1 商业考察需要理性与深入
上周有个老朋友给我电话，说想来上海考察下商业项目，让我推荐一下。
我问道：:你是想看一下商业趋势，还是为了什么特定项目寻找参考案例？
她说是后者。
我接着问：你的项目在什么样的区位？面积多大？容积率多少？盒子还是街区？持有还是销售？定位出来没有？初步方向有几个？想考察的是整体逻辑还是主题空间……………
她在电话那边沉默了一会儿，估计是稳定了下情绪：让你推荐两个项目，你怎么这么多问题？
我告诉她，上海有核心商圈及次商圈快30个，3万平米以上购物中心接近400个，还不算难以计数的各类商业街区及旧改项目，你不告诉我具体的考察目的，我怎么推荐？
她在电话另一头一字字的说：“把你觉得比较好的项目给我推荐下就行。”
我很诚恳的说，我这人比较博爱，如果以个人喜欢为标准，你可能要在这里住上十天半个月的。
作为朋友，我觉得自己简直是太负责任了，当然，她一定忍的很辛苦才没有骂我。
有一个很少有人意识到的准则：商业考察是一把双刃剑！
以前有过一个笑话，说在业主要求中，设计师最喜欢的，和商业顾问最讨厌都是同一句话：你照着这个项目给我来一个！
设计师喜欢的原因很简单，样本都给出来了，只要土地面积容积率差不多，照样抄一个的难度肯定比重新设计一个小，反正设计费都是那么多。
而商业顾问讨厌的原因是，因为发展背景、消费群体、企业资源、以及运营模式等的不同，大部分项目从逻辑上来说都很难照抄。
当然喜欢和讨厌也不是绝对的，设计师节操高一点，或顾问团队节操低一点，前面的立场就可以互换了。
我曾经工作过的一个项目，是国内最早采用BLOCK形式建造的街区型商业设施，因为当时项目既新颖又成功，吸引了很多考察者。
这一类项目的优点是动线比较灵动，内部空间与外部环境有良好的交互，特别是当夜晚来临，在灯火辉映下，既有城市的现代味道，又有生活的烟火气息，游逛起来非常有味道。
缺点也十分明显，受天气影响较大，特别是雨雪天气对于行走不是很友好，全街区型的建筑形式下，高区可达性较弱，对于业态也有很强的限制。
项目当然很有特色，但第一对地理与区位有一定要求，第二要有精准的定位与强大的招商运营能力。
看着很好，学起来有点费劲。
在2019年我们做的一次全国性商业研究中，发现国内市场做街区式商业，客户接受度最高的是深圳、珠海、厦门等珠三角地域，因为这些地区的户外可消费时间比较长。
但是到了北方，很多街区都是“看上去很美”，实际运营情况一言难尽。
我见过很多业主，在做一个新建或者改造项目时，到处去看各种案例，觉得这个也不错，那个也满好，最后眼花缭乱之下，要么立地飞升，要么道心崩溃。
或者心一横，豪取百家之长，每个都抄上一点，却由于缺乏系统的定位与认知，最后变成了一个大杂烩。
想象一下，把刘亦菲的眼睛、迪丽热巴的鼻子、陈都灵的耳朵、舒淇的嘴、林青霞的下巴都安装到一个人脸上--产地都非常出色，但效果可能很惊悚。
商业考察是个很有效的学习方式，可如果没有一个合理的模式与方法，最后极有可能起到副作用。
2 他山之石，可以攻玉，
可总要明白选哪块石头！
在做项目的考察时，一定要知道哪些是可以瞻仰的，哪些是可以借鉴的。
商业项目可以学习的一般有四个大的方面：建筑、空间、主题及业态品牌。
这四个层面不是相对独立的，而是互为条件与因果。
有的项目在建筑层面上可以作为参考，但主题与业态层面无法复制，可是商业主题与业态布局，和建筑设计是强关联的，那么单纯的抄作业往往东施效颦，一定要做本地化的调整与处理。
前滩太古里刚开业时，很多商业人感叹规划与布局都充满了想象，觉得自己可以学习一下
当时我还写了篇文章，明确的告诉大家：这个项目的建筑与空间确实很酷，但空间与动线组合过于复杂，不仅要求对分片区主题的精准把控，还要有极高的招商与运营能力。
参见：
简单来说，太古能做，你做估计有点悬乎！
商业主题也是项目考察的重点，然而主题受到市场特征以及消费行为的直接影响，一个适合一线城市中心区的主题，放到三线城市可能就缺乏发展基础。
上海有很多调性非常雅致的商业，首先是消费足以支撑这种调性，其次是有足够的品牌来填充项目。
同样是小资风格的特色商业，在上海可以选择咖啡、轻餐、甜品、烘焙以及日料等来营造氛围，要是在一个三四线的小城市，依靠麻辣烫和低端奶茶显然达不到预想的效果。
不同能级的城市之间的商业，当然可以作为相互的借鉴，但借鉴的的应该是逻辑与理念，而不是单纯的表象、业态和品牌。
