前年新开的万达广场几乎没什么人，店铺换了不知道多少轮，卖衣服的都把折扣降到了二折，春节期间的火热不过是昙花一现。

唯一还需要抢的，只剩下县一中旁的租房——这是老家最好的学校，衡水式教育，去年还有学生考上了清北，是所有留在县城高考的学生和家长们的理想学校。

一中在县城的最东边，为了让孩子能晚点起床，下午放学能吃上热乎的晚饭，晚自习结束后早点到家，家长们都愿意在学校旁租房。其他地方的房子年租金是一万多，中学旁的房子租金能到2万，如果想抢到学校大门里面的老房子（学生在中午午休可以回家休息），更考验关系。租房前，家长们还会到处打听上一任租户的情况，到底是上了985还是211，希望能给孩子讨个好彩头。

“以前县城房地产是什么样的呢？”

“当时我买商铺，可是在售房处通宵了整整一晚上才抢到的。”阿姨说。

野蛮、大胆的过去

阿姨嘴里的野蛮生长期已是十多年前。

那会，县城不断开发新楼盘，来满足人们的购房需求，县城也第一次出现商场以及更为现代化的酒店。人人都在抢铺面，楼市黄牛成了一种新职业，定金转手能赚10万块。大家最关心的就是如何能通过投资房地产来获取收益，每天都在交换这些信息。

我妈从朋友手里转接了一个10万元的小铺面。朋友一口气抢了6个，给自己留了一处人流量最大、租金最贵的铺面，其他的都转给了熟人。

阿姨则花了60多万，抢到一处商业体的2楼商铺以及11楼的酒店房间，总面积超过60平米——当时流行分割“产权+返租”的模式，开发商会把酒店房间或商场铺面分割出售给个人投资者，再集体经营，给个人投资者返租、分红。

阿姨说，开发商当场就返了10万元，并承诺之后返租的年化收益率会达到9.6%，换句话说，每年能收入接近6万元。我妈的一位同事也借了20万给开发商，对方甚至保证利率能达到36%——这绝对是县城里难以拒绝的投资，没人会思考是否能真的还上利息。于是，一传十，十传百，认识的不少朋友都参与到了项目里。

高昂的回报，还催生了新的中间商。有人向自己的亲朋好友借钱投资到酒店里，拿出一半利息返还，相当于“空手套白狼”。

● 妈妈买下的商铺在最高的那栋商业体里，5楼及以下是商铺，往上是公寓。摄影：叶梅

但只过了一年多，阿姨投资的那处商业体的开发商就还不上承诺的利息。在中国裁判文书网的判决书里，开发商曾某和妻子“以项目资金短缺为由，以高额利益为诱，通过本人、亲友、公司员工以及集资参与人以‘口口相传’的方式传播吸收资金信息”，通过多个房地产项目，一共向355人集资，累计吸收资金超过3亿元，里面不少是他们的亲戚朋友，判决时仅偿还本金3100万元。

对于阿姨来说，这笔至今还没回本的投资彻底打消了她投资房地产的热情。商业体的管理者已经换了两波，里面的商铺不知道换了几回，中间很长一段时间，她甚至收不到租金。她和其他“投资人”讨论过，项目失败的原因会不会和酒店名字有关——酒店名叫“华天”，太大了，一个县城小老板怎么能压得住。

如果要计算资产，要不要把这处房产算进去呢？阿姨很纠结，毕竟什么时候能回本，她完全没有底。我妈安慰她好歹还有个地，她的几位同事投资了县城火车站的地下商铺，后来商铺连影都没有。

按照判决书的记录，两年前，开发商已经刑满释放，没人知道他现在在做什么。

至于那位借钱投资的“中间商”，在项目失败后，也彻底还不上亲友的钱，“早就跑了”，没人知道他去了哪。

保守者与冒险家

现在，我已经很难在过年饭桌上听长辈们主动聊起县城的房地产，大家都在寻找别的投资方式。但房地产的滑落，某种程度上也改变了一些人。

借给开发商20万的那位妈妈的同事，最后本金都没拿回来，如今在借钱和投资项目时也变得更加谨慎，总是追问项目的情况。不过，她最关心的也早就不是投资，而是女儿的婚事，她经常给我妈打来电话，焦虑女儿怎么还没找对象，如果有男孩看中自家孩子，她可以出全款买房——房子已经不再是追求回报的投资项目，而是女儿婚恋的筹码。

想要把步行街商铺尽快出手的姨妈，开始减少给服装店进新货，清仓处理。经过她的店面，我找到了去年就穿在表妹身上的羽绒服。

也有人还想做个冒险家，比如小舒的舅舅老舒。

老舒是个开发商。12年前房地产热的时候，完全没有经验的老舒凭着开发水电站赚来的几百万，以及通过承诺年利率2.4%、从亲朋好友那借来的几百万，投身于房地产开发中，小舒一家人就是出借人之一。

但没人想到，这个项目会成为一场长达十年的家庭债务纠纷。由于老舒缺乏开发经验，拿到的地涉及拆迁、房产证明办理等一系列问题（没人能说清具体是什么问题），直到现在也没有开发成功，欠亲友们的钱拖了一年又一年。因为欠钱不还，小舒和舅舅闹过不少矛盾，也是家族里唯一一个公开和对方撕破脸皮的人，逢年过节在家碰到，两人只会点头打招呼，不多说一句话。更让小舒受不了的是，家族里其他亲戚都还称老舒是“富豪”。