随着5.1住建新规正式落地，首宗地块在5.8挂牌了。
黄埔科学城映日路地块，总价16.55亿元，楼面价1.9万/平，将于6月18日出让。
几个重点：
这是广州真正意义上落实住建新规的第一块地，体现在两方面，限高和容积率。
1）限高原本是150m，但明确按照出让成交时点的国家规范执行，参考《规范》最高不超80米。
2）地块土地面积3.5万平，建筑面积8.7万平，容积率2.5，也符合国标要求。
3）地块明确“鼓励探索‘好房子’新模式”。
这点表述，也是新挂牌地块中的独一份。
一个是，公建化外立面，运用石材、真石漆、金属漆、铝板、 隔音玻璃等材料。
另一个是，放开了10%开敞空间，多出来的10%设备平台面积。
这意味着，错层的情况下，比普通的户型，最多能偷出20多平的面积，户型使用率更高了。
这两点，之前可是面粉厂、绢麻厂才提到过的待遇。
这也是今年，唯一突破10%开敞空间的新地块，足以见得对这块地的重视。
黄埔此前容积率普遍高、超高层也多，既然要变革，就先拿影响最大的区域开刀。
①学铁商齐全，地块专门配了一宗新学校
为了映日路地块，黄埔配了一所24班小学，距离地块约500米。
虽然，24班体量不大，但考虑到附近入学要求不高，二手不多，而地块也才8.7万方建面，是够用了。
学校并不由地块开发商配建，不会增加额外成本。
规划解决了学校问题，项目就很全面了。
据我了解，是政府配建名校，小学，具体的品牌学校我也知道了，私聊。然后，初中派位。
如果能搞定九年一贯制，项目确定性会更强。
地块距离科学城地铁站约500米，21号线通勤天河金融城、智慧城很方便。
一路之隔是科学城商业广场，商业部分原来是高德汇，正在进行升级装修。
未来，会是一个8.7万方购物中心+3.7万方绿轴广场的综合体-Get Mall云汇天地。
地块，处于科学城科学广场中轴之上，沿着这条轴线，学铁商都安排明白了。
周边以新建写字楼、产业园为主，城市界面好，有绿道，还有科学城体育公园、环山岭公园、牛角岭公园等市政配套。
从区位、风水、配套的角度来说，会发现映日路地块，本来就很能打。
现在，套上住建新规的新装后，把内功也修炼好了。
②缺货的科学城，来了个王炸，地块有开发商兜底了
科学城西区，一直以来都缺货。
上一次卖地，还要追溯到10多年前的越秀岭南山畔。
整个西区供应，不是没有好的，是根本没得选，只有大壮名城，要不就要买到黄陂、香雪、水西等周边板块了。
即便是二手，都没得挑。
科学城西区，一心搞产业。
这也是科学城，为什么能自成一脉，即便被很多老广说这里太远，但依旧卖的很不错。
产业基本盘，很稳。
比如说，路上经常能见到测试自动驾驶，这也是板块基建，和产业研究的体现。
映日路地块，本来规划的也并不是住宅，前身是广州农商行拿的总部大楼，退出来后，才改的住宅规划。
大家，第一反应或许又是商改住，但这一次却很不一样。
其一，缺货，在科学城、神舟路附近上班的高管、工作，考虑最多的就是大壮名城。
其二，由于缺乏住宅，科学城西区，有比较明显的潮汐现象。
白天上班，有人气，但到了下班时间，这里就会略显幽静。
即使附近有公寓，但每天住公寓被上班折磨的打工人，消费能力和主动性都不强，还得是家庭客、有一定积蓄的年轻人。
所以，科学城商业也难起势，氛围就很难搞起来，曾寄予厚望，却没运营起来的高德汇，就是比较典型的例子。
③楼面价1.9万，这是要卷死科学城
地块各方面的指标，容积率更低、密度更小、层数更少、景观和位置还更好...
教会新徒弟，饿死老师傅。
最气的是，可能还更便宜。
起拍价1.9万/平，是什么概念，此前老黄埔图书馆地块的地价是2.45万/平。
而且，映日路地块不用配建学校，搭了3000方商业，可售楼面价2万出头。
若按起拍价，卖到3.5万，就已经有得赚了。
旁边大壮名城，在售88-143平，41-47层，均价4.4-5.8万/平。
五一期间，额外95折，最便宜360万能上车。
卖最好的是88和105的刚改小户型，88平低楼层高性价比的卖光了。
143平的大户型卖的最少，总价去到700-800万阶段，很多客户都会更多考虑天河东了。
地块是科学城最好的项目了，位置也更靠近天河、产业区，未来要做科学城顶流的。
不过，从大壮去化来看，大户型总价上去，客户会转向天河了。
1.9万地价，配上低容积率，有很多遐想空间，是做南北对流的小高层板楼，还是高低配的前排洋房/叠墅+高层，都有可能。
未来面积可能会稍微做大点，在95-180左右，主要客户，还是科学城周边的高管和产业工人，也能吸引到周边超高层住户置换。
映日路地块出来，科学城乃至整个黄埔都要抖三抖。
④黄埔真的变天了
新规不仅仅是明确规范，而是颠覆了过往的游戏规则。
说起黄埔产品，大家第一反应都会是，超高层、高密度、高容积率、旧改...
尽管，这些小区外立面、花园、户型设计的都还算不错，但内在总是被质疑。
为此，地块还有10%开敞空间，用绢麻厂的户型做例子，入户设备平台，可以比其它户型多一个大阳台。
开发商有了更多空间施展拳脚，能做出好的产品，很多人说户型使用率不高，实际上超高层也是扼杀户型使用率的元凶之一。
同时，买家能挑到居住更舒适的产品，双赢。
只是，超高层业主，哭了。
