“现在这个房子24平方米，每月租金1102元，价格跟没改造前差不多，但装修、采光都比以前好多了，家具、家电一应俱全。”
据测算，这一改造模式动态投资回收周期为14.5年，全投资内部动态收益率为4.5%，可实现持续经营
“环节时间上足够长、区域覆盖上足够广，能够确保整个改造过程相对平缓，不对城中村内租房生态形成冲击。”
文 |《瞭望》新闻周刊记者 赵瑞希
“我住在这个村里两年多了，最近搬到改造后的6号楼，租金差不多，但装修水平、安全条件好多了，居住感受大幅提升。”深圳城中村规模化改造，让28岁的施高迪在同等租金支出下，居住环境大为改善。
在深圳，像施高迪一样因此受益的新市民、青年人已达数万人。2023年2月，深圳市属功能性国企深圳市安居集团有限公司成立安居乐寓住房租赁投资控股有限公司（以下简称安居乐寓），作为规模化改造实施主体，迄今已收储1085栋城中村建筑物，超过5万套（间）房源，其中已有4.2万套（间）在改造后投入运营。
通过科学有序的收储、清租、改造、运营，全流程集约管理，深圳安居乐寓逐步将城中村稳妥改造为安全实用的租赁住房，探索一条在保持租金基本不涨的前提下，资金面可持续、社会面促稳定的城中村规模化改造新路。
深圳市宝安区城中村宝罗小区 6、7 号楼改造后的楼栋外立面（2025 年 1 月摄） 受访者供图
安全实用舒适
近日，记者来到深圳宝安区城中村宝罗小区，看到改造施工正在有序推进之中。整修过的建筑外墙、业态多样的临街店面，增设的共享厨房、健身房、自习室、电竞区、解压区、观影区、儿童游戏区等新空间，整体性改变了城中村的面貌；增设消防控制室、微型消防站、室内外消火栓，楼栋增设外挂消防钢梯、屋顶空间加设独立消防电梯、共享公区增加疏散连廊等，大幅降低城中村的消防隐患；改造后的租赁房间，功能齐全、时尚明亮，可拎包入住。
“现在这个房子24平方米，每月租金1102元，价格跟没改造前差不多，但装修、采光都比以前好多了，家具、家电一应俱全。”施高迪说。
从改造之初，施高迪就积极参与租客需求调研，提出了不少意见。“房屋改造了很多地方，一看就知道投入不小，所以怕租金大幅上涨。改得再好，如果住不起也跟我们没关系了。”如今住进去实际体验后，他觉得称心如意。
相关数据显示，深圳城中村里有居住类房屋30.85万栋、582万套（间），承载了过半深圳居住人口。部分楼栋建造年代较早，与新一代来深建设者的居住品质期待存在一定落差。如今，深圳已有上百个城中村进行了建筑物安全改造和品质化提升，宝罗小区是代表之一。
目前，安居乐寓已收储房源1085栋（含非城中村房源7栋）、134.6万平方米、5.4万套（间）；清空1049栋，清空比例达96.7%；竣工979栋，投入运营880栋、105万平方米、4.2万套（间）。
“我们首要任务是有效提升城中村居住安全水平。”安居集团副总经理、安居乐寓董事长周柏新说。拿到房源后，安居乐寓首先根据楼栋检测情况及产品标准，在楼栋消防设置、结构加固、监控设备等方面进行安全提升，平均投入255元/平方米。
深圳城中村出租方十分复杂，有原住村民、外来建房者、外来购房者、二手房东等，难以高效管理。“通过我们自主开发的乐寓租务管理系统，实现对城中村流动人口的实时准确管理，减轻网格人员工作压力。目前客户所有合同及缴费均在线上完成，每笔费用透明可查，避免二房东水电费加价违规行为，保护广大租客权益。”周柏新说。
看到改造后的房子更安全、管理更规范，76岁的刘庚福把自己在宝安区城中村鹤州东区持有的一栋9层自建房交给了安居乐寓。“以前交给二房东打理，他们也搞不好，还曾经私自涨价搞得租户意见很大。与安居乐寓签了15年合同，比较省心，房子改造后品质明显提升。”
目前，安居乐寓同时服务约3万名住户。用户调研显示，这些住户从事IT、娱乐旅游、房地产开发与建设、贸易进出口、广告媒体等各类行业，49%的住户通勤时间小于20分钟，78%的住户通勤时间小于40分钟；住户平均租金占收入比重不高于20%，租金负担较小，对新市民、青年人较为友好。
