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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：孙阳
被告：吴昊
关联关系：孙阳与吴昊为农村房屋买卖协议纠纷的双方当事人 。
（二）原告诉求与事实理由
孙阳诉请：
判令解除双方签订的《房屋买卖协议》；
判令位于北京市延庆区 × 镇 × 村 × 号院（一号院）内所有房屋归孙阳所有。
事实理由：2004 年 8 月 15 日，孙阳将一号院内北房四间卖给吴昊。吴昊在院内新建南房及东西小房。因宅基地不能卖给非本村居民，该买卖协议违反法律规定，应属无效，故请求法院判令解除合同，吴昊退还房屋。
（三）被告答辩
吴昊辩称：
买卖协议是双方真实意思表示，且双方均具备完全民事行为能力，协议应属有效；
若法院认定协议无效并要求腾退房屋，希望给予六个月以上的时间，以便安排生活，并处理房屋重置成新价和区位补偿价相关事宜。
（四）法院认定事实
合同签订与履行：2004 年 8 月 15 日，孙阳与吴昊签订《买卖房协议》，约定孙阳将一号院北房四间以 6 万元出售给吴昊，吴昊一次性付清款项，孙阳交付房屋，双方已履行协议义务 。
房屋改建情况：吴昊购买房屋后，在院内增建南房及东西小房，并对原北房四间进行装修 。
评估情况：吴昊申请对一号院内房屋、装修、附属设施价值及宅基地区位补偿价进行评估，法院两次委托评估机构（甲公司、乙公司），均因缺少评估依据或未缴纳费用导致评估终止 。
二、争议焦点
孙阳与吴昊签订的《买卖房协议》是否有效？
若协议无效，吴昊是否应腾退房屋？腾退时间如何确定？
房屋重置成新价及区位补偿价等货币价值返还问题应如何处理？
三、案件分析
（一）合同效力认定
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。我国法律明确规定，农民宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的个人，房屋买卖合同无效。吴昊并非一号院所在村庄的集体经济组织成员，因此孙阳与吴昊签订的《买卖房协议》应认定为无效。
（二）房屋腾退责任
合同无效后，依据《民法典》第一百五十七条，行为人因该行为取得的财产应当返还。吴昊基于无效协议取得的一号院房屋，应当归还给孙阳。考虑到吴昊腾退房屋需要时间重新安排生活，且双方均同意腾退时间为六个月，法院尊重双方合意，确定该腾退期限。
（三）货币价值返还问题
吴昊购买房屋后进行增建和装修，房屋价值产生变化。但因两次评估均未成功，双方也未能就房屋现价值达成一致，且吴昊要求另行解决房屋重置成新价及区位补偿价，因此法院在本案中暂不处理货币价值返还问题，双方可通过其他法律途径或另行诉讼解决。
四、裁判结果
法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：
孙阳与吴昊于 2004 年 8 月 15 日签订的《买卖房协议》无效；
吴昊于本判决生效后六个月内将位于北京市延庆区 × 镇 × 村 × 号院内的所有房屋归还孙阳；
驳回孙阳的其他诉讼请求。
五、案件启示
农村房屋交易风险警示：农村宅基地及其上房屋具有特殊属性，买卖需严格遵循法律规定，非本集体经济组织成员购买此类房屋，合同大概率会被认定无效，购房者将面临财产损失风险，售房者也可能因合同无效引发纠纷。
合同效力审查的重要性：签订合同时，当事人应充分了解合同标的的法律性质和相关法律规定，避免因违反强制性规定导致合同无效。尤其是涉及不动产交易时，需谨慎审查交易主体资格和标的合法性。
纠纷处理中的价值认定：在合同无效后的财产返还纠纷中，若涉及财产价值难以确定的情况，当事人应积极配合评估程序，确保评估顺利进行。若无法在一案中解决价值认定问题，可通过另行协商或诉讼方式处理，避免纠纷久拖不决。
合理确定履行期限：法院在判决腾退等具有履行内容的案件时，会充分考虑当事人的实际情况，合理确定履行期限，保障判决的可执行性和当事人的基本生活权益。当事人在协商或诉讼过程中，也应从实际出发，提出合理的履行要求。
