☀☀观山海·家园☀☀
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【观山海家园巨幕山景 盛大加推】
观山海家园加推小区内部靠山的6栋,25层2梯4户，分别为113㎡4房2卫竖厅和横厅户型。
预计备案均价约8.6万/㎡，部分户型均价折后850万起步！开盘方式为线下排队认购
4月29日19点30分正式选房，先推6栋，再推5栋，两梯两户、一共25层，户型为113平的横厅和113平的竖厅，4房2卫，西南朝向
【推售产品】约95-138㎡3-4房
【交付标准】精装
【产权年限】70年
【房产性质】住宅
【总户数】870户
【楼层高】17-25层
【车位比】987个（1:1.34）
【容积率】2.65
【绿化率】30%
【梯户比】2梯2户/2梯4户/2梯5户
【管理费】7.8/㎡
【开发商】深圳市远荔实业有限公司（ 远洋集团 ）
【项目地址】位于南山区兴海大道东侧，沿山路南侧
横厅 南北通
01户型西南折后价格834万-877万
02户型东南折后价格886万-929万
竖厅 四开间朝南
03户型西南折后价格913万-956万
04户型西南折后价格862万-905万
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另外采用了大阳台、全尺寸飘窗以及270°转角飘窗等设计，充分发挥采光通风和扩展视野，体现自然、宜居、放松的产品理念。
建面约95㎡进阶三房 仅此118席臻品典藏
户型方正，超91%高使用率，高性价比之选，低门槛入住前海
约6m观山宽境阳台，随心打造专属生活空间
约3.9米进深270°观山套间主卧，与山同居，私享南山
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建面约110㎡ 4房2厅2卫户型：有东南、西南两种朝向，属于双龙抱珠户型。
竖厅设计，南北通透，三面朝阳四面开窗，通风采光佳，并且阳台长达6.1米连通到次卧对出，空间视野更为宽敞。整体动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块，动静线互不干扰。
建面约115㎡ 4房2厅2卫户型：热门款横厅式布局，格局方正，东南或西南朝向，其中东南向看花园比较安静，西南向看兴海大道会有一点噪音影响。
客餐厅6米开间，LDKB一体化，全屋飘窗，4个卧室分别做到了主卧19.5㎡；次卧10.8㎡；次卧9.4㎡；次卧8.4㎡（包含墙体飘窗），主卧加1个次卧270°全景飘窗。
超10m高奢级酒店式入口大堂，搭配叠级迎宾水景，归家仪式倍感尊崇。
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项目入口便是象征精神的原石雕塑，绿奢石材镶嵌贵金属、招财叠水，巧夺天工。
穹顶阳光普照，堪称前海最昂贵的“金镶玉”豪门，不仅豪华气派，更是眼前一亮即刻开启度假之旅。
明珠耀耀，山海相依，力创在售新盘的品质巅峰。
更值得关注的是，观山海家园是深圳核心区非常稀有的低密小高层项目，项目容积率仅约2.66，楼间距宽阔约46m，为美学园林留下更多的空间。
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项目以新中式风格美学，匠心臻筑高雅奢居，用心打磨每一处细节，造就值得珍藏的现代中式雅居，从入门到归家，打造尊崇归家礼序，每一步皆是美的享受。
项目臻筑新中式美学建筑，与自然山景相辅大成的胜境，美学雅居完美匹配财富菁英的价值身份。
走进项目大门，楼上楼下共计约1500㎡的城市会客厅映入眼帘。
项目依山势精心打造了层层递进的台地园林，顺着8米的山势拾级而上，每一层都有独特的景观风貌，让整个园林充满层次感和立体感。
一楼轻奢水院以几何美学精心设计，镜面水景美轮美奂，倒映树影婆娑。踩着水中石径深入其中，匠心园林引人入胜，仿佛进入世外桃源一般，让每一次归家都充满仪式感。
