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案件梳理
当事人关系
张建国：原告（父亲，一级残疾）
张磊：被告（儿子）
涉案房屋情况
一号房屋：位于北京市大兴区，2021 年以 50 万元 “买卖” 过户至张磊名下（当时市值约 400 万元），现由张磊占有，张建国名下无其他住房。
关键事实
合同签订背景：
张建国为降低税费，与张磊签订《北京市存量房屋买卖合同》，实为赠与房屋给儿子结婚居住；
张磊支付50 万元（称给父亲生活用），合同未约定赡养义务条款，但张建国主张赠与附 “赡养父亲” 条件。
争议起因：
过户后，张磊未履行赡养义务，拒绝张建国入住房屋，并计划出售房屋；
张建国认为张磊以“低税费” 为由欺诈签订买卖合同，要求撤销合同并返还房屋。
举证情况：
张建国提交录音证据（张磊承认未主动联系父亲）、证人证言（证明赠与附条件）；
张磊抗辩合同为真实买卖，价格合理且已履行完毕，不存在欺诈或附条件。
争议焦点
合同性质：买卖vs 赠与：
原告主张：合同名为买卖实为赠与，因交易价格远低于市场价且为父子关系，符合赠与特征。
被告抗辩：合同系真实买卖，价格基于房龄、亲属关系等合理因素，且已全额支付房款。
赠与是否附赡养义务：
原告主张：赠与以“张磊赡养父亲” 为前提，现张磊未履行义务，有权撤销赠与。
被告抗辩：合同未明确约定附条件，赡养是法定义务，但自己已尽赡养责任。
撤销权是否超过除斥期间：
原告主张：2024 年发现张磊不履行赡养义务，撤销权未超 1 年除斥期间。
被告抗辩：合同签订于2021 年，原告未在 1 年内行使撤销权，权利已消灭。
案件分析
一、合同性质的认定
交易价格与主体关系：
房屋售价50 万元仅为市场价 1/8，且双方为父子关系，不符合正常买卖等价有偿原则（《民法典》第 132 条）；
合同条款空白（如交付、违约责任等），印证双方真实意思为赠与而非买卖（参考《民法典》第142 条意思表示解释规则）。
二、赠与合同的默示条件
法定赡养义务的延伸：
张建国为一级残疾且唯一住房过户给张磊，结合社会伦理，赠与隐含“张磊保障父亲居住权及赡养” 的条件（《民法典》第 663 条隐含义务）；
即使合同未明示，张磊作为唯一子女，法定赡养义务不可免除，其拒绝父亲入住、出售房屋的行为构成对赠与目的的根本违反。
三、撤销权的时效性
除斥期间的起算点：
张建国直至2024 年因张磊卖房、拒绝其入住才明确知晓权利受损，撤销权除斥期间应从此时起算（《民法典》第 663 条，除斥期间自知道或应当知道撤销事由之日起 1 年）；
张磊主张“合同签订超 3 年” 的抗辩不成立，因撤销事由（不赡养）发生在 2024 年。
裁判结果
合同撤销与产权返还：
撤销张建国与张磊的《存量房屋买卖合同》，房屋产权变更回张建国名下，张建国返还50 万元房款。
腾退义务：
张磊在产权变更后7 日内腾退房屋，保障张建国居住权。
法律依据：
《民法典》第657 条（赠与合同定义）、第 663 条（赠与人撤销权）；
《民事诉讼法解释》第90 条（举证责任分配）。
案件启示
亲属间交易的性质认定：
价格明显低于市场价的亲属间房产交易，易被认定为赠与而非买卖，需书面明确约定性质以避免争议。
赠与附条件的默示规则：
涉及老年人房产赠与的，即使未明示，法院可能结合伦理义务认定“赡养” 为默示条件，子女需同时履行合同义务与法定义务。
撤销权的证据与时效：
主张撤销赠与需提供子女不履行义务的证据（如录音、证人证言），且需在知道撤销事由1 年内起诉。
残疾人权益的特殊保护：
法院对残疾人居住权予以优先保护，子女不得以“产权归属” 为由剥夺父母必要居住权益。
