水一篇福州土拍和旧改的规划。
土拍内容
福州第二场土拍，推出2幅纯商住宅，一幅位于江南CBD，一幅位于金山住宅区。
宗地2025-08号：位于江南CBD，面积22.77亩，容积率2.0，划片：仓山区教师进修学校附属第一小学(原高湖小学)。
起拍楼面价9912元/㎡。
分析：对于这幅位于南二环的纯商地块，起拍价也跌到了1W不到，对于划片，并没有给出周边市场认可度更高福高小初，相对而言吸引力下降不少。
对于这幅地块的出现，最直接的影响就是隔壁的宗地宗地2023-14号，新榕江和阅。
2023年新榕兜底拿下这幅纯商，容积率2.2，楼面价12059元/㎡，目前项目给出的定位，也以偏刚改的板楼为主。
此前预计项目也会凭“钞”能力，划片福高小初，只不过目前隔壁地块的划片出现后，看上去概率小了不少。
如今更低楼面价，更低的容积率，下一场就要供应，只有一种情况，新榕兜底继续拿下。
当然除了新榕，南侧的后坂，在2023年那一场土拍，也供应了一幅纯商，被榕发兜底拿下。
宗地2023-13号，容积率2.2，楼面价12042，备案高著公馆，目前还未对外，按照目前南二环的市场来看，这两个地块，也基本没有太多的利润了。
宗地2025-09号：位于金山绿轴，面积15.95亩，容积率1.6，划片： 金山绿轴一贯制学校（暂名）。该校目前尚未建成，适龄儿童暂时过渡在仓山区教师进修学校附属第三小学。
起拍楼面价13816元/㎡。
分析：对于金山住宅这幅纯商地块，一开始没有给出划片，相比于近期统一官宣的商住用地，略显意外，很多给出的解释是给予市场想象空间。
意味着如果有外来房企看上，可能会给出金闽小+金山中的划片。
不管实际如何，最终给出的划片和周边项目一样，只能说预期也下降了一些。
对于楼面价1.38W，周边的绿轴地块，从安商的龙湖天序，到最后的建发玺云，楼面价基本都在2W+。
当初每个楼盘给出的宣传都是金山最后一幅住宅。
当初这些新盘的售价都在3W+，其中建发玺云精装3.6W+成为顶峰。
今年初，大东海天樾给出特价2.6W，短时间就做到接近清盘。
虽然楼市下滑严重，奈何大东海天樾的表现也侧面印证了这个区域2.6W还有市场，甚至可以说产品更好一些，价格还能再高一点。
这时候回到楼面价1.38W，比这些地块便宜了8K左右，即便按照大东海天樾2.6W的热销价，这幅地块也有利润。
看上去诚意不错的纯商地块，最终会如何？
目前看大概率又是国企兜底，这不禁让人唏嘘。
福州的市场，已经不是让利问题了。
旧改规划
今年福州旧改继续推进，主要几个巨型旧改都已经推进，分别是鼓楼的河南新村，台江的宁化新村，晋安的环南新村。
前天发布了旧改地块规划，其中环南新村如下：
这幅200亩的巨型旧改被分成4幅商住用地+1幅教育用地，其中指标如下：
从指标的容积率推敲，地块E-33，F-11，大概率是确定纯商地块，E-29是100%安商地块。
最大的关注点是E-3地块，到底安商比例会多少？
从当时的这个方案设计来看，E-3是被分割成多个地块开发，其中仅北侧一排是安置房，剩余大面积也是商品房。
不过对于从当时的方案，征迁建筑面积28.83万方，仅给出80%安置，所以得出这个方案。
按目前的规划图：
E-29地块：14.1万方。
E-3地块：21.63万方。
两个地块合计35.7万方，比征迁面积多了近7万方。
参考一些当初的旧改情况：
从前几个巨型旧改来看，最终安置房都高于征收面积，只不过有些地块是基本贴平，一些地块高出20%以上。
目前环南旧改，假如E-3地块全安置，比例是124%，数据也在参考范围内。
如果按照100%的比例规划，E-3地块更符合对半开的规划，一半安置，一半商品房。
当时方案有个成本计算，基本出让金和拆迁成本是持平的，如果加上规费等，实际都是亏损。
换言之，这么劳师动众的背后，仅仅是做了亏本买卖。
相比于环南旧改，宁化新村的规划相对简单，仅一幅C-27的商住地块，容积率3.74，面积75.9亩。
最大的关注依然是有多少商品房？
对于宁化旧改，仅看到宁化新村及周边地块拟征收面积约93亩左右，涉征约1784户。
没有看到拆迁的建筑面积多少方。
做个数据参考：
环南新村：约2871户，建筑面积约27.97万方，户均97平
河南小柳：约3348户，建筑面积约29.2万方，户均87平
南湖旧改：约3281户，建筑面积约约23万方，户均70平
上海西新村：约3818户，建筑面积约31.29万方，户均82平
做个参考，宁化建筑面积15万方左右。
C-27地块：建筑面积18.92万方，扣除安置面积，仅不到4万方，相当于比例21%，按照面积换算仅不到20亩。
不用做过多计算，这个旧改的结局比环南亏的更多。
盘点总结
对于福州目前的供应局面，其实略显尴尬，不同于以前被诟病地块太外围，或者楼面起拍价过高。
从这一年多的供应来看，大部分纯商地块给出的诚意都不算差，不少还给出了周边不错的划片加持。
上一场土拍，五四北的低容积率纯商，甚至给出了起拍价不到1W的定价，这放在前几年是难以想象。
奈何这样的诚意下面，最终得到的答案，依然是底价成交。
下一场土拍，江南CBD、金山的两幅地块，大概率还是兜底结束。
这也会和五四北一样，楼面价被锚定在一个更低的空间。
除了价格诚意外，这2年多鼓台启动集中旧改，也很大程度弥补了市中心的供应，不过从当初溢价成交到如今，降低楼面价还是兜底的局面。
这种场景带来的变化，不仅仅是土拍的信心问题，还有财政问题。
近期的旧改可以发现，拆的区域，本身容积率越来越高，加上规划的纯商地块，出让楼面价越来越低，换言之拆迁的利润是越来越低，甚至会出现亏本的财务情况。
只不过这种情况，并不是短时间就能兑现，无非是拖长周期。
这也就出现了近年不少安商房出现没钱回购导致无法回迁等情况。
总而言之，目前的市场，供应端的问题比想象的大很多。
