成都新楼市 文|黎小小
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竞价246轮，延时213次，最终1110万成交，溢价率约38.7%，在无人留意的角落里一场成都土拍悄悄爆了。
“开奔驰，住锦绣花园”，尽管已经过去30多年，成都初代别墅红盘锦绣花园还是炙手可热。
阿里司法拍卖显示，上月底，一宗位于成都市武侯区人民南路46号52栋1单元52号的土地公开法拍，起拍价800万，在246轮竞价后由叶先生以总价1110万成交。而这里正是桐梓林锦绣花园的地址所在。
△标的位置
△截自阿里司法拍卖
值得注意的是，这次法拍的并非是一套别墅房产，而是房屋推倒后的空置用地！
△截自阿里司法拍卖
拍卖信息透露，“该土地为空置状态，买受人可按照成都市规划和自然资源局的复建要求自行复建，但需要遵循相关部门的复建要求”。同时，拍卖文件中也公示了该地块早前的恢复重建许可证和建筑设计方案（含总平图、平面图、立面图、剖面图）。
△截自阿里司法拍卖，地块内实景（滑动查看）
设计方案显示，这栋别墅的总建筑面积约282.02㎡。
我们以此推算，该地块计算容积率约0.8，实打实的低密，而1110万的成交总价，以这一建筑面积计算，楼面价约39358.9元/㎡。
△该地块已批复的建筑设计方案，截自阿里司法拍卖
另外，地块所在的整个小区土地使用权终止时间为2067年，也即只剩下42年左右的使用权。
折合楼面价3.9W/㎡，容积率约0.8，使用权约42年，从单纯的数字层面来看，豪气程度与3月成交的成都天花板地块相比不遑多让。
而地块已经批复通过的建筑设计方案是什么样？图纸信息显示，可恢复为一栋2层独栋别墅，一层带独立车库、中西式厨房、双客厅、露台，二层含3间大套房。用1110万来买地自建别墅，这样的方案设计不知道是否更符合高奢圈层的心意。
当然，也不排除卖下地块后重新设计复建方案的可能。此外，按照5000元/㎡的建安成本和1W/㎡精装成本来粗略计算，未来这套房产建成还大致需要花费400来万（仅粗略估算，仅供参考），也即最后总耗资约1500万左右。
△该地块已批复的建筑设计方案，截自阿里司法拍卖（可滑动查看）
值得一提的是，买地重建别墅在锦绣花园已经不是新鲜事。
2021年，同小区内，一宗使用面积仅有305.21㎡的住宅用地同样在推倒后进入法拍程序，在经历175轮竞价后，最终由李女士以11652880元拿下。但可惜的是，因为无法办理过户，这宗地在今年2月又重新登上法拍席，并最终流拍。
△截止阿里司法拍卖
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如果以这套房产建成后可能的总成本1500万，作为预算标准购置房产，在现下成都大概能买到什么样的房子？
同小区在售二手房方面，目前仅一套独栋别墅在售，挂牌价约1380万；同时期的另一个知名别墅小区，草堂之春，仅1套房源挂牌，总价4380万。
△截自贝壳找房
在5+2区范围内，因为限墅令的限制，用这个1500万左右买新房独栋的可能性几乎没有，大平层选择颇多，叠拼或合院选择面也并不多。近期取证的墅类产品，包括锦宸院、远达天宸名邸、雍景白鹭湾等项目，但叠拼起步价基本都在1500万左右，麓湖生态城黑鉐岛组团，叠拼取证总价更在4875万-1.45亿区间。
由此来看，花1100万买地重建实现独栋梦，也不失为一个有性价比的方案。
4年前的李女士，4年后的叶先生，都曾真金白银的投注此处。锦绣花园能在开发30多年后，还成为高奢圈层的非常规选择，一方面，或许是别墅、特别是独栋产品少有代餐，另一方面，更是因为老钱区的醇熟地段始终诱人。
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