如何实现不涨租
改造成本高，租赁模式周期长、收益低，安居乐寓何以快速获取5万多套房源，并在不涨租的前提下提供改造运营服务？
——政策支持，超七成资金来自银行低息贷款。
安居乐寓的城中村改造资金主要来源于国资股东实缴资金和银行贷款。“其中银行贷款资金占比高达70%～80%。这是一个长周期微利的项目，能够获取到低成本资金至关重要。”周柏新说。在城中村改造政策支持下，安居乐寓已与国开行、四大行开展合作，一些贷款期限长达13年，整体融资成本可控制在3%以内。随着贷款市场报价利率（LPR）下降，企业融资成本将进一步下降。
——房源改造，摊薄投入成本。
“稳定市场租金”是深圳城中村改造的重要原则，改造后单套租金与改造前需基本持平。安居乐寓将城中村中的大单间、两房、三房户型，改造为以小单间为主、一房一厅为辅户型，增加房源套数，摊薄投入。据测算，这一改造模式动态投资回收周期为14.5年，全投资内部动态收益率为4.5%，可实现持续经营。
——创新合作模式，与业主利益共享、风险共担。
安居乐寓根据房地产市场变化，及时创新合作模式：给予业主“低保底租金+超额利润分成”模式；探索“业主委托改造+乐寓装修款担保+长期轻资产运营”模式等。“以风险共担、收益共享为核心理念，既可满足不同村民的预期差异，也能减少企业前期投入，同时缓解市场波动带来的经营负担，让城中村改造实现健康可持续发展。”周柏新说。
深圳市宝安区城中村宝罗小区健身房，住户在锻炼（2025 年 4 月摄） 受访者供图
保障原租户利益
长期以来，数量大、租金低的城中村村民自建房承担着“天然的保租房”角色，成为千万来深奋斗者的“第一个家”。此前几年，一些经营主体曾采取整村统租、租户限时搬离等方式以加快改造速度、实现规模运营。有的租户在周边一时找不到合适价位的房源，因此产生争议。
在此前经验教训基础上，安居乐寓创新收储改造方式，让大规模改造得以有序进行。
控制清租节奏，避免供给大幅波动。深圳城中村出租率为85%～95%，位置较偏的城中村出租率为80%～85%，且同一地铁站附近多个城中村在居住上可互相替代。“只要控制同一村在腾空和改造状态的楼栋数占比，就可保证市场供需不出现大幅波动。”安居乐寓总经理于英东介绍，在自愿清租前提下，安居乐寓坚持原则上同一城中村清空及在施工楼栋数不超过整村楼栋总数的10%；确需收储房源超过10%的，公司内部将结合周边城中村承接情况进行专项评估。
同时，开展房源清租一般会预留3～6个月腾挪期，若部分区域收储量较大，动态调整腾挪期至12个月，以确保不出现短期同村大规模清租。“环节时间上足够长、区域覆盖上足够广，能确保整个改造过程相对平缓，不对城中村内租房生态形成冲击。”于英东说。
细化清租安排，维护租户权益。安居乐寓制定《清租行为负面清单管理》，明确列入强制租户固定期限内搬走、断水断电、借口“政府要求限期整改”要求清租等行为，严格管理。同时，对于因城中村改造而搬离的租客，联合各区教育局对租户申请学位进行认定，妥善解决租户关切问题。
确保信息畅通，及时处理问题。安居乐寓梳理城中村改造政策宣讲标准文本、常见问题答疑，提前与各街道办事处、社区网格员沟通联系，通过短信、微信群等方式第一时间告知租户相关信息。设立专线电话接收外界咨询，及时掌握住户、村民诉求；对内设置专项小组，与相关部门沟通联系，解决倾向性、苗头性、潜在性的诉求问题。此外，还设立应急处置工作专班，将不稳定因素风险处置工作纳入相关人员年度目标责任考核，压紧压实风险处置责任。
预计到今年年中，安居乐寓将基本完成已收储楼栋改造，达到5万套以上的运营规模，其中“一张床”约2100张、“一间房”约3.6万间、“一套房”约1.6万套，为新市民、青年人等群体打造有品质的“来深第一站”。■
