最近，很多人都特别纠结！
一边是政策托底，都说买房时机到了；另一边，年后不少房价又降了五六万。
该听谁的？无数家庭犹如站在十字路口，愈发变得迷茫了。
面对这个时代抛给我们的终极拷问，我们普通家庭该如何抉择？
其实，知名企业家很早就提醒——再等下去会很危险！
这一期我们就来分析分析，曹德旺的忠告背后，究竟隐藏着哪些深层次提醒。
01、房子背后的财富真相
早在2018年，曹德旺就大胆预言“房子既卖不掉也租不出去”，在他眼里，“房子不过是一堆钢筋混凝土，不能创造任何价值！”
当时很多人对此嗤之以鼻，而如今看来，现实似乎正在一点点被验证。
就拿乳山银滩来说，当年海景房被来自全国的购房者追捧，如今价格却腰斩，很多楼盘一年四季都空置率超高，尤其是冬季，有的小区空置率更是超过了90%。
还有雄安新区，当年房价一路被炒到三四万一平米，如今价格回到了几千块，但依旧很多人无人问津。
关于今天的状况，曹德旺要早有预期！
几年前，在大家疯狂买房，认为房价始终向上的时候，曹氏家族基金会就将名下多处房产捐赠出去，用实际行动践行了“去房产化”的理念。
曹德旺的这些先见之明，正是源自他对中国楼市底层逻辑的深刻解构。
02、老曹对房地产市场的判断
很多人不理解，为啥老曹会说再等待就是深渊？
其实，深入分析就不难理解，有4个底层逻辑支持着这个论断：
1、居民负债已经处于天花板状态
有数据显示，2008年，居民负债率不到18%，到了2023年，居民负债率超过70%，同时，负债人数接近8亿人，而其中，70%以上都与房产相关。
80后、90后甚至00后，都在为房贷苦苦挣扎，这也导致接盘的力量已经濒临枯竭。
湖南有一位程序员，月供占到收入的近80%，为了维持生活，男的兼职送外卖，女的兼职做美容，老人退休年纪还去做保安…
这样的案例，，揭开了高杠杆时代人们艰难的生存困境。
为了买房，很多家庭掏空了家底，走上了长期负债之路，生活喘息都难，哪还有多余的钱再去买更多房子。楼市的购买力严重不足。
2、供需失衡来势汹汹
住建部透露，国内建筑6亿栋，单算住宅数数量，足以容纳30亿人居住。要知道，国内总人口也不过14亿多，房子供给之多，远超出了很多人的想象。
更为残酷的现实是，建房步伐不停，每年还有新房入市，加剧市场供大于求。
比如：
2022年商品房待售面积56366万平方米；
2023年待售面积67295万平方米；
2024年末待售面积为75327万平方米
另外过去三年，全国房价却陷入普跌，比如湖北某远郊盘，三年降价47%，但是带看量却暴跌82%，这就是楼市过剩时代的一个典型缩影。
房子太多，人们的购房意愿下降，价格一降再降，依旧无人问津。
3、人口结构加剧失衡
早些年，老人少年轻人多，城镇化进程加速，购房需求快速增长也让房价一路飙升。
而现在呢？
60岁以上老年人口已经超过了3亿，而且这些人多数都已经有了住房。
而00后规模却比90后减少了数千万，甚至新生儿数量还在持续下降趋势。
上海有个干了十几年中介的网友透露，有个95后的客户，原本打算买房，但前段时间直接继承了三套房子，果断放弃了买房计划。
当刚需从原本的购房需求，变成了“继承刚需”，这意味着楼市的根基已然被动摇。
房子的需求群体在减少，可供给的数量却在不断增加，未来楼市也充满了不确定性。
4、资产属性突变。
大城市核心区豪宅与资源枯竭城市几万块一套房，资产属性突变，房产已经从过去的普涨，市场沦为了“分化赌具”
比如北京东城区老破小学区房依旧保持着每平米12万的高房价，然而鹤岗城市已经出现两三万就能买一套房。
这鲜明的对比，印证了“地段逻辑”的残酷重构。
不同地段的防尘价值差异变得越来越大，买房稳赚不赔的神话正在加速破灭。
03、接下来房子怎么走？
新加坡模式，双轨制发展正在逐步形成…
1、保障房正在崛起
今年两会上面再次提到建设好房子，明确4万亿专项债收储商品房用于提高保障房供给。
而保障房的价格优势，已经让年轻一届购房者“神往”。比如深圳某个共有产权房小区2万多的单价，仅为同地段商品房的40%。
这也预示着，未来50%的住房需求将由保障体系承接。为中低收入群体提供居住保障，但同时也在一定程度上影响了楼市的格局。
2、核心房正在贵族化
远郊房在加速价值缩水，但是核心城市优质地段的房产价格变得越来越高，只有少数人才能迈进门槛。
比如去年，上海某新盘验资门槛提高到了2000万，北京顶级豪宅甚至逆势上涨。这样的房子，也只有有钱人才买得起。
3、城市也在经历洗牌
城市的发展状况，直接影响着楼市的兴衰，然而，城市有活力，楼市就更具潜力，导致就会迎来各种危机。
然而如今，活力并不是普遍化。如今的状况是：
一边是，大城市都在通过专项债进行城中村改造，发展趋势一片繁荣。
另一边，越来越多市县土地流拍，城市发展陷入困境。
城市之间也开启了竞争，那些没有产业和人口优势的城市，将最终被踢出牌局。
04、普通人如何应对？
1、优化资产
远郊房：配套不行，贬值趋势超快；
小产权房：是法律边缘资产，随时可能归零；
超高楼层住宅，安全焦虑正在摧毁这类房产的价值，持有只会让损失越来越大。
手上有这几个资产，建议快刀斩乱麻，割肉离场或更为明智。
2、买房锁定“黄金一公里”
宁愿选择中心区成熟配套的老破小，也不要外观高大上档次的郊区伪豪宅，毕竟核心地段保值潜力无可抵挡。
另外，现金流至上！月供别超收入1/3，还要预留24个月的月供储备，以应对不确定性。
总之，曹德旺的提醒不是一句空话，政策红利已经发生骤变，这个时候的买卖抉择，更关乎家庭财富存亡。
所以，理性一点，别被市场带了节奏。