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由红色旋转楼梯或电梯来到会客厅二楼，山林飞鸟花园、台地花园、山野风情花园、康体花园、山野精灵花园风采各不相同，组合成丰富多彩的6大森系活力花园。
项目园林内还设置近9m水庭院瀑布、观山泳池、阳光草坪、约700m沿山跑道等多个艺术山居打卡点，充满诗意的满园绿景仿佛群峦叠翠向家的延伸，带来深山隐居的怡然自得。
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项目与桂湾、妈湾两大前海核心区引擎临近，距离仅约650m两个红绿灯的距离，形成前海黄金三角，优享前海三湾赋能，潜力无限、配套优渥。
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■ 立体交通畅行湾区
项目距离5号线荔湾站直线距离仅450m，周边还有月亮湾大道、新海大道两条主干道及新小南山隧道（建设中），可快速抵达沿江高速、深中通道（已开通）、深珠通道（规划中），路网丰富，交通便捷。
项目周边还有太子湾邮轮母港、深圳宝安国际机场，更有两大世界级超级工程，妈湾跨海通道（已开通）、前海综合交通枢纽工程（建设中），立体交通出行便捷，可快速通达全市及整个大湾区。
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■ 繁华商圈咫尺可得
项目自带约6000㎡商业，家门口还有约2.6万㎡泛海城市广场，满足日常生活所需。
此外，项目周边还有前海印里、世茂前海商圈、山姆会员店、万象前海、卓越Intown、海上世界、K11艺术购物中心、太子湾花园城villa等繁华商业环伺，尽享都市潮流生活。
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■ 名校环伺助力成才
项目家门口规划36班小学（暂定名：荔山小学），周边多所幼儿园、小学及初高中，如荔湾小学，以及深圳名校深大附中初中部和高中部。
项目两公里内更有海哈罗港人子弟学校、国王学校、南山中英文学校、SIS太子湾校区、深圳贝赛思国际学校等多个国际学校，为孩子提供优质丰富的教育资源。
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■ 生态宜居氧吧环绕
项目不仅近邻约3.52k㎡大南山公园，周边还有小南山公园、月亮湾公园、青青世界、兴海公园等多个公园，享受1湾2山8园生态美景和天然氧吧，是城央不可多得的宜居之地。
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坐落大南山脚下，观山海家园私藏不可复制的永久一线山景。
不仅如此，高层远眺还可望海，踞于室内凭窗而望，山海皆于眼前展开，心胸更是随着目光辽阔无疆，如此胜景不可多得。
2025年深圳房产：东西分化加剧，核心资产抗跌性凸显
深圳楼市的跌宕起伏，让无数追风买房的“中产站岗党”血亏千万。
2025年的今天，深圳楼市板块分化已赤裸裸地呈现——核心区触底反弹，外围区深陷泥潭。
读懂“环线+梯队”逻辑，才能避开“伪核心区”的深坑，找到真正的价值洼地，今天我们就一起来看看吧！
对比2021年2月8日前，深圳的挂盘价经过4年多，发生了哪些变化？
从整体的价格上，可以很直观的看到，深圳东西的价格差很明显，“一路向西”的城市格局已形成，东部并没有因为之前的价格低而填平，反而进一步走低。
从供应的区域上看，深圳的二手房主要成交区域还是在南山、福田、宝安、罗湖、龙岗、龙华等区域，像光明、坪山、盐田、大鹏的二手房成交占比并不大。
一
整体梯队大洗牌：从“普涨”到东西分化加剧
1.第一梯队：南山仍居首位，但价格回调明显
