黄浦江畔的霓虹光影里，内环内始终是上海城市价值的象征。
然而即便是在寸土寸金的内环，也存在不少被时代列车甩下的角落。
一些曾经的"黄金地段"，正在经历着令人唏嘘的沉浮史。
透过它们的兴衰，或许可以观察到城市发展规律。
徐汇斜土路
斜土路的地段真没得说，紧靠徐汇滨江和衡复风貌区。
但可惜缺乏核心产业、大型商业和文化地标，和caz失之交臂，整个中央活动区缺失的那一块就是斜土路。
从历史上看，早年徐汇滨江没开发的时候，斜土路紧靠着工厂和码头，就不算是什么好地方。
上世纪初斜土路上建造了很多工厂，50年代又建造了日晖、江南等10个工人新村，烟火气浓厚。
后来打造了一些普通的商品房，档次不高。随着时间流逝，这些商品房也渐渐老去，落后时代。
如今的斜土路，凸出特点是一个老字，老房子，老龄化，以纯居住功能为主，城市界面也相当老旧。
不过，好歹守着内环的底子。 斜土路地铁十分便利， 4号线（大木桥路）、9号线（嘉善路）、12号线（嘉善路/大木桥路），自驾也很方便。
而且斜土路周边全是大佬，西岸金融城，徐家汇，淮海路。商业、医疗配套也都是顶级的，这些资源都可以共享。
再加上顶着徐汇区的名头，房价也是不低的，可以看作是周边豪强板块的一个备胎。
喜欢徐家汇买不起怎么办？去斜土路。
总体来说，斜土路平平常常，没有特别拿的出手的东西，
因为没有好的公办学校，整体上新上海人买的比较少，主要以本地家庭改善购买。
不过，斜土路还有一大希望，那就是拆迁。
这两年徐汇区的拆迁猛的一批，斜土路的老房子说不定哪天就要拆了。
江南新村正在材料征收，不过并未确定是拆迁还是原拆原建，但已经定调为重大城市更新项目，希望很大。
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长宁新华路
作为上海64条永不拓宽的街道之一，新华路的法式梧桐见证了太多传奇和历史。
在浦东国际机场和延安高架建成之前，外国领导人造访上海通常会从虹桥机场经过新华路前往市中心，所以新华路又被冠以百年“国宾道”。
新华路也是传统的上海顶级名流聚居地段，拥有众多名人故居，巴金故居、宋庆龄故居等等均盘踞于此。
在当时，能够入住新华路板块，无异于证明了居住者尊贵的社会地位与强大的家族实力。
但是从目前来看，板块已经发展成熟，基本没有新规划，也难以享受到政策规划带来的红利，难有大的增长动力。
包括整个长宁区，其实都存在类似的困境。
交通这块，新华路板块的几个地铁站都在板块边缘，延安高架附近的居民辐射不到。
而因为种种原因，新华路板块的大部分区域没有划进去caz。
只有新华路的历史别墅区划进了CAZ，西部大部分地块和东部一小块在CAZ之外。
新华路西面老房子居多，城市界面破旧，房价拖累整个板块。
这可能与长宁整体发展思路有关，长宁目前重点发展临空经济园区、愚园路风貌、虹桥东片区、古北中心，新华路只是社区中心。
新华路大部分商品房对口的是复旦小学和法华镇路第三小学，也是新华路的一个短板。
除了几个高端豪宅，淮海名邸，华山夏都苑等，新华路绝大部分都是2005年以前建的老商品房、老塔楼、老破小。
房龄老旧，产品落后，档次不高。
一句话，这里适合追求老上海情怀的顶豪和土著，自住适宜，但潜力一般。
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浦东塘桥
塘桥作为一个滨江板块，又在浦东内环内，却几乎没什么存在感，让人很是不解。
其实塘桥位置绝佳，去浦西浦东都很方便。
陆家嘴一浜之隔，黄浦滨江隔江相望。
而且塘桥有浦东最好最缺的医疗资源：仁济医院和儿童医学中心2个三甲医院；
出行有4号线，未来还有19号线；散步有滨江步道，商业有巴黎春天。
唯一拉垮的就是学校，然而这一点却很要命。
浦东人民爱鸡娃，全上海都知道，自然不愿意买在塘桥。
塘桥低洼的另一个原因是板块内有大量老破小，拉低了城市界面，也拉低了房价。
南边的南码头也是同样的难兄难弟。
说到底，还是塘桥周围的豪强板块太豪强，陆家嘴，联洋，花木。
热闹都是他们的，塘桥只有医院和老房子。
基本每一轮行情都是最后才能轮到它涨一涨。
不过塘桥不是没有好房子，尤其塘桥滨江那块；
比如九龙仓壹十八，地段、品质都很出色，
次一点的高端盘有国信世纪海景、浦江海景；
但依然改变不了塘桥老房子为主的大基调。
话说回来，因为房价低洼，不少工作在市中心，追求地段与通勤的年轻刚需买在了塘桥。
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普陀长寿路
地图上看，长寿路和武宁是老静安的小跟班，事实也确实如此。
长寿路是普陀当之无愧最好的地段，内环内，老静安近在咫尺，直接受到南京西路辐射。
加上苏州河的稀缺景观资源，这里本该成为普陀区的价值高地和中央活动区。
结果早年全都规划成了住宅，品质参差不齐，不少塔楼产品已经严重落后于时代。
加上商业中心的地位失去，长寿路成为上海内环内房价的 吊车尾 。
长寿路的另一个槽点是这里以前风月场所比较多，拉低了人们对这个地方的印象。
但长寿路还是有不少好房子的，华侨城，锦绣里、浅水湾恺悦名城、宝华城市晶典。
九年一贯制的江宁学校排名很靠前。
可就因为顶着普陀的名头，长寿路一直是内环内的房价洼地；
同样的价格，买在长寿路，房子品质可比老静安高多了。
小结
总结来看，这几个地方，要么规划优先级低：如斜土路、长寿路、新华路的大部分未被纳入CAZ，资源倾斜不到。
要么历史包袱重，开发饱和：如新华路可开发土地稀缺。
要么次新房稀缺，老公房和老塔楼拉低整体社区品质。
其实地段就像明星的颜值，能带来天然流量，但要想长红还得靠持续"资源打榜"。
规划，产业，学区，至少得有一样，否则即便是内环内也难免没落。
不过城市这盘大棋从来都是风水轮流转。就像斜土路，哪天拆迁的推土机开过来，就有机会从备胎转正成男一号。
毕竟在上海，从来没有永远的价值洼地，可能只是在等待时机。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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