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澳洲新房市场复苏 新房平均上涨近20%
在以首次购房者为主的绿地住宅市场中，Stockland 对复苏前景持谨慎态度。该公司在上半年售出的新房价格较实际交割价格上涨了17%，显示市场已有回暖迹象。
这家在澳交所上市的公司周三表示，截至3月底季度末，公司与客户签署的合同数量达到6232份，高于去年同期的5565份，且合同房产的平均价值比去年下半年已交割的1974套房屋高出17%。
Stockland与其上市竞争对手Mirvac一道，正为东海岸主导的新房市场复苏做好准备。
本季度，Stockland录得净销售1509套住房，高于2024财年第三季度的1242套，创下近三年来的季度销售新高。
销售量和咨询转化率的改善仍依赖于利率前景的好转，以及维州住宅市场的复苏。该州的土地租赁型养老住房产品的销售咨询数量有所回升，但整体仍较疲软。
由于维州销售疲软和天气延误，Stockland已将其Halcyon子公司今年土地租赁住房的预计交割量由2月预测的600套下调至500套——而这一数字此前已从600-650套的原始指导目标下调过一次。
尽管如此，公司本季度土地租赁住房的净销售量仍达到121套，高于去年同期的104套。当前手持的412份土地租赁合同，平均售价高于去年下半年已交割的产品，不过公司未披露具体数字。
02
澳洲多地房价差距小，买家更易从公寓升级到独立屋
在一些澳大利亚郊区，独立屋和公寓之间的价格差距甚至不到2万澳元，使得“以房换房”的升级变得更加容易。
最新的PropTrack房价数据显示，在一些关键郊区，独立屋与公寓之间的价格差距较小，有意从公寓升级至独立屋的购房者将更容易实现置业目标。
全澳范围内，独立屋的中位价为87.2万澳元，而公寓为65.6万澳元，差额为21.6万澳元。
在首府城市中，这一差距扩大到30.7万澳元，而在偏远地区仅为11.2万澳元。
在澳大利亚房价最高的城市悉尼，独立屋的中位价比公寓高出62万澳元，几乎等同于一个澳洲家庭的平均房贷金额。
然而在部分郊区，购房者仅需支付较小的溢价即可从公寓升级到独立屋，这使得换房成本显得相对可控。
数据显示，房价差距较小的地区往往是整体更为可负担的郊区；而在富裕地区，房屋与公寓之间的差距则可能达到数百万澳元。
在墨尔本的许多外部郊区，购房者在选择独立屋时需支付的额外费用要比市区其他地区甚至其他首府城市更低。虽然墨尔本整体的独立屋与公寓中位价差为31.2万澳元，但在某些郊区，该差距不到10万澳元。
例如，在墨尔本东南部的Doveton，独立屋仅比公寓贵6.65万澳元；而在西部郊区Laverton和Sunshine West，差距分别为7.15万和7.5万澳元。
这些郊区的公寓大多为联排别墅或别墅式单位，其空间布局类似独立屋，且建成年代较新，因此价格往往更接近独立屋。
在珀斯南部的Mandurah，独立屋比公寓贵9.025万澳元。该区许多公寓临近水岸，抬高了整体价格，而独立屋则分布更广，价格相对分散。
附近的Greenfields则因别墅供应充足，导致房屋与公寓之间的价格差距仅为9.6万澳元。
REA集团高级经济学家安妮·弗拉哈蒂（Anne Flaherty）表示，很多房价差距较小的郊区经历了大量住宅开发，新建公寓、别墅与旧住宅并存。
“有时候是一栋较旧的独立屋在与一套较新的公寓竞争，尽管新公寓的面积可能更小，但由于装修现代、状态良好，买家往往愿意为其支付接近独立屋的价格。”
在布里斯班，房价差距最小的郊区包括Bundamba（12.25万澳元）、Dakabin（13万澳元）和Redcliffe（13.3万澳元）。
阿德莱德房屋与公寓价差最小的区域包括Morphett Vale（12.5万澳元）、Mount Barker（15万澳元）和Modbury（16.525万澳元）。
相比其他城市，悉尼买家若选择独立屋，需承担更高的溢价。
大悉尼地区大部分郊区的独立屋与公寓差价超过100万澳元，但East Gosford（17.55万澳元）、Rooty Hill（21.5万澳元）和Richmond（25.2万澳元）是为数不多的例外。
整个大悉尼地区，仅有九个郊区的房屋与公寓差价在30万澳元以下，这些地区均位于西部郊区或中央海岸。
例如The Entrance（27.75万澳元）、Umina Beach（26万澳元）和Ettalong Beach（30万澳元）等海滨郊区，因地段优势拉高公寓价格，也缩小了与独立屋的价差。
相比之下，偏远地区购房者更可能以较低溢价升级到独立屋。
其中，位于昆州中部、以煤矿产业为支撑的Moranbah，是房屋与公寓价格最接近的地区，差距仅为1.725万澳元。
在新州纽卡斯尔以南的马格理湖畔小镇Toronto，独立屋与公寓之间的价格差距仅为2万澳元。由于许多公寓靠近水岸，价格被抬高，导致两者差距缩小。
在维多利亚州西部乡镇Colac，独立屋比公寓贵4.3万澳元。
昆州Hervey Bay的Scarness郊区，房屋与公寓的价格差距为5.5万澳元，主要是因为靠近海滩的公寓价格更高，而远离水岸的独立屋则更为实惠。
澳大利亚房价最高的郊区中，独立屋与公寓之间的价格差距最大，这是因为购房者为获得一套独立屋需要支付数百万澳元。
