还记得吗，去年末我们写过一篇500万选筹干货，当时的感叹是，500万预算，不上不下，有点尴尬。
但到了现在再盘，大不一样了，供应多了，需求变了，最重要的是，超新规产品杀到。
｜珑玥上城建面约94平板房实拍
几个新趋势，值得留意：
1、新产品在重构供需和价格，旧产品在降价走量，好比绿皮换高铁
2、今年是卷户型的大年，包括130%超新规、0飘窗、可变异户型等，但水分也不少，要去现场感受
3、部分区域会有结构性改善，比如荔湾，因为拆迁补偿重塑了需求，为其他区成功打了个样
4、500万预算，海珠西、花地湾、天河东、白云京溪、万博变成第一梯队，买家可以大大方方回归主城
可以留意，从4月中到5.1前后，会有更多全新盘开板房或开盘，新行情要启动了。
干货我们提前整理好了，拿完整版或者想看房的朋友，可以先加上拆神助手。
接下来，我们挑几个区域聊聊。
1
海珠西，500万预算买三房
卷到飞起
海珠西，应该是全新盘最多，但也是同质化最严重的板块。
500万预算，基本只能买到90平左右的三房，对应到单价上，区间大概在5-6万/平。
其中，偏刚需的楼盘区间在5-5.5万/平，偏改善/有景观加持的5.5万/平起。
所以，也有开发商计划推出80平左右的小三房，门槛进一步下探。
比如中交天翠即将加推7栋79平三房，四开间朝南，据说总价会低到400万起。
就板块而言，海珠西的优势是成熟度高、确定性高，去珠江新城、琶洲、北京路都很近。
我对比了几个地方，他们去珠江新城的通勤时间，都是在半个小时左右。
所以，无论是海珠内部的地缘客，还是天河上班的朋友，都可以考虑这里。
具体到楼盘，因为数量太多，我们拉了个表格对比：
可以总结出，这些新盘几个共性的优缺点：
优点是，学铁商完备度高、全南向、使用率普遍在110%以上。
而缺点是，小盘多、超高层多、噪音多、户型重合度高。
所以，如果让我选，我会优先看高均衡性的项目，学铁商明牌、大体量、大公园、高使用率的楼盘。
比如越秀桂悦东晓，目前海珠西销量最好的楼盘，3月网签了136套。
学校是海珠外国语实验中学附属小学、距8号线晓港站600米，南望晓港公园。
毗邻大公园这个点，在海珠西就很难得了。
另外一个是，使用率，放在海珠西也是最高。
目前在售的，是2栋，500万左右可以买到90平3房，中高层基本无遮挡望公园或海珠涌，加上越秀广府系设计，交标也不错。
又比如，中交天翠，公园大盘，内外双公园，容积率只有2.3，在海珠西也是独一份。
配套方面，学校也基本是明牌了，还有规划桥梁，和南洲站距离会缩短。
楼盘交标很用心，做了三重降噪系统，厨房的方太集成净洗中心、方太最新款超薄可制冷的大吸力油烟机、女王卫浴都很有记忆点。
目前项目主推的是6号楼91平三房和113平四房，总价488万起，价格可以进一步细谈。
2
荔湾花地湾/坑口/东沙，500万可买四房
荔湾，是近期市场热度最高的地方，花地湾、坑口、东沙板块的新房，集体喊涨。
我们前几天去踩过盘，因为周边拆迁户入场，荔湾300-400万小户型卖得很好，价格上涨了10%。
小户型走俏，自然4房行情也硬起来了，我梳理后发现，相比去年，好几个主流项目的价格都有上涨。
但总体来说，荔湾还是会比海珠西低上一截，500万的区间在海珠西只够买3房，但在荔湾基本都能买四房。
其中，今年新推出的项目，也就是新产品，价格贵一点，四房总价550万起，起步单价多数在4.8-5万出头/平。
存量新盘的话，也有4.5万/平起步。
还有更多的旧产品，比如100-110平左右的大三房，在降价走量，单价可到4字头。
荔湾的几个板块，得益于白鹅潭轰轰烈烈的旧改，配套、城市界面都有了增量预期，但也有时间成本和不确定性。
学铁商上，基本也都是不缺的，回市中心的通勤时间也在30-40分钟左右。
要说大的区别，主要是这几个：
1、学校的含金量
短时间内，广钢、花地湾省实会更占优势，新世界凯粤湾有荔湾唯一的直升优势，西关培正小学+四中直升。
2、新旧规产品，新规产品普遍更贵
3、改善性项目/江景带来的溢价
而可选性最高，也是货量最多的，是花地湾板块。
万科理想花地朗庭、傲璟、以及瑧园，配套大差不差，都是省实花地湾+花地湾站+花地湾大城。
其中，朗庭是尾货了，傲璟相当于朗庭二期，使用率更高，社区也做了三大会所、游泳池等，突出改善性。
不过价格更贵，低区115平四房，也要550万左右。
瑧园，则是花地湾唯一在售的纯粹四房社区，目前在售3号楼，500万出头可以买到110平四房，价格可以继续谈。
| 理想花地·瑧园户型分布图
3
天河东，先看天河都荟
500万预算，今天在天河，还是圈定天河东，但相比去年来说，你可以挑到更核心板块、更新的产品。
