上周，石榴叔在公众号发了《全是故事，说说最近我经手的三套房子》之后，一天内接了三个咨询，都是关于卖房子的。
核心问题是房子如何定价，会不会卖便宜了？会不会定太高没人买？
既然是共性问题，今天我就说一下定价基本逻辑。
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首先，房子的价值不是你，也不是我说的算，而是市场说的算。
如果不急着卖，挂高点无可厚非，扛大旗，守阵地，反正也不会有带看，中介两三个回合交流之后，也不会再来打扰你，浪费时间。
如果急着卖，或者说，诚心想出手，那么定价一定是往低了报，因为买家都是从最便宜的房子开始看起，看着看着就签约了。
其次，楼市下行期，房子的真实价值是和近期同小区相似户型成交价紧密挂钩。
两个月成交三套以上，成交价的参考性就非常强了。
如果半年内就成交一两套，带看也很少，那就意味着你的房子如果成交，一定是新低价——只能通过低价来吸引人，不要抱有任何幻想。
第三，如果你想尽快成交，那么必须关注对手盘，就是同小区相似户型的挂牌价和心理成交价。
可以切换成买家身份，向中介打探。如果你的房子没有过人之处，比如包含车位，那么挂牌价可以和这套房子一样。特别急着卖，可以低1-2万，争取和买家先沟通，抢成交。
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第四，关注真带看。
有机会和看房的人碰个面，听听他们的心理价格，这些人功课做得很足。
第五，现在卖房子不是挂牌了就可以等鱼上钩。
我的建议是每周至少刷一次贝壳，看看对手盘的情况，有没有降价的，有没有成交的，小区带看有没有波动。
当然，中介如果发现你有迫切成交的想法，也会高频联系你，有任何风吹草动都会劝你降价。
第六，如果有比你心理预期更低的价格成交，跟不跟？
如果对方不是顶层、底层，房子没有什么硬伤，就是房主急着卖，搞踩踏，而你也急着卖，那只能跟。
如果你不是非常急，内心还有纠结，可以再等下一套成交，来确认这个新低价。为什么要确认？举一个近期发生的案例，坐标南京中心区域，小区很不错，就不点名了，有一套房子房主超低价抛售，估计是急用钱，最后中介吃下来了，砸钱在搞装修，要加价几十万出售。
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第七，现在没人看的房子，以后也没人看。
现在卖不掉的房子，以后更卖不掉。
第八，九月份之前是市场绝对的淡季，不要指望这段时间会有什么奇迹，就是一边缩量，一边阴跌。
第九，九月份之后就算市场进入“金九银十”，也仅仅是成交量的反弹，好卖而已。
今年大局已定，只有极个别城市，还能拿出刺激楼市的大招。
第十，如果你的房子装修还可以，总价在100-300万左右，我强烈建议你花点小钱收拾一下。
让人有一种可以拎包入住的感觉，哪怕是错觉，会非常有利于成交。
新房交付后就准备卖的房子，有装修包的，别管装修材料有多烂，最好不要出租，很影响成交。目前市场最容易成交的就是这个价位，买家都很实际，恨不得交了钱，明天去就搬进去。
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如果所在城市，没有贝壳系中介，那么房价的评估难度就要翻倍增加。根本原因是很不透明，你根本搞不清房源真假，也搞不清中介和你说的哪一句是真话，哪一句是假话，甚至在有些城市，小中介联合在一起控盘。他们有时候赚的不是中介费，而是要吃差。
遇到这种情况，只能多找中介，别找一条街上的，信息交叉验证。别太相信抖音上的视频。
最后多说一句，很多人都希望自己的房子能卖在最高点，我只能说，绝大部分房子，尤其房龄有点大的，居住属性不是极好的，现在就是历史相对高点。
如果你非要问，一套300万的普通房子，会不会下个月涨到303万，九月份会不会涨到305万，恐怕没人有这个判断力，这取决于买家在最后决策时的一念之间。
别忘了，房子持有本身就有成本。在卸掉金融属性之后，房子作为居住使用，作为消费品，要允许正常的折旧。
