过去几年，房地产行业经历了前所未有的大洗牌。
现如今，还能留在牌桌的有2类企业：
一类是能通过持续创新，靠产品取胜的房企；
一类是能耐得住“寂寞”，擅长城市运营、与城市同频的房企。
如果能合二为一，既有产品主义，又具备城市运营，那绝对是行业稀缺的优等生。最典型的样本，来自一家港资房企：
瑞安房地产。
从上海新天地到创智天地、蟠龙天地，再到武汉的武汉天地、光谷创新天地、武汉长江天地，瑞安的发展逻辑特立独行：
别人拿地只看利润，瑞安考虑的是如何同频城市生长逻辑；
别人开发搞短平快，瑞安习惯精耕细作的城市运营；
别人做产品时住宅、商业割裂感明显，瑞安侧重无缝融合的复合功能社区。
迈入武汉20年的瑞安，已经从零走到了城市运营的“现象级玩家”，究竟手握哪些“独门超车密码”？又给到行业穿越周期的哪些启示？
01
时间的朋友
大家或许都很熟悉瑞安，1996年时便开创性地将“生活、工作、学习、休闲”社区营造理念带到内地，打造了上海时尚、文化地标——上海新天地。
或许大家不熟悉的是，在长江另一端的武汉，从2005年开始，瑞安已落地3个超百万方、总投资累计千亿的“新天地”。
3个项目、累计千亿的投资，于任何一家房企而言都是相当大的手笔，况且是在武汉这样竞争激烈的新一线城市，一般的企业想要成功操盘，难度和挑战可想而知。
所以，为什么会是瑞安？
复盘武汉3个“新天地”，艳姐觉得瑞安的第一个“超车密码”是，每一次布局都能前瞻性地精准站位城市发展势能之上、同频城市生长逻辑。
比如第一个项目武汉天地，是瑞安2005年4月拿的地，地处长江左岸、汉口沿江商务区。
武汉天地实景
2006年4月，国家正式出台促进中部地区崛起政策，同年12月，武汉决定建设成为促进中部地区崛起的重要战略支点，“战略支点”的一个核心，就是滨江滨湖的开发建设。
武汉是九省通衢，滨江、滨湖，意味着资源禀赋，承载着城市布局的优化与功能的延伸，还孕育了城市独一无二的文化气质与精神图腾。
翻译过来就是，滨江、滨湖，就是武汉的“排面”。
政策顶设下，武汉定调二七滨江——国际商务区、世界级规划，站位极高。
地铁1、8号线在武汉天地交叉布局；总面积150万㎡、岸线长7公里的江滩公园次序开建；地标级总部楼宇穿云瞰江……武汉唯一冠名国际的汉口滨江国际商务区的排面，逐渐成形。
再比如第二个项目光谷创新天地，瑞安2017年1月拿地，地处中国光谷的核心区域。
光谷创新天地效果图示意
拿地1个月后，“武汉2017-2025年城市总体规划”正式获批，武汉正式提出“建设具有全球影响力的科技创新城市、将中国光谷打造成为世界级高新产业集群”。
7年时间，国家存储器基地；华为、海思、小米、海康威视、迈瑞医疗；省奥林匹克中心、省科技馆；空轨、11、19号线相继落地。
这一次，湖北举全省之力建设中国光谷。
被誉为“顶梁柱”的光谷，地位猛然抬升：去年GDP3200亿，贡献了湖北全省5.3%的GDP；增速7.1%，武汉经济增长的贡献率接近50%；全国高新区综合排名由第9位升至第6位......