齐白石有一句很有名的话：学我者生，似我者死-----这句话是不是他说的没有确切的考据，但里面的原理很值得深思。
日本有个商业叫做GrandTree，曾经在朋友圈红极一时，是国内社区商业的必学案例。
它的一层完全打破了传统的商业布局，没有采用传统的高租金零售业态，而是采用了一个超市作为主力店，在西区还设置了一个小型餐饮街区，中间的业态也是以时尚杂品及甜品烘焙为主。
这一项看着很容易，考虑到国内的商业环境，如果一层不能提供足够的租金，就会导致着其他楼层的收益压力增大，这就意味着必须有足够的人流与消费为基础，才能支撑二楼及以上的招商与运营。
同时一楼设置超市和食街，也容易导致平时人气不足的情况。
而GrandTree所处的武藏小衫有其特殊的背景，周边大多是年轻的高收入客群，日本特有的家庭主妇文化，使项目即使是在工作日也不缺乏驻留的客群。
另外GrandTree敢于创新，还因为它的发展商是7&i集团，旗下拥有seven-11，伊藤洋华堂、西武百货、SOGO等多个商业条线，商业资源极为丰富。例如在一层降低了零售比例后，二层的Closet & Mirror引入了集团自有的 SEIBU SOGO百货是，以及大量的关联性本土时装品牌与饰品。
比起设计的美轮美奂的GINZASIX，充满了未来时尚的 HARAKADO，以及把公园建到楼顶的Miyashita Park等，GRANDTREE似乎在复制上更简单一些，但实际上它开业已经六年了，国内在各个层面上都能与之对标的项目似乎还没有一个。
中日的社会环境和消费习惯的差异，决定了项目发展不可能原样照抄，但从理念上，GrandTree有很多可以借鉴的地方，例如以家庭生活为主线，宁愿牺牲面积也要提供更舒适的氛围、精细化的小空间处理、无微不至的服务细节等，就是发展模式以人气为先，而不是以传统的租金导向。
国内商业缺乏的不是技术，而是更开放的思路。
曾经有一个业主，在去日本考察了一圈回来后，非常激动，然后开设计会时，依然花了一天的时间和设计师讨论：
如果减少两个母婴室，是不是可租赁面积会更高一点？
只能说这哥们的考察费用，基本上都打水漂了。
3 怎样选择考察项目
在选择学习与借鉴案例时，有一个原则：多看新项目，多学老项目。
新项目能告诉你最新的商业尝试与创新，对于打开思路有很好的作用。
但新项目，特别是创新型的项目，往往有特殊的发展背景，同时未来的运营情况也难以预测。
这些年有太多红遍朋友圈的商业，在运营一两年后迅速的衰落，或者即使依然生存，但营收水平也跌落到了难以忍受的地步。
新项目可以看，也可以学，但一定要有慎重的态度与深刻的解读。
老项目，是指那些经历了一段时间还能保持了稳定的运营，甚至历久弥新，依然充满了生命力的项目。
这些商业能经历时间的考验，一定有符合市场规律的地方。
商业地产中有一种“创新焦虑症”，似乎一个项目，如果不做点别人没做过的，心里就没底。
创新当然是必要的，但所有的创新都是基于市场逻辑与消费发展，并在这个基础上衍衍生与进化出新的需求，而不是凭空造出来的。
泰国的ONE BANKOK被成为创新商业的典范，这个拥有包括五座高端办公楼、五家奢华及生活方式酒店、三座高端住宅塔楼、18万平米的活力零售空间的巨型项目。被称为城市发展与运营的典范。
在它主页的介绍中写道：
One Bangkok 不仅仅是一个生活方式中心，
它还是一个完美融合城市生活、休闲、以及人与人之间有意义的联系的空间，
One Bangkok 是城市生活的首选目的地，完美满足每一种生活方式的需求。
单纯从它的理念上，没有什么新的名词，核心还是针对生活模式的升级以及消费场景的再造。致力于让艺术与文化成为共享语言，并采用了真正的绿色与可持续发展模式。
回顾近十年来的泰国商业发展可以知道，这些理念从早期的Samyan Mitrtown、the commons、Terminal 21、Central World、DISCOVERY，到近期的ICONSIAM、EMSPHERE、Central Westvills等，一直被持续的研究及践行。
ONE BANGKOK是在深刻思考了城市与商业的关系后，对于这些主流趋势进行了系统化的汇总与诠释。
它的成功传递了一个非常重要的信息：创新不是虚空造牌，而是来自市场的的发展与积累.
