越秀・東山云起，五一要开展厅了。
项目前身，是越秀区广州大道中619地块，去年9月挂牌，12月由越秀地产竞得，总价不到6个亿。
越秀进场时，这块地接近“璞玉”状态，除了地段是确定的，学校是明牌的，其余都是充满挑战的未知数。
尤其是产品。
早期传言，这里是要做「樾系」，高端改善，大面积。
但最后敲定的，却是全新的「先锋系」，海珠江湾潮起同款：
最大户型不超过140平。
116套房源中，98平占了一半货量，其次是120平、139平、122平。
挺小的。
当然，这个小，是相对的。
豪宅地段，做的都是豪宅线下以下的产品，乍一听还挺稀奇。
越秀供应虽然不多，但细数起来，还是有几个的。
这些项目，位置不如東山云起核心，但面积普遍要大胆得多，跨度也广。
开发商的思路，都是比较一致的。
这样的地段，买入的大多是置换客。
既然是置换，那一定要有大面积。
面积做大了，也好拉高溢价卖。
再搭配点小面积，温水冲服。
这是现阶段越秀区在售产品相对同质化的重要原因。
就算是東山云起，也没有抛弃这套逻辑，只是策略变了，更注重控总价，主做板块稀缺的“较小面积”产品，降低买入门槛，错位竞争。
毕竟这里近地铁，也有铁一加持，对于开发商来说，这也是一个相对务实的选择，出货速度会更快。
项目面积段虽然不够“豪”，但也能满足主流的置换需求。
这得益于三点：
1、得房率提升。
東山云起是越秀区，乃至珠江新城，第一个新规后产品，越秀自己的宣传是使用率1X0%。
这个X是多少？我猜不是2，就是3，不会有太大偏差。
不管是多少，都能和周边得用率八九成的其他项目，拉开一大截差距。
并且，全部都是四房，南向采光，客厅标配6m+。
98平，体感能有120平+
139平，体感能有160平+
面积段是小了，但实用面积反而更大了。
ps：市面上时兴的“零飘窗”，東山云起也用上了，但户型图还不能公开，感兴趣可以私聊。
2、空间可以破界。
除了得房率高，東山云起做了很有意思的一个设计——“去承重墙”。
除了外墙和中心位置等必要承重墙，室内，尤其是卧室空间等墙体，大多是非承重墙，可以拆改。
每一个户型，都可以从四房改成三房、两房，甚至是一房，很灵活，满足不同家庭需求。
这一点，我觉得是基于项目客群所做的调整。
越秀区的项目，主力一般都是地缘客，老广，像東山云起，更多是东山，杨箕，五羊邨一片。
但这个项目比较特殊，是在售新盘中，距离珠江新城最近的一个，都市范与烟火气并存，客群会相对年轻，也有一些潜在的外区客户，新贵，中产。
很多客户，也确实不需要那么多房间，更多在意使用场景。
像买保时捷，有人喜欢两座的，有人喜欢四座的。
3、调性拉得高。
项目的产品，虽然都在豪宅线下，但越秀也没把这个项目当成一般刚改对待，该给的配置都给到位，包括酒店式挑高入户大堂、艺术车库、会客厅、智护健康系统等等，对齐豪宅。
物业，据说是最顶级的臻樾系，主打定制化，私享服务，酒店式管家，对于高净值人群来说，物业服务的权重，是要高于园林，展示区材质的。
越秀区，乃至珠江新城，大面积产品是不稀缺的，但新房要么买入门槛高，要么是旧规，二手更是良莠不齐。
東山云起作为近十年老东山罕见的新供应，对很多预算七八百乃至一千万左右的新老广来说，确实是入场、换仓的机会。
杨箕小学纳入铁一大本营后，含金量也提上去了。
小升初派位，对应的第五组，也是越秀名校最为密集的一组，包括铁一、省实、培正、七中、十六中、八一等。
当然，这个项目，有个问题，也是不能回避的。
单体楼。
受限于体量，在越秀区，单体楼不罕见，但改善客挑房，除了认准本区的，范围一般不会那么窄，珠金琶白，现在都有不少非单体楼可以选择。
虽然项目在1F下沉庭院，6F复合绿洲，营造了很多场景，景观，弥补了一部分单体楼功能的却是，但和真正的大社区，大园林项目，还是有差距的。
非常介意社区规模的，不合适选这里。
选这里的，肯定是认可周边配套的，因为要蹭。
项目的优势在于，可以“两头吃”，其他项目蹭的是环市东、北京路、中华广场等等老牌商业，東山云起，还能蹭珠江新城商圈，逼格更高一点。
值不值得买？关键还是看价格。
今年开盘开得火热的项目，无一例外，都是在价格上给了让利，充分尊重市场，向买家释放善意的，典型代表，是广州地铁的珑岄珑曜。
这个作业，不光刚需项目要抄，改善项目也要抄。
東山云起的对手，现在已经不只是老城越秀的那一批旧规产品，到了这个总价段，买家可选的空间还是比较多的，且不乏CBD新规产品。
以上。
