大杀招来了。
早前，住建部发布国家强制标准《住宅项目规范》，并在5月1日正式实施。
之前对新规大家关注的焦点是层高不低于3米的标准，意味着更好的空间，更好的居住体验。
但是，对于广州楼市影响比较大的，还有两个重要的规划指标：
1）住宅限高，不得超过80米。
2）建筑容积率3.1。
看下图，广州属于第Ⅳ类建筑气候区划，对应新国标，高层控制在26层，楼高80米，建筑容积率3.1。
我收到的消息，以上的政策，广州要落地。
其实，对于住宅限高80米这个政策，我们上周就悄悄说过，也是全网首提。
今天再提，是因为信号更加明朗了。
新人新办法，老人老办法。以前的项目规划，只要过了，就没什么影响。
但是，新增量的地块规划，要落地。
住宅层高3米，容积率3.1，限高80米...
这些都是足以改写楼市游戏规则的指标。
无论是对于地方出让金收入，以及开发商产品规划输出，购房者的居住体验...
以前买油车，现在让你买新能源。
要注意的是，这次广州不是说说而已，而是下了大决心，有实际动作的。
这样一来，整个广州市场，又是一轮大洗牌：
1、低密度产品变成主流，超高层加速折旧，重塑整个市场供需面：
广州市场，其实苦超高层久矣。
大家的反馈，普遍是对超高层有抗性的，等电梯久、拥挤、安全隐患高、公摊面积大、维护成本高。
偏偏广州又有太多的超高层供应了，这个政策影响面会很大。
据南都在2024年统计，最近五年间，广州40层及以上的一手住宅达到49个，近十年亮相的超100米超高层一手住宅至少上百个。
其中最多的区域在荔湾，至少达15个，黄埔12个，海珠区有9个，增城9城，反而天河很少。
很多热门板块，花地湾、海珠西、老黄埔、万博、广钢新城，都充斥着大量超高层。
事实上，市区很多新房，30层以下的产品都少见，加上3.1容积率这个条件，能达标的非常少。
以前还好说，大家都是超高层，客户左挑右挑也跳不出这个圈子。
但以后就不同了，大批40层以上超高层中间，新加入26层以下、容积率才3.1的产品，真就是掀桌、是代际革命。
再者，5.1新国标，不是只有住宅限高这一点，还有层高提高到3米（上版标准是2.8米），对日照、噪声等也有更高要求。
所以，整个市场的供应面、需求面都会被重塑。
1）对还没入手的买家来说，以后能享受到低密度住宅，比如小高层、板楼、叠墅、或者高低配产品。
2）对开发商来说，发挥空间更大，卷品质的时代到来，广州整体的人居品质会提升
3）但对在售的超高层存量新房、次新二手房，无疑又是一次背刺。
未来新一代新产品趋势，就是低密度产品+好房子标准+新规使用率，反之就是旧产品，价值加速折旧。
彻头彻尾的，绿皮换高铁，重构市场新需求。
接下来，广州一二手价格体系，拉差一定会越来越大。
2）单个地块的拆迁成本和经济平衡很难做到了，需要连片开发统筹。
广州为什么有这么多超高层？
本质上是为了平衡经济成本。
尤其是旧改项目，拆迁成本高，为了平衡经济成本，就只能把容积率往高了做。
上边说过的黄埔区12个超高层项目，其中10个都是由旧改孵化而来。
但是现在新国标一来，超高层会越来越难卖，融资区滚动不起来，旧改会更难推动。
但如果让开发商现在降低容积率，那可售货值减少，又会面临成本收不回来的问题。
尤其是对黄埔，那些还没规划审批通过的，单个项目的经济平衡很难做到了。
总之，新国标、新政策之下，会刺激广州市场发生一系列变动。
大家可以关注4月30日拍地，白云三宗地和番禺广场地块容积率都是3左右，据我们所知，房企关注度很高。