这就是为什么商业考察不要单纯的求新求酷，而要多看看那些历经时光而风采依然的商业，他们既是历史，也是未来。
4 上海项目考察
非常不完全指南
上海有太多的商业项目值得看一下，我挑选一些比较有代表性，也比较有特色的项目，可以作为上海商业考察的参考。
鸿寿坊：
定位：精致型社区商业中心
建筑形式：小盒子加街区，商业面积约1.5万平米
精致型社区商业的典范，对于生活与社交都有了良好的兼顾，特别是高挑空的室内集市，在近期的商业中是一个极富创意的创新点。
可参考复制指数：四颗星，定位亲民且有烟火气，建筑空间简约实用，在生活与情怀之间达到了完美的平衡，但是在学习时要注意业态与品牌有鲜明的上海特征。
浦东嘉里城
定位：区域时尚型商业中心
建筑形式：围合式集中商业，商业面积约4.5万平米
内部空间精致，特别是小空间处理有鲜明的嘉里特征，精细，雅致，利用率高，围绕中端偏上消费群体打造，业态均衡，品牌合理，人流虽然不大，但定位精准，提袋率与坪效都十分出色。
可参考复制指数：三颗星，围绕定位精准打造项目的理念值得参考，业态配比也属于高品质社区商业的典范，但周边属于浦东最高端的国际社区，发展背景特殊。
武夷mix320
定位：小型社交型社区商业
建筑形式：小型单体加街区，商业面积约6000平米
第一水泵厂厂房改造的精致型社区商业，老破的菜市场焕发的新生，时尚沙龙、小酒馆、特色餐饮等构成了惬意而休闲的氛围，工业风与现代气息融合，仿佛穿越了历史与现在。
可参考复制指数：四颗星，它提供了一个可能，就是社区商业，并不见得全是柴米油盐，也可以有格调与社交，时尚与烟火气完全可以完美的融合。
北外滩来福士
定位：时尚型购物中心
建筑形式：MALL，商业面积约12万平米
教科书式的大盒子设计，动线清晰而不枯燥，地下主题空间创意不错，业态与品牌均衡，时尚与潮流感都很强，应该算是来福士系列中最值得看看的项目。
可参考复制指数：四颗星，虽然没有很酷炫的主题，但是内部各个空间都有精巧的设计，品牌配置也十分时尚。
浦东LALAPORT
定位：区域中大型社区商业
建筑形式：MALL，商业面积约12万平米
围绕现代生活模式打造，内部空间多变但不复杂，业态配置打破了传统的业态集聚原则，围绕消费场景的转换来进行布局，业态关联性富有创意，具备很强的日系特征，高区餐饮区无论是空间还是品牌都很有特色。
可参考复制指数：四颗星，教科书式的业态分布，注重生活场景的串联，没有太多噱头，周边居民消费复购率高。
西岸梦中心
定位：城市文商旅综合商业中心
建筑形式：盒子加街区，商业面积约16.2万平米
环境雅致，室内与自然有良好的呼应，江景一侧调性十足，艺术气息浓厚，真正体现了城市中的松弛感。
可参考复制指数：两颗星，文化、运动与时尚的结合可以借鉴，但最重要的精华部分在黄浦江畔，想COPY的话你得先找一条水岸。
静安嘉里中心
定位：核心商圈中高端商业中心
建筑形式：MALL，商业面积约9.4万平米（南区+北区）
内部空间雅致，色调清爽，主题与业态分布协调合理，虽然是分两个区，但游走起来毫无割裂感，B1的飨食里是国内最具特色的食集之一。
可参考复制指数：三颗星，位置优秀，区域消费潜力旺盛，嘉里的东西都是属于魔鬼在细节里，看着好像简单，真要学习会发现难度极大。
新天地广场
定位：特色主题商业
建筑形式：MALL，商业面积约2.8万平米
原太平洋百货改造，国内少有的把女性主题做的既纯粹干净，又充满浪漫气息的商业，想看漂亮小姐姐的首选之地之一。
可参考复制性：两颗星，地处淮海路，业态与品牌都精挑细选，不仅要求对女性需求有深刻的理解，还要有很强的消费群体支撑。