中国光谷的起势，瑞安的前瞻性眼光再一次得到验证。
还有第三个项目武汉长江天地，瑞安2021年12月拿地，地处长江右岸、武昌湾。
武汉长江天地效果图示意
长江主轴，一直是武汉最顶层的城市发展规划，武汉定下“滨水文化名城、国家中心城市、长江经济带核心引擎、国际化大都市”的城市目标，也由此进入“长江主轴”时代。
果然，武昌长江右岸的声势，越来越浩大。
地铁5、11号线，与4号线在长江天地东沿交汇，将武昌湾拉入地铁密网之中；以得胜桥、黄鹤楼、首义文化区为节点的大黄鹤楼武昌古城历史风貌区持续更新；忆江公园、武昌湾滨江公园、泵站公园等相继落位；甚至央视2025年春晚武汉分会场都在此落地……
长江右岸的起势，让武昌湾的声音和热度又高调了几度。
城市的每一次进化，都会释放新的动能。
3次精准与城市脉络、愿景“卡位”，与其说瑞安有预见的“特异功能”，不如说瑞安有对武汉未来发展的深入研判。
很明显，瑞安重仓武汉，这是一种前瞻性布局。
深耕武汉的20年，瑞安用实际行动佐证了自己预判性的眼光。
更重要的是，只有提前占位城市风口，才能“事半功倍”的融入城市发展。
与武汉共生长，成为时间的朋友，正是瑞安的初心。
02
瑞安遇见武汉
二十年、天地新
知易而行难，几乎每家房企都会喊出“与城市共生长”的口号。
但真正能说到做到的，一只手能数得过来。
瑞安必定是其中之一。
艳姐觉得，瑞安的第二个超车密码是，将企业发展融入城市肌理，并以城市运营定义城市价值新高度。
①武汉天地，世界读懂武汉的一扇窗。
20年前，汉口永清片区，这是瑞安在武汉的首个项目，也是武汉历史上最大的城市更新工程。
改造前的永清片区
当年，武汉GDP突破2000亿，彼时的武汉，亟需一扇向世界打开的窗，透过这扇窗，武汉能了解世界，世界能读懂武汉。
换句话说，武汉迫切需要瑞安能以上海新天地项目积累的成熟经验，重新激活二七滨江的活力。
拿地后，瑞安并没有急于动工，而是启动了为期2年的调研，重新审视武汉这座城市的历史文脉、现状风貌及未来愿景。
在遍地皆是机会的年代，他们竟然花2年时间去干一件似乎跟经营毫无关系的事情，目的只有一个：
拿出一个可持续发展的赋新方案，回答一座城和一个时代的期许。
2年时间里，瑞安将永清片区内的小到一棵梧桐树、一块古建筑墙上的砖，大到12栋老建筑保育、整片街区的规划、城市记忆的溯源，都在图纸上一一标定。
最终，前后近20年的深度打磨，一座集合了办公、住宅、零售、餐饮、娱乐等业态，总建面约150万㎡的综合社区蔚然成形。
武汉天地实景
特别是武汉天地的商业街区，他们以“修旧如旧”的改造手法，既保留了老武汉的风情风貌与历史文化，又融合了时尚元素和潮流设施。12栋老建筑、60余棵原生梧桐，仍然是武汉天地的点睛之笔。
去年，武汉天地全域客流超过4000万人次，武汉或华中首店有47家，武汉天地商务群入驻企业近300家，世界500强企业超20家，年纳税超20亿……武汉天地的住宅产品也始终是引领武汉人居界面的标杆。
可以说，历史、文化与商业实现了无缝交融的武汉天地，已成为武汉城市时尚中心、武汉的“城市会客厅”，是武汉链接世界的窗口。
②光谷创新天地，武汉向“世界光谷”进阶的引擎。
武汉天地取得的巨大成功，瑞安愈发关注和认可武汉的长期潜力，并在8年前携手中信泰富地产落子光谷中心城。
光谷，是中国第一根石英光纤的诞生地，承载了武汉走向世界的城市理想。
落子光谷的瑞安，这次又带着武汉的全新命题：如何激发这片区域创新创业的活力？
瑞安给到的解决方案是：
KIC知识型社区。