在悉尼东区的Bellevue Hill，独立屋比公寓贵高达740万澳元；在附近的Vaucluse和Rose Bay，这一差距分别为600万和530万澳元。
Mosman的独立屋价格比公寓高出460万澳元，而Bronte的溢价为430万澳元。
尽管这些优质地段的公寓是相对更可负担的选择，但购买一套中位价的公寓仍需支付约140万至170万澳元。
墨尔本最昂贵的郊区Toorak，其公寓中位价为83.5万澳元，比典型独立屋价格便宜将近390万澳元。
在首府城市以外，独立屋与公寓价格差距最大的郊区多集中在黄金海岸、阳光海岸和新州北部。
在冲浪者天堂（Surfers Paradise），独立屋价格比公寓贵324万澳元；在美人鱼海滩（Mermaid Beach）则贵229万澳元；而拜伦湾（Byron Bay）的差距也接近180万澳元。
03
南澳低收入者面临无家可归风险，仅1%租房可负担
南澳低收入者正面临无家可归的真实风险。
最新研究显示，仅有1%的在租房源对他们来说是可负担的。
对单身人士来说，情况更为严峻——包括领取育儿补助并抚养两个孩子的单亲家庭——竟无一处租房在其可承受范围内。
安格利关怀组织（Anglicare Australia）发布的《2025年租房可负担性快照》显示，截至3月15日，南澳共有1836套私人租赁房屋挂牌出租，比去年略增12%。而大量个人和家庭正为这有限的房源展开竞争。
在这1836套房源中，只有19套房屋（约占总数1%）对领取政府收入支持的人群而言是可负担的。而对于领取育儿补助的单身人士，无论抚养一个还是两个孩子，竟然一套都租不起。
与此同时，仅有234套房屋（占总房源的13%）对领取最低工资的家庭来说是负担得起的，比去年下降了2%。
在全澳范围内，澳大利亚首都领地（ACT）的租房可负担性最差，对领取求职者津贴、育儿支持、残障津贴及养老金的单身人士来说，没有一处租房是可负担的。
Believe Housing Australia住房服务执行总经理斯泰西·诺瑟弗（Stacey Northover）表示，该快照印证了大多数南澳人早已了解的现实：住房短缺、房租飙升、工资停滞以及政府支持不足，正在将普通人推向无家可归的边缘。
“当家庭被迫在住所与基本生活所需——如食物、药品、保暖和卫生之间作出选择时，问题就不仅是住房负担不起，而是整个住房市场已不可持续。”诺瑟弗表示。
“当家庭被迫住在汽车、帐篷或汽车旅馆中，这些不仅是个人悲剧，更是对社会福利、文化和经济的严重威胁，将对整个州带来长期后果。”
她指出，南澳比全国许多地区更为明显地感受到住房可负担性危机的冲击。尽管各级政府都在重新关注这一问题，但这场危机需要的远不只是“关注”——它需要切实的“行动”。
她强调，联邦租房补贴的逐步上调和一次性补助根本赶不上现实压力，没有系统性改革，数以千计的人仍将无法获得安全、稳定的住房。
为正面应对住房危机，位于帕诺拉马（Panorama）的一个投资1370万澳元、四层高的全新公寓楼项目近日落成，提供23套租金远低于市场价的可负担住房。
这一由Believe Housing Australia主导的项目，获得了“住房澳大利亚未来基金”（HAFF）的支持，该基金专注于加速社会与可负担住房建设。
04
澳洲65%房产投资者正面临负现金流
在联邦大选临近之际，围绕房产投资者“借机大赚”的言论再度甚嚣尘上。然而，事实并非如此。
数据显示，约三分之二的澳洲房主实际上正承受着负现金流的压力。
澳洲房地产投资专业协会（PIPA）在近日发布的2024年度投资者情绪调查报告中称，约65%的房产投资者目前处于负现金流状态，较去年上升了8%。
具体来看，67%的单房产持有者、72%的双房产持有者以及66%的三房产持有者报告称，他们的房产投资陷入负现金流。
PIPA主席Nicola McDougall说：“近几年，外界普遍认为投资者因房租上涨而受益匪浅。但调查数据显示，绝大多数投资者实际上需要不断投入额外资金，以维持房产的基本财务平衡。”
在接受调查的投资者中，42%表示现金流极为紧张，另有11%的人甚至不得不动用储蓄来补贴房贷和各项房产支出。
McDougall认为，导致负现金流情况加剧的主要因素是持续高企的利率。
她说：“当前的贷款利率远高于几年前，虽然租金有所上涨，但相比高昂的贷款成本，这些租金收入只是杯水车薪。”
根据澳洲税务局的数据，多数投资者的资产结构多年来变化不大：71%的投资者只持有一套房产，18% 拥有两套，仅有5%的人持有三套房产。
McDougall补充说，投资者普遍对前景持务实态度。近60%的人预计，未来五年仍将处于负现金流状态，有13%的人甚至认为，他们的投资组合在十到二十年内都难以实现盈利。
对于持有两套房产的人群来说，54%预计负现金流状态需要持续五年以上，其中14%预计至少要等十到二十年。三套房产的持有者中，近半数也表示负现金流状态将持续五年，11%的人则预计时间会更长。
面对高昂的持有成本，有57%的投资者正在考虑出售房产。
McDougall警告，依赖负现金流并不是可持续的投资策略，因为这需要投资者不断从工资或储蓄中拿出钱来填补财务缺口。
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