天河东和荔湾的情况有点类似，一边是新产品往上冲，另一边是旧产品降价走量。
但在天河东看房，现在的逻辑很简单，就是看珠江天河都荟的开盘情况。
随着学校明牌，为广州中学集团九年制学校，天河都荟价值算是夯实了。
广州中学，放在天河区，也就仅次于天外，去年中考户籍生最低录取分数690分，最高分762分，放在全市也是靠前的。
放在天河东来看，天河都荟的基本面，妥妥是next level级别：
1）天河今年第一个超新规高使用率项目
2）学校从只有中学，变成广州中学36班九年制学校
3）直达21号线天河智慧城站，天河东离地铁最近的楼盘
4）天河智慧城核心，对面智慧城广百
就看开盘实际价格，是不是现在吹风的4.6-5.5万/平，预计4月中下旬，想看房的也可以联系拆神助手。
首开为北区，1、2、3、4栋，包括72、85、105、123、152平三四房，最低价格300来万起。
500万区间，大概率是买到105平四房，在超新规加持下，实际使用空间可能达到130平左右。
对比天河东现在在售的项目，很多都是100%使用率，有的还是90%，只要天河都荟价格到位，那确实很能打。
4
白云，500万主力选手清盘
等衡器厂和嘉禾望岗地块上线
500万预算放在白云，目前的主力是越秀云悦，但也快清盘了。
88平3+1房只剩顶楼，总价480万；105平四房货量也不多，集中在2栋，总价550万左右。
不着急的朋友，建议可以等等对面的衡器厂地块。
据我们所知，对这块地感兴趣的房企又多了，除了HF、BL、YX+GZDT、DH，还有ZH等，4月30日拍地更热闹了。
而它和越秀云悦的主要区别，我们之前也拉过对比。
总的来说，配套、社区、产品都可以参考越秀云悦，但使用率稍微低一点，最高只有120%。
也就是18号线北延段上盖+京溪梅花园成熟商圈+120%使用率+低密度社区。
现在最大的悬念就是，谁来拿下，以及学校读哪家。
另外，白云还有另一个优质潜力股，就是嘉禾望岗两姐妹，和衡器厂地块同一天竞拍。
这两块一出，相当于掀桌国贸云上了，放在城区来看，整体素质也很能打：
1）2/3/14号线嘉禾望岗站上盖，半小时直达市中心
2）配建54班九年制学校，白云官方明确将是优质品牌
3）旁边是新世界成熟社区和商圈，北面白云山姆在建
4）体量大，容积率3-3.3，配大公园+商业，为大型公园社区
至于产品打造，也可以参考国贸云上，做刚需+刚改搭配的社区，500万预算，估计能买到四房。
当然，现在学校明牌了，国贸云上确定性也有了。
国贸云上是现在白云最好卖的盘，可能年中就会清盘，105平四房，超100%使用率，480万就能买到。
5
番禺，500万预算看万博四房
500万预算，放在番禺直接就是看天花板板块了。
越秀万博城，最近也在喊涨，103平四房，去年是460万，今年要到510万起。
主要是因为兑现力的加强，实体板房做出来了，九年制番禺广附学校9月要开学了，社区实景也做出来了，品质感不错。
现在的万博，改善基因越来越突出，加上板块接下来还会有长隆三期的增量，预期确实有。
至于番禺其他板块，500万预算，可以看大石、洛溪岛、番禺区府等，买到125以上，甚至是143平的大四房。
不过这些板块，多数是番禺地缘客户消化，大家可以看自己的需求出手。
同样地，旧产品降价走量，新产品拉起价格。
值得等一等的，有洛溪岛的龙湖亚伦央璟颂，3号线厦滘站/18号线沙溪站+后航道江景+130%使用率+龙湖产品力。
500万预算，估计能买到107/125平四房，样板间马上开放，想看房的可以提前约我们。
6
黄埔，价格更笋了
500预算，在黄埔，主要是看老黄埔和科学城，我盘了一圈，相比去年价格有下调。
比如大壮名城，105平四房去年500万起，现在是460万起。
而老黄埔，对于500万价位的买家吸引力不算大，这里是200-300万买家的主场，整个板块的定位偏向于刚需了。
但放在城区来说，老黄埔也有相对优势，尤其是广州地铁·珑玥上城出来后。
一个是低密度小高层，一个是超新规。
｜项目山景+园景示意，仅供参考
500万预算，可以在珑玥上城入手125平板式小高层四房，楼高16层，两梯两户，总价480-500万。
这样的改善型四房产品，在市区还是很稀缺，在黄埔的价格竞争力也不低。
另一个，实际使用率可以达到130%，不过小高层暂时没有板房，可以参考高层的板房设计。
我们去看过，超新规的体验感很足，户内飘窗很多都被去掉了，如果结合小高层优势，产品设计会有更多空间。
｜建面约94平餐客厅实拍
而且，珑玥上城下周18号就要开盘，推出1栋和13栋，目前热度很高，想看房的要抓紧约了。
好了，以上就是500万新房的盘点，想拿更多干货或者约看房的，加拆神助手。