知识型社区，对瑞安来说早已轻车熟路，毕竟在上海杨浦，他们打造的创智天地，通过重塑人、产、城的关系，放大复旦、同济、上海财大等高校的人才优势，早已成为杨浦的科创高地。
光谷创新天地实景
具体来看，瑞安以“黄金1KM”步行圈，通过空间轴线将办公区、休闲区、居住区等不同区域链接起来，来探索人、城市与生活之间全新关系的社区。
依托这个方向，瑞安在产业、商业商务、高端居住等方面，为光谷持续升维。
产业方面，海康威视、深圳飞速创新、格蓝若、四方光电等头部科创型企业相继落地；商业商务方面，集合了商业街区、甲级写字楼、绿地公园、宠物公园、儿童乐园等，总建面超13万㎡的创新天地商业公园（KIC PARK），招商完成率近70%，并将于今年9月30日开业；住宅方面，一二三期全部售罄交付，吸纳超过1700组光谷高净值影响力家庭……
光谷创新天地住宅实景
瑞安最终要实现的是，让绿地、公园与商业在这里相互渗透，音乐、艺术与美陈在这里相互交织，工作与生活在这里可以无缝切换。
光谷创新天地效果示意
这也是武汉这座城市历史上从未有过的知识型社区。
8年时间，一座总建面超120万㎡的国际化创新创业活力之城，在光谷核心区逐渐成型，并且已经成为武汉向世界光谷迈进的强力引擎。
③武汉长江天地，24小时永不落幕的国际滨水文化社交带。
时间来到2021年，在中部崛起战略支点、科创之城的城市愿景已经颇有建树的武汉，展现出了更大的城市“野心”：
滨水文化名城、国家中心城市、长江经济带核心引擎、国际化大都市。
武汉明确提出长江主轴战略，城市面临全新发展课题：
如何把长江，重新向武汉打开？
武汉天地、光谷创新天地的巨大成功，让武汉见识到瑞安与武汉同频共振、赋新城市发展的实力和能力。
这一次，武汉再次将这个宏大的城市使命交到了瑞安手里。
当年，瑞安联手武汉城建拿下武昌湾地块，这是武汉城市核心区最后一块滨江成片待开发地块。
长江天地区位示意
武汉对瑞安的期许相当高，瑞安自然也集合了所有的能力，营造一座文化、社交、居住、商业，与长江、与国际无缝融合的国际滨水生活范本。
两个关键性动作：
其一，不惜成本将项目整体抬高4米，重构长江右岸交通流线放大滨江优势，将整个社区面向长江敞开，未来在滨水商业街，就可以享受“零距离”的270°的环幕江景；
其二，在保留原址武昌船厂红色文化、工业遗存与长江文脉基础上，将自然、艺术、商业无界融合，形成历史与未来的对话感。
未来，我们会看到这样一种场景：
一个总建面超百万方，覆盖公园、住宅、商业、商务的功能复合、业态多元、场景叠加的24小时永不落幕的潮流滨水文化社区。
武汉长江天地样板间实景
在这里，可以在公园里散步、躺平，邂逅一场不期而遇的时尚秀或草地音乐会，或循着香味尝试新的口味，在艺术市集淘一淘来自五湖四海的工艺品……
这是武汉唯一一个与长江无缝融合的社区，也将会是武汉江岸生活的全球样板，艳姐丝毫不怀疑瑞安的兑现能力。
艳姐也听说，地块内最近勘探出湖广总督府遗址，文保建筑的焕新开发，以及与社区的融合运营，这是瑞安最擅长的，毕竟他们的上海新天地、武汉天地等项目，都是极为成功的案例。
发现没，3座“天地”虽各有千秋，但一脉相承：
武汉天地，引领可持续城市生活，代表着武汉的高度；
光谷创新天地，拥抱科技创新，代表着武汉未来的宽度；
武汉长江天地，从工业遗产蜕变而来，代表着武汉历史的深度。
每一座天地，都是一处经典，不止是一座超级地标，还激发着武汉的城市活力，去追随更高远的城市梦想。
让城市有温度地生长，这是瑞安的理想，也是武汉这座城市，从未有过的。
03