南山2025年挂盘均价为9.3万/㎡，较2021年的12万/㎡下降22.5%，但仍稳居第一。核心片区如深圳湾（17.2万/㎡）、科技园等凭借稀缺地段和高端住宅占比高，价格坚挺；而西丽（6.5万/㎡）等非核心区域跌幅较大。
福田从2021年的10万/㎡降至7.5万/㎡，跌幅25%，位列第二梯队。香蜜湖（13.5万/㎡）、百花（10.3万/㎡）等教育或豪宅资源集中的片区仍保持高位。
2. 第三梯队：宝安、龙华、罗湖“5字头”成主流
宝安均价从8.2万/㎡降至5.9万/㎡，跌幅28%；龙华从7.7万/㎡降至5.7万/㎡，跌幅26%。两区抗跌性差异显示龙华配套提升更显著。
罗湖从6.8万/㎡跌至5.1万/㎡，老旧城区劣势进一步凸显，仅翠竹（7.5万/㎡）等学区房支撑局部高价。
3. 第四至第五梯队：东部价格洼地持续扩大
龙岗和盐田均跌至3.9万/㎡，较2021年分别下降25%和29%，盐田跌幅更深，主因交通配套短板。坪山（3.1万/㎡）、大鹏（3万/㎡）跌幅超26%，成为价格最低区域，反映东部发展动能不足。
二
环线格局：从“单中心”到“西强东弱”多核分布
1. 西部核心环线（南山前海宝中）：
前海：深铁前海时代三期（9.8万/㎡）等新盘集中，依托金融与科技产业规划，成为西部增长极。
宝安中心：均价9.6万/㎡，承接前海外溢需求，配套成熟度提升。
2. 中部环线（福田龙华）：
福田CBD与香蜜湖：金融与豪宅属性叠加，价格韧性最强；龙华红山片区（6.9万/㎡）因交通与学区配套改善，成为中部刚改热点。
3. 东部环线（龙岗坪山盐田）：
龙岗大运：地铁14号线开通带动局部回暖，但整体仍以刚需为主，价格低位徘徊（4.7万/㎡）。
坪山、盐田：缺乏产业与人口导入，价格持续承压，部分片区跌至2019年水平。
三
驱动因素：政策松绑、产业集聚与供需失衡
1. 政策刺激需求释放：
2024年首付降至15%、取消非普宅标准等政策推动成交量回升，福田、南山
2024年二手房成交同比增66%。
参考价取消后，核心区成交价与参考价差值扩大（如深圳湾豪宅溢价超20%）。
2. 产业与人口虹吸效应：
南山科技园、前海自贸区集聚腾讯、华为等高收入群体，支撑高端购买力；福田金融业与香蜜湖豪宅客群形成闭环。
深圳年均新增人口40万，住房缺口达200万套，核心区供需矛盾加剧。
3. 土地供应稀缺与开发导向：
2024年深圳宅地供应仅6宗，核心区土拍溢价率超70%（如龙岗大运地块），开发商聚焦优质地段。
新房供应向西部倾斜，光明、坪山等外围区域以保障房为主，商品房稀缺性凸显。
四
2025核心逻辑：环线与梯队决定生死
1. 核心区（12环）：抗跌性强，政策托底
南山、福田：尽管较2021年峰值下跌20%30%，但深圳湾、香蜜湖等片区凭借稀缺资源（如海景、名校）和产业集聚（科技园、金融总部），价格已企稳回升。例如深圳湾豪宅成交价重回20万+/㎡，福田百花学区房涨幅超15%。
宝安中心、前海：前海扩容和地铁12号线通车推动西部价值回归，宝中均价反弹至9.6万/㎡，部分新盘如深铁前海时代三期单价逼近10万。
2. 中环刚需带（3环）：价格触底，但需“精挑细选”
龙华红山、福田南、布吉：均价35万/㎡，是福田南山上班族的“职住平衡圈”。红山因深高北学区和地铁4/6号线加持，部分小区挂牌价仍超10万/㎡；而布吉、坂田则因供应过剩，部分房源跌至“1字头”。
光明凤凰城：地铁13号线2025年通车后，45分钟直达南山科技园，但新盘扎堆（如润宏城单价3万+），去化压力大，需警惕“价格踩踏”。
3. 外环（45环）：供应过剩，慎入“鸡肋区”
坪山、大鹏、盐田：均价23万/㎡，看似“白菜价”，但保障房占比超50%，本地购房需求薄弱。如坪山虽有比亚迪等企业，但员工多分到保障房，商品房无人接盘。
沙井、松岗：西部炒作余温仍在，但前海外溢有限，新房价格腰斩至3.8万/㎡，二手流动性几乎冻结。
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