深圳湾，又有地卖了！
就在今天，深圳市规划和自然资源局南山管理局拟对[红树湾地区]法定图则DY09单元进行规划调整：
拟将一商业服务业用地改为二类居住用地，增加二类居住用地11835平；按容积率4.4，预计增加建面约52074平的住宅。
图源：网络，仅供参考
地块位置非常好！
深超总板块，旁边就是TCL、神舟数码、天音通讯，一路之隔就是2023年的地王项目-中海深湾玖序。
虽然只增加约5.2万平的住宅，远不及当年的深湾玖序，但好消息是，深超总住宅又上新了！
事实上，今年以来深圳一直在“释放核心板块”的居住用地。
据不完全统计，仅4月中下旬就通过调整13宗地块，释放约29万平纯二类居住用地，或加大新房住宅供应量。
壹地产梳理发现：1、光明增加的宅地数量最多，2、有不少地块位于区域核心，或临近地铁；具体情况一起来看看。
01.
离地铁最近300米
光明、宝安将供应15.7万平宅地
先来看，深圳西部：光明&沙井。
据不完全统计，近期光明、宝安调整的地块，将供应约15.7万平的二类居住用地。其中有3处地块位置非常好，分别位于光明中心区、光明公明中心地铁旁、宝安沙井地铁旁。
光明中心区
调整情况：由原来1宗一类工业用地调整为6宗地块，其中3宗依旧为一类工业用地，2宗留白，1宗调整为二类居住用地，用地面积35000平，按容积率3.7算，建面约12.95万平。
地块现状：外墙显示“国有储备用地”，内部杂草丛生；靠近宅地处，有外示“特区建工”的简易建筑。
▲壹地产实拍图&地块法定图则，4月28日（左右滑动）
该地块位于光明中心区板块，周边配套还不错：一路之隔就是新湖街道国防主题教育公园，旁边就是华夏中学、东周文化公园，步行到地铁6号线光明大街站大概1.2公里（距离参考：百度步行测距），附近的光明星河COCO City已经开始招商，据传今年底开业。
目前周边在售新房有安联尚璟府、振业天境云庭、满京华金硕华府、绿城桂语兰亭，备案均价在4.6-5.2万/平不等；二手房有乐府花园、金地峰境瑞府（一/二期）、星河天地等，挂牌均价4.3万/平起。
光明公明中心区
调整情况：主要为建筑规划的调整，宅地面积有进行微调，增加文体建面同时明确其中一宗地的容积率，调整后纯二类居住用地29776平。
地块现状：现场可看到，地块外部为绿色围挡，内部可见土地部分平整，盖绿膜。
▲壹地产实拍图&地块法定图则，4月28日（左右滑动）
该地块临近红花山地铁E2出口（距离大概300米），旁边就是宏发美域，带有较为丰富的底部商业，可以满足日常需求。地块对面就是红花山体育公园，家门口的体育馆。
项目周边目前有两个新盘在售，分别为宏发悦见公园里、华竣苑，备案均价4.2万/平起；二手房宏发美域挂牌价约4.8万/平。
宝安沙井
调整情况：为“公共绿地+商业”改为二类居住用地，直接增加19247平二类居住用地（按容积率4.0计算，新增建面76988平）。
地块现状：现场围挡，高处拍照片显示土地基本清理好，有部分杂草。
▲壹地产实拍图&地块法定图则，4月28日（左右滑动）
沙井地铁站D出口步行约550米即可到达，一路之隔是百佳华佳漾汇商业，且从区域划分来看，目前位于深圳外国语宝安学校学区范围内，可以说拥有“地铁、学校、商业”三大件！
板块内目前暂无在售新房，二手房在售的有鸿荣源禧园，该楼盘高峰期成交价去到了8、9万/平，如今即便市场进入“回调期”，依旧以6.4万/平的挂牌价“稳坐”片区房价标杆。
据网传：光明今年计划出让两宗以上宅地，而某TOP10房企已组建专项小组研判沙井地块。
光明这两宗位于核心板块的地块，是否已上了今年光明待出让清单，沙井这宗刚调整的宅地，是否会成为今年宝安“首拍”，值得期待。
02.
