文/北京进深 林振兴
北京13级大风过后的，放开阳台的风也终于吹到大兴。
4月14日，大兴两个项目前后脚在规自委挂出了关于阳台的公告。
先是周一上午9:00，御璟星城元启官宣调规，它从“被刺者”变成“背刺者”。最大亮点是，增加了南向奇偶阳台。
紧接着21分钟后，兴创黄村项目承诺，交付时不封闭开敞阳台。
眼下，大兴有“黑科技”的新盘一个比一个卷，至少有5个项目设置了阳台。
调规后的元启，能否涅槃重生？
它的效仿对象，大兴另一个项目——京玺，虽然也有奇偶阳台，但取证快9个月，网签去化才破两成。
而元启后面的“追兵”，实力也不可小觑。
例如兴创黄村项目，凑齐了好房子“三件套”（阳台 风雨连廊 架空层）；再如大兴新城0003、0011地块，它的开敞阳台尺度非常大，进深约1米8。
01
整体规划上，元启总户数由1052增加至1065户，楼栋由原来的19栋，改为21栋。
它将西北角的原3#楼拆分为3#、4#楼；东南角的19#转角楼栋，拆分为16#、17#。
层高方面，总层数没变，但单层高度由原来的2.93米，统一调整至3米以上，适配新规标准。
元启的旧方案中，只有南向飘窗、端户L型转角飘窗，北侧有设备平台。
在此基础上，新方案增加了南向奇偶阳台，另有挑空平台。
但不是所有人都欢迎敞开式阳台。
已购买业主认为，元启说是响应“好房子”政策免费送阳台，结果把原来飘窗封在室内的部分改成到室外敞开式了，室内实际使用比以前更小了。
虽然开敞阳台有点鸡肋，但是有总比没有好。
一些购房者则倾向阳台这类黑科技，“飘窗跟正常室内不一样，只能花钱加个抽屉和软垫，太鸡肋了。如果噪音不大得话，我个人是肯定愿意用0.5m飘窗换1.5m外阳台。”
调整落地后，元启得房率会增加多少，是否会坐地涨价，目前不得而知。
元启背后的开发商是北京凤河桥北房地产，由中建三局旗下中建壹品持股60%，剩余40%股权交给了大兴国资旗下的兴创置地。
比元启调规更劲爆的是，据知情人士透露，中建壹品北方分公司总经理田植钊已离任，接替者是北方分公司党总支书记刘尚元。
触动元启改规的根本原因，是项目卖不动了。开盘七个月，它的网签仅61套，去化率6%左右，成交额3.25亿元。
然而，这个项目单单拿地就花了48.76亿现金，地价覆盖率不到7%。最后，中建壹品只能调规送阳台。
元启或许紧张的还有，刚开盘还不到一个月，它紧邻的新地块又上新了。
去年9月，兴创置地自己孤军作战，以底价22.25亿拿下大兴区西红门镇1号地土地一级开发项目DX04-0102-6030、6029地块R2二类居住用地、A334托幼用地。
在北京“好房子”新规助力下，兴创6030地块允许设置阳台。
根据挂牌文件《“多规合一”协同平台审核意见的补充说明》，考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，如设置阳台，应进行封闭。
拿地半年后，兴创置地西红门地块才着手方案设计。或出于全盘铺排营销考虑，它刻意控制入市节奏，减少与元启的竞争。
但元启是奇偶阳台，不允许封闭，兴创6030地块显然占了上风。
02
在大兴，元启的对手们很强大。
兴创黄村项目就是其中一个，它是继亦庄招商序之后，北京第二个在公示阶段就把阳台 架空层 风雨连廊“好房子三件套”配齐的项目。
更惊喜的是，它有4栋楼首层设置架空层（含局部），应该是目前北京新盘里架空层楼栋数量最多的。分别为最中央的2#、6#两栋高层，以及最北边的5#楼和南边的7#楼，总面积超过1500㎡。
此次，兴创黄村项目仅收到1条反馈意见。就两点：其一、阳台封不封？其二、设备平台有几个？
开发商承认，我们有阳台，是按照好房子的标准做的，没违规。
并强调设置开敞阳台及错层阳台，每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%。此外，未设置设备平台。
取得预售许可证后，样板间展示及销售过程中，承诺房屋交付时不封闭开敞阳台。
表述非常明确了，交付时不封；交付后，是业主的事了。
而且从当前市场来看，报规阶段为开敞阳台，但后期大部分也都封入室内空间使用。
就算有“黑科技”加持，在大兴库存激增的背景下，本地新盘也不是那么好卖。
在大兴，京玺是第一个送阳台的楼盘。
不过，这个阳台是上下层错位布置，且无法封闭。这类阳台也很鸡肋，因为北京风沙天气多，无法作为家政间放洗衣机，利用率偏低。
京玺于2024年7月取得预售许可证，供应712套，目前网签163套，网签率22.9%，成交金额6.79亿元，地价覆盖率为35.7%。
一百来套的成交量，还是项目负责人苏森浩靠“以价换量”争取来的。
目前，京玺成交均价已跌到了4.58万元/平米，相较于5.9万元/平米的销售指导价打了77折。
京玺背后有四家开发商，包括了中铁置业、兴创置业、住总地产、首开股份。
关键是有多家房企在，价格怎么降，具体降多少，用什么方式降，还真是一个头疼问题。
眼下，无论是京玺还是元启最头疼的还是，后面“追兵”如能封闭阳台，那它显然失去了竞争力，更加不好卖出去了。
相关公司：中建壹品