新天地一期
定位：城市文旅地标
建筑形式：街区+小型单体，商业面积约14.1万平米
老是老了点，但依然人头攒动，一个项目的收益都够独立上市标准了。完美的融合上海的历史文化与现代时尚，并且跟随市场发展一直再更新。
可参考复制性：三颗星，项目区位极其优秀，对于文化的理解也非常深刻，招商运营能力要求很高。从诞生起就被无数“天地”所学习，但学的像的屈指可数。
蟠龙天地
定位：城市文旅项目
建筑形式：街区，商业面积约5万平米
把一个近郊项目做成了旅游景点，还是上海人的旅游景点，每到周末从小年轻到老阿姨纷沓而至，建筑与自然的互动和谐而交融，空间雅致，业态与定位吻合，品牌质量很高。
可参考复制性：三颗星，看着简单的动线与自然与地貌的结合非常考究，品牌也十分精致时尚，同时还与地区文化有良好的融合。
EKA天物
定位：城市文旅改造项目
建筑形式：街区，商业面积约6.7万平米
原上海航海仪器总厂改造，每一栋建筑都找了一个知名的设计师，一开业就被称为了设计圈的圣地，业态以餐饮为主，艺术性极强，绝对的打卡圣地。
可参考复制性： 两颗星，设计概念的博览会，话题性十足，流程管控难度很高，而且，有点费钱！
上生新所
定位：国际化的活力艺术文化改造项目
建筑形式：街区，商业面积约4.7万平米
内部多个小广场形成了人群活动空间，海军俱乐部的翻新是一大亮点，游泳池变成了打卡景点，哥伦比亚俱乐部改造成了茑屋书店，艺术气息浓厚，第一期略显平淡，随着二期开业氛围有所提升。
可参考复制指数：三颗星，区域消费能力很强，原始建筑规模较大，有足够的面积来承载商业概念。
幸福里
定位：城市微型休闲街区
建筑形式：街区，商业面积约1.15万平米
十分精致的小商业街，既有情调又有烟火气，内部街区的景观打造舒适雅致，以餐饮与轻餐饮为主的业态组合，提供了从早到晚的消费场景。
可参考复制指数：四颗星，无论哪个城市都有很强的参考性，特别是对于市中心的小型街区改造，但要注意对于氛围的打造及品牌的管控。
ZX创趣场
定位：新生代二次元主题商业
建筑形式：小型单体，商业面积约9600平米
国内最成功的二次元商业，潮男潮女的聚集地，年纪超过35岁都不好意思进门。
可参考复制指数：两颗星，南京路巨大的人流支撑了消费，上海浓厚的二次元市场提供了足够的品牌支撑，更适合一线和二线上城市，对于商圈也有很高的要求。
ZX造趣场：
定位：中大型城市二次元商业
建筑形式：盒子，商业面积约1.5万平米
与创趣场一个团队，二次元氛围浓厚，内部空间清爽有趣，各种手办、动漫与吃谷店琳琅满目。
可参考复制指数：一颗星，这么大的面积，能做出这么纯粹的二次元主题，瞻仰一下就好了，想抄作业基本上很难。
当然值得看的项目还远远不止这些，个人认为，上海的商业无论是从概念、档次还是主题等各个层面的丰富度都是全国首位，没有之一，但也正是因为项目太多且形式多样，所以在选择时要有目的性。
最关键的是：学习借鉴，与照样来一个是两件事情！
老丹，江湖又称丹总，一个喜欢说实话的商业老炮，爱好户外与美食，十五年商业地产一线从业经验，曾参与国内多个知名商业地产项目的定位、设计、招商与运营，中购联专家委员会委员，IFFRE常务理事，联商网特聘讲师。
熙领（上海）商业管理有限公司，社区商业与城市更新专业化团队，核心技术团队均有多年国内外商业研究、定位、建筑和空间设计、以及招商运营的全过程经验，近年来成功操盘了多个城市更新与改造项目，获得了良好的社会影响与经济效益。
业务联系电话：13501750783（可加微信）