南山&龙华改了6处地块
合计约14.5万平二类居住用地
再来看，南山&龙华。
南山、龙华调整地块有6宗，合计有约13.3万平二类居住用地，结合已经公示的容积率算，建面约49.5万平。
虽然地块不多，但位置都还不错：龙华的两宗，分别位于热门板块：梅林关民治&红山上塘板块，南山的除了刚刚调出来的“深超总”宅地外，还有一处位于西丽龙珠。
南山龙珠
调整情况：地块为交通设施用地，改为二类居住用地，调整后增加了两宗居住用地，最终地块的二类居住用地面积约有6万平，其中新调出来的二类居住用地有4.83万平。（*前后均不将地面有建筑且只进行微调的02-04地块统计在内。）
地块现状：现场部分围挡，宅地位置为军休所，整体没有拆除的迹象，为现状保留。
▲壹地产实拍图&地块法定图则，4月28日（左右滑动）
该地块属于原来西丽车管所的范畴，靠近地铁7号线龙井站，从B出口出来走路约1公里可达；周边无在售新房，二手房欧陆经典挂牌价8万/平，悠然天地居挂牌均价6.7万/平。
与其他地块为“净地”不同，这块地调整控规前，是已有建筑的。据悉原来已有的宅地将做现状保留，而新增的由交通设施用地调为二类居住用地的有可能会推翻重建。
龙华梅林关
调整情况：地块为商业性办公用地，调整为二类居住用地，相当于增加了21820平宅地，按2.8的容积率算，建面约61096平。
地块现状：地块围挡，没有动工。
▲壹地产实拍图，4月28日（左右滑动）
地块旁边就是书香门第大厦（写字楼），斜对角就是白石龙音乐公园，周边有上河坊港澳湾、龙光玖龙荟、星河COCOCity等商业配套，以及深外龙、玉龙学校、以及龙腾学校等学校，步行约800米可到地铁4号线白石龙地铁站C1出口，周边“商业、生态、学校、地铁”都有了。
周边最近的新盘是天湖岛；二手房方面，紧挨着地块的书香门第挂牌价6万/平；一路之隔是梅林关的标杆楼盘-万科金域华府，如今挂牌价8.1万/平；再往北一些就是2014年龙华的地王项目，曾经成交价超过10万/平的龙光玖龙玺，如今挂牌价9万/平。
龙华上塘
调整情况：将01-07地块由二类居住用块改为教育用地，将01-13地块由医疗卫生用地改为二类居住用地，调整后整体的二类居住用地由原来的22301平，变为51328平。
地块现状：由医疗卫生用地改为二类居住用地的地块，现场土石堆的比较高，有挖掘机在作业。
▲壹地产实拍图，4月28日（左右滑动）
地块位于福龙路和简上路交汇处东北角，周边有地铁4号线-上塘站，步行约1.1公里可达。
周边楼盘有卓越柏奕府，还有部分新盘在售，备案均价约7.5万/平，二手房挂牌均价6.4万/平，毗邻地块的长城里程家园，目前挂牌均价5.3万/平。
值得注意的是，目前有消息透露，南山西丽龙珠地块，或为远期规划。按照这个节奏来看的话，近期不太有招拍挂出让的可能。
而龙华两处地块调整的公告中均提到：根据市政府工作部署，为加大居住用地供应，拟对地块进行规划调整。
不排除此次龙华地块的规划调整，有可能是为接下来的“土拍上新”做准备。
写在最后。
前段时间，有新闻说深圳新房不够卖了！
壹地产盘点了一波，发现截至4月28日，深圳新房库存有27137套；按照近6个月深圳新房销售速度算（月均约4593套），去化周期大概在5.9个月。
在不增加的情况下，深圳新房仅够卖半年！
不过壹地产梳理了近期新调整的地块，发现纯二类居住用地有13宗，用地面积超过了29万平，其中有10宗已公布容积率，已公布容积率的地块建面超85.7万平，未公布容积率的二类居住用地约6.5万平，只要尚未公布容积率的三宗地综合容积率超过2.21，整体建筑体量将超百万平。
假如每套房子建面约为90平，按体量约100万平算，这波二类居住用地至少能增加超万套新房。（*这里计算仅为参考。）
不过要注意的是，目前这些地块均只处于控规调整，部分还处于远期规划，比如南山龙珠地块。而即便如龙华，调整宅地是为了加大住宅供应，那地块出让也需要一点时间，毕竟土地还没挂出来。且就算挂牌后成功出让，那从出让到入市最快也是1年，慢的两年。
如果按照这个逻辑来看，短时间内深圳新房大概率还是会比较紧俏。
你怎么看待接下来的新房市场供应情况呢？
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