黄衫木店地块一路之隔是星河湾 彭红侠/摄
北京朝阳新百亿地块猜想，黄衫木店能卖到10万+吗？
彭红侠/发自北京
北京即将再度上演抢地大战。
截至4月27日17时，北京朝阳黄衫木店、孙河组合地块报名截止，4家房企及联合体报名竞拍，包括保利、招商、中海，以及中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合体，参拍企业无一例外均是实力强劲的国企央企。
为何此次竞拍的组合地块，中小房企无缘上桌？
一方面在于，黄衫木店、孙河两组合地块体量大、地价高昂，地上建筑规模28.27万平方米、起拍价126亿元，对开发商资金和开发实力提出较高要求；另一方面，此次组合地块配建较多，涵盖4727.75平方米建筑规模的托幼用地和58700平方米建筑规模商业金融用地，盈利账难算。
黄衫木店地块区位图
朝阳组合供地多为“肥瘦搭配”，黄衫木店地块作为朝青板块近十年唯一新增住宅用地，稀缺性拉满，一路之隔是北京老牌豪宅星河湾，有一定豪宅氛围。
黄杉木店地块的另一优势在于环线，地块位于东四环外，是东部高端居住区之一。西侧1公里是朝阳大悦城，向东3公里处是常营龙湖天街，商业配套丰富。交通方面，距离6号线青年路站约1公里，在可接受范围内，同时项目紧邻朝阳北路和东五环路，驾车出行便利。生态上，地块周边环绕京城森林公园、星河湾生态公园、平房公园，生活舒适感较强。
地块西向1公里是朝阳大悦城 彭红侠/摄
相较商业、交通，地块周边缺乏大型三甲医院和名校，医疗资源和教育资源相对薄弱。
从地块上看，黄衫木店地块总建筑面积22.4万平方米，被分割成01、03两块住宅用地和02托幼用地。挂牌文件显示，允许托幼用地位置结合方案与01地块统筹布置，这为开发商提供了灵活的排布空间。不过，03地块内须建设一条南北走向、宽11米的街坊路，这也就意味着03地块将分为东西两个组团。
此外，黄衫木店地块也有一定开发限制。中房报京津冀实地走访时发现，地块西南侧是中国国际能源加油站，东侧50米处有一条110千伏的高压线，03地块边缘还有四个高压线塔，何时迁走或入地尚不确定。
地块东侧高压线塔 彭红侠/摄
黄衫木店地块最近的竞品是北侧2.7公里处的御翠园，是和记黄埔2001年拿下的项目，产品设计上相对老旧，目前在售网签均价78380.12元/平方米；东侧3公里外是今年2月保利和金茂联合体拿下的三间房组合项目，褡裢坡0006地块为保利开发，案名定为保利朝观天珺，0007地块为金茂操盘，案名为金茂满曜，两地块成交楼面价5.16万元/平方米。
北侧6公里外是酒仙桥双雄——北京宸园和万吉玖序，其中北京宸园成交楼面价6.6万元／平方米，网签454套，成交均价11.06万元/平方米；万吉玖序成交楼面价6.43万元/平方米，预计成交价与北京宸园持平。
黄衫木店地块虽未设置销售指导价，但起始楼面价已至5.34万元/平方米，项目未来定价成为业内关注焦点。根据链家二手房数据，朝青板块二手房挂牌均价6.6万元/平方米，其中星河湾挂牌价超过9万元/平方米。参考星河湾和酒仙桥，项目成交楼面价或将进一步攀升，有望站上10万+高峰。
当前，保利、招商、中海，以及中建智地、金茂、越秀、朝阳城发组成的超级联合体已经报名竞拍，尤其是后者4家房企联合引发市场关注。
在此次组合地块竞拍前，北京市规自委曾优化部分要求，尤其是关于竞得人部分，将“竞得人为联合体或非北京市企业的，应在出让宗地所在区（县）成立一家能够独立承担责任的项目公司”优化为“竞得人为联合体的，应成立能够独立承担责任的项目公司”。优化后，不再区分竞得人是否为北京市企业，也不再限制项目公司成立数量与注册地点，为开发商组建联合体提供了更大灵活性。
朝阳新百亿地块上，是中建智地、金茂、越秀、朝阳城发组成的超级联合体实力雄厚，还是保利、招商、中海技高一筹？4月28日即将揭晓。