瑞安的长期主义
对行业未来的一次重新定义？
前瞻性布局、城市运营，是瑞安深耕城市的态度。
而为客户、为城市带来颠覆性的未来生活场景，让瑞安真正“一战成名”。
从上海新天地到创智天地、蟠龙天地，再到武汉的武汉天地、光谷创新天地、长江天地，让我们见识到了瑞安的生活场景营造和兑现能力。
艳姐觉得，瑞安的第三个超车密码是，Best-in-Class产品策略。
翻译过来，就是瑞安集合自身所有的能力和资源，将每一个项目打造为真正意义上，能够链接人、产、城，让历史、现在、未来在此交汇的卓越社区。
如何营造这种卓越社区？3个关键词：
永续、活力、韧性。
而且这3者之间，又有着极强的辩证关系。
“永续”，是卓越社区的目的，也就是在规划执笔之初，就能锚定以人为本和可持续。
比如武汉天地，其不仅传承了武汉百年建筑和原生梧桐的历史脉络，还担当了武汉城市会客厅和城市文化名片的角色；还有上海新天地，本身的小地块、密路网设计，宜人舒适的尺度规划，新天地绿地公园等公共空间的功能复用和不同公共空间的巧妙串联，几乎完美诠释了什么是以人为本的社区空间规划。
武汉天地实景
“活力”，是卓越社区的路径，即整合导入文化、经济等资源，培育创新土壤，让社区成为具备进化能力的“生态系统”。
比如上海蟠龙天地，在规划之初就锚定江南文化的传承、焕新，不仅是老建筑的修旧如旧，还有古镇千年历史、风雅人文和烟火日常的挖掘提炼，并通过人文艺术、首店经济、柔性业态的注入，整个社区最终实现向上可持续的自循环。
上海蟠龙天地实景
“韧性”，是卓越社区的内核，通过数字技术重构物理空间，重塑人、产、城的关系，带给社区生活场景更多可能性。
比如上海创智天地，他们对应商业、办公、住宅等不同场景，提供丰富的个性化社群活动，像归家的路上，“顺道”欣赏一场潮流艺术展；购物的途中，“偶遇”一场社区共创公益项目。社区中的每一个人的参与感、归属感，自然而然地被触达和激发。
上海创智天地实景
所以，我们看到瑞安的产品，不是简单地提供一种单一的产品，而是开创性地集合了涵盖居住、生活、商务的未来生活场景。
也就是生活（live）+工作（work）+娱乐（play）+学习（learn）无缝融合的复合功能社区。
在这里，每个人都是天地生活的创作者，每个人都能在共创过程中与他人、社区产生深度连接。
瑞安的这种开创性的社区打造模式，艳姐更愿意称其为地产行业的“苹果”。
而在市场端，“瑞安模式”的逻辑自洽也得到了验证。
像上海翠湖天地·六和，去年108套房源收获了360%的认购率；开盘即日光，销售额120亿；以21.02万/㎡的销售单价，刷新上海高端住宅纪录。
2024年，瑞安合约销售150亿，增长32%；租金收入35亿，同比增长9%；零售物业出租率94%、成熟写字楼出租率91%......
市场深度调整，房企躺平卧倒、亏损的不在少数，瑞安的这份成绩单十分抢镜。
或许，这就是瑞安的长期主义吧。这种长期主义，又何尝不是行业穿越周期的另一种可能？
结语
所以，如何评价一家房企的价值？
是规模？还是利润？
看完瑞安武汉20年，艳姐觉得，如何将企业自身发展，融入到国家的顶层格局之中，如何与城市同频共振、相互助力，去实现城市升维，或许这才是一家房企，于社会的价值所在。
在当下的特殊时期，瑞安身上的这种气质，尤为稀缺，却是难能可贵的。
第一个20年，瑞安已如此精彩。
下一个20年，瑞安更值得期待！
主编：张艳
责编：eric
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