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案件梳理
当事人关系
陆薇：原告（房屋共有人，离婚后依协议取得房产）
甲公司：被告（购房方）
房强：第三人（原告前夫，房屋共有人）
涉案房屋情况
一号房屋：位于房山区，原为陆薇与房强共同共有，离婚协议约定归陆薇所有，登记用途为商业。
关键事实
合同签订与争议：
2023 年 6 月 27 日，房强冒用陆薇名义与甲公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 75 万元出售一号房屋，甲公司支付定金 15 万元；
陆薇主张合同非本人签字、未追认，且售价明显低于市场价，要求确认合同无效；
甲公司抗辩称属“善意取得”，主张合同有效，且房强享有 50% 处分权。
离婚协议与产权归属：
陆薇与房强2022 年离婚，协议明确一号房屋归陆薇所有，但未办理产权变更登记；
房屋仍登记为双方共同共有，房强实际占有房屋。
举证与质证：
陆薇提交离婚证、离婚协议、笔迹鉴定报告（证明合同签名非本人所为）；
甲公司提交转账记录、网签信息，主张已支付定金并履行合同。
争议焦点
合同是否成立：
原告主张：合同未经本人签字或追认，根据《民法典》第490 条，合同未成立。
被告抗辩：房强作为共有人有权处分，且合同已实际履行（支付定金、网签），应视为合同成立。
合同是否有效：
原告主张：房强无权处分且合同价格明显低于市场价，存在恶意串通，符合《民法典》第154 条无效情形。
被告抗辩：甲公司不知晓离婚协议，属善意第三人，交易价格合理，合同有效。
离婚协议对物权的影响：
离婚协议约定房屋归陆薇所有，但未变更登记，能否对抗善意第三人？
案件分析
一、合同成立的核心要件
签名真实性与追认规则：
合同落款“陆薇” 签名经鉴定非本人所为，且陆薇明确表示未授权房强代签，根据《民法典》第 490 条，合同因缺乏当事人合意未成立；
甲公司主张“房强拿合同给陆薇签字” 但未举证，应承担举证不能后果。
二、无权处分与合同效力
共有权人的处分限制：
房屋虽登记为共同共有，但离婚协议已约定归陆薇所有，房强明知处分权受限仍出售房屋，构成无权处分；
甲公司作为商业主体，未审查共有人处分权（如婚姻状况、离婚协议），不符合“善意第三人” 要件（《民法典》第 311 条）。
三、价格合理性与恶意串通认定
明显低价的举证：
原告提交评估报告证明房屋市场价约120 万元，合同价 75 万元低于市场价格 37.5%，符合《民法典》第 154 条 “明显不合理低价” 标准；
甲公司未能提供反证证明价格合理，结合房强与甲公司存在业务往来，可推定双方存在串通损害陆薇权益的故意。
四、离婚协议的物权变动限制
登记对抗主义：
根据《民法典》第209 条，离婚协议虽约定房屋归属，但未变更登记，不得对抗善意第三人；
本案中因甲公司非善意，陆薇可依据协议主张权利。
裁判结果
合同效力认定：
确认甲公司与房强、陆薇于2023 年 6 月 27 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
法律依据：
《民法典》第143 条（民事法律行为有效要件）、第 154 条（恶意串通无效）、第 490 条（合同成立条件）；
《民事诉讼法》第147 条（缺席判决规则）。
后续处理建议：
甲公司可向房强主张违约责任或不当得利返还；
陆薇可持判决申请撤销网签登记并办理产权变更。
案件启示
共有房屋处分的合规审查：
购房方对共有房产需核查所有共有人的处分意愿，尤其是离婚后未变更登记的情形，应要求提供共有人书面同意文件。
善意第三人的举证责任：
主张“善意取得” 需同时证明 “善意”“合理价格”“登记完成”，缺一不可。本案中因未完成登记且价格不合理，不构成善意取得。
离婚财产分割的物权公示：
离婚后应及时办理产权变更登记，避免因未登记导致处分权争议。
合同形式要件的重要性：
代签合同需提供授权委托书，否则可能因缺乏合意导致合同不成立。
