2024年房企年报收官，最让炸天团意外的是：
业绩增长最猛的竟然不是招商、保利、华润、中海……
而是象屿地产！
就在不久前，象屿地产交出了其2024年成绩单：
营业总收入314.64亿元，同比增加291.98%；
净利润20.17亿元，同比增加126.12%；
归属母公司股东的净利润为8.52亿元，同比增长40.59%。
一组可对比的公开数据是，TOP50上市房企（应该不包含象屿地产）中，2024年营收同比增长的不到四成，归母净利润同比增长的不到三成，而两项都实现同比增长的房企只有2家——
陆家嘴和中骏，营收分别同比增长33%和94%，归母净利润分别同比增长5%和2%。
但这两家房企的业绩增幅与象屿地产相比，就有点小巫见大巫了。
毕竟这年头，营收和净利还能有三位数增幅的，绝对是房地产企业最大赢家！
事实真是如此吗？
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答案是肯定的。
虽然象屿地产本身并非上市房企，但按照债市要求也需披露年度业绩。
不过，象屿地产2024年业绩大幅增长可能并非是其2024年真实表现。
在年报中，象屿地产对营收等指标的大幅变动，解释系项目竣工交楼结转所致。
众所周知，房地产行业的收入确认具有显著滞后性，项目销售后需等待竣工交付才能结转收入。
因此，象屿地产2024年营收增长，主要源于2022~2023年销售项目的集中结转。
而这两年正是象屿地产高速扩张时期。
从稳扎稳打到高举高打，象屿地产发展风格的转变与董事长——胡新立的上位和改革密不可分。
2022年5月，胡新立出任象屿集团党委委员、象屿地产党委书记、董事长。
公开资料显示，胡新立出生于1978年，2008年加入象屿集团，从一名投资人员历经了多个岗位，先后负责过投资、工程运营、营销等，逐步成长为象屿地产上海公司副总经理、总经理，象屿地产党委副书记、总经理。
胡新立上位后，开始主导象屿地产内部变革，主要包括三个方面：
一是启动厦门、上海双总部模式，2024年营销工作会议暨2023年年度表彰大会也是在上海召开。
二是战略聚焦，加大了在华东地区的拿地力度，尤其是上海。
三是主导市场化改革，引入大批外部职业经理人，打破国企传统人事壁垒。
2022年以来，象屿地产将布局调整为“三区域+三项目公司”：江苏区域、沪浙区域、海西区域+重庆公司、天津公司、唐山公司。
同时，三大区域的总经理、集团总部部分条线负责人全部被更换，引入具有金地、金辉、恒大等过往头部房企履历的经理人。
对于换人，有消息表示，胡新立是不想使用上任董事长留下的员工，要打造一支自己的团队。
不可否认的是，这些经理人的到来为象屿地产注入了高周转与产品标准化经验，象屿地产规模很快突破300亿元。
根据机构统计数据显示，2022年，象屿地产销售额达330.4亿元，同比增速高达95%，行业排名也从127骤升至56名。这一年，象屿地产在上海获取了6宗地块，在苏州和厦门各获取1宗地块。
2023年，象屿地产在上海获取4宗地块、苏州获取2宗地块、南京和厦门各获取1宗地块。
这一年，象屿地产销售额进一步攀升至425.1亿元，行业排名跻身TOP50至第35位。
当年，象屿地产在上海就实现了285亿元销售额，跻身上海市场第5，上海的销售业绩在总销售额中占比近七成。
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不过，象屿地产的高速发展在2024年遭遇了“小刹车”。
2024年，象屿地产销售额从425.1亿元下降至279.9亿元，行业排名也降至第38位。
聚焦上海这种“单核驱动”模式为象屿地产带来了短期业绩爆发，却也埋下了市场隐患。
尤其是目前房地产市场不确定性增加的背景下，各大房企都争着布局上海，不断飙升的溢价率不仅让房价水涨船高，也让房企们之间的竞争不断加剧。
去年年底至今，每一次上海土拍都传出象屿地产要拿地的消息，但“陪跑”居多。
今年截至目前，象屿地产仅拿下一宗位于闵行区的宅地。
“巧妇难为无米之炊”，象屿地产想要在上海立足更难了。
而去年象屿地产在上海拿的3宗地块，入市后表现也冷热不均。
其中与联发合作开发的金海汀雲台项目去年10月底首次开盘入市，市场表现不错，截至目前推出的房源基本售罄。
在静安区西藏北路板块拿的项目苏河琹庐也于4月23日开盘，虽然宣传稿铺天盖地称“日光”，但该项目截至5月6日可售总套数仍有37套，整体去化率约72%。
另外一个项目天宸雅颂，是象屿地产去年10月以总价41.1亿、楼面价29200元/平方米获取，项目位于闵行浦江板块。
该板块被视作上海外环内罕见的“高热度+高价值”板块，此前保利锦上的千人摇盛况、缦玥入围分超过70分、大华星樾3次开盘3次触发积分，给该板块贴上了“逢开必火”的市场标签。
但轮到象屿地产，板块加持好像不灵了。网上房地产数据显示，该项目今年4月29日首次开盘，推出160套住宅，截至5月7日仅售出55套，去化率仅34%。
看来，纵然有鲍轶群、佟文艳等营销干将加盟，象屿地产也依然有一场硬仗要打。
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对象屿地产而言，更大的挑战还在于利润层面。
象屿地产曾表示，在厦门象屿内部，象屿地产被定位为利润中心，比起做大规模更考量盈利情况。
厦门象屿2023年债券报告显示，厦门象屿主要业务“大宗商品采购供应及综合物流”业务毛利率仅为1.65%，而营收占比不足1%的“房产销售”业务毛利率达到了28.28%。
但随着市场竞争愈发激烈，象屿地产的盈利水平也不断下滑，2024年其房地产销售毛利率已经下降至16.42%，2024年中期毛利率甚至低至14.62%，净利率为4.7%，创下2022年以来的最低水平。
“利润中心”地位不保，厦门象屿集团也急了。
就在象屿地产披露2024年报当天，象屿集团也发布一则巡查整改情况的通报。
通报中针对地产开发应对行业下行压力措施办法不多的问题，提出三点措施：
一是对于去化压力大，市场有效需求不足的区域，坚决暂停投资，加快推动现有项目去化，回收资金，降低风险。
二是加强营销创新，加快推进去化效率。精准施策，积极抢占市场，紧密跟踪市场和竞品分析，以促项目成交为目的实施差异化营销策略，并在执行中根据区域市场和客户需求进行灵活调整。
三是市场高风险周期下新项目以销定产，建立供货弹性管理机制，根据不同地区的已有库存量、去化速度，调整项目供货节奏。
就在不久前，象屿地产又开启了一次组织架构调整，将原本三大区域＋三大公司的架构调整为只剩三大区域。
根据象屿地产发布的2025年公司债券募集说明书显示，截至2024年9月，象屿地产销售项目主要集中在上海、苏州、福州等一二线城市，正好对应了象屿地产仅剩下的沪浙、江苏和海西区域。
可见，哪里有业绩，哪里才有“组织”。
结语
象屿地产的2024年，是战略转型的阶段性胜利，也是深层次矛盾的集中暴露。
在行业洗牌加剧的背景下，这家国企能否真正从“规模黑马”蜕变为“长青标杆”，取决于其能否在市场化改革与风险控制之间找到平衡点。
对于胡新立而言，这才是真正的挑战。
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