“惠州的一个客户，四年前差不多100万买的海景房，现在已经跌到了42万，依旧卖不掉…”
从事中介行业的@小刘说，干中介这一行12年，总结下来，有三类房子，再便宜也不要碰，现在这几类房子是，越降价越没人买，简直就成了“库存房”。
而且，结合当前的库存数据，其实我们每个人如今都面临着一个残酷的事实：未来五年，这三类房产正加速沦为时代的弃子，建议一定要小心点！
01，房产价值正在重塑
很多人都深有感触，楼市的大洗牌正在进行，而之所以会出现这种情况，主要有三大因素：
1、供需逆转
当前，国内人均住房面积已经达到41㎡，户均持有1.5套房，再加上住建部已经透露，全国共有六亿栋楼，单这几个数据就足以说明——住房总量过剩已然成为定局。
2、房住不炒基调不动摇
但房租不炒的主基调始终未变，且房产税试点也在上海，重庆等城市展开，预计未来五年还将有更多城市加入到房产税队列，
随着未来持房成本的不断上升，靠炒房赚钱的风险会越来越大。
3、财富逻辑变了
调查数据显示，90后群体买房的意愿不再是考虑资产升值，更多倾向于通勤便利。这就导致以后的远郊盘、文旅盘、超高层这类“伪资产”也将逐渐被市场抛弃，接盘侠会越来越少
02、3类房子或将一文不值
1、远郊房
以前大家跟风买远交房，相信了开发商所说的未来规划和配套完善，然而，如今所谓的未来规划迟迟上不来，也让当代年轻人看清了一个事实：远郊房的三大硬伤，未来注定降价也卖不掉：
第一，远郊产业空心化。
以郑州某新区为例，一到晚上整个片区黑灯瞎火，电灯率不足10%，没有产业没有就业机会，年轻人都不愿意留下，更没人愿意去接盘。
第二，配套荒漠化。
比如某三线城市的远郊房，交房六年了，当初承诺的学校还是一片荒地，业主们每天上下班的通勤时间长达三个小时，生活十分不便，年轻人宁愿去城市中心区租房，也不愿意买便宜的郊区房。
第三，人口逆流动。
某三线远郊新区，2024年的户籍人口流失率高达20%以上，二手房市场挂牌量激增300%。人口不断外流，房子供大于求，价格只能一路下跌。
更致命的是，很多远郊房已经陷入了：越是降价越难卖，越难卖又越降价的一个恶性循环中，将来这种房子只会越来越难卖。
2、海景房
庐山银滩的海景房，十年前房价8500/㎡，现在跌到了3800块，其实这种崩塌早有预兆：
第一，季节性鬼城。
比如威海某海景房小区，一到夏天入住率70%，但是到了冬天，直接降到10%不到，物业费收缴率不到20%。
这种小区服务跟不上，整个小区的配套就更差，想要卖出去难乎其难。
第二，腐蚀成本无底洞
一般，海景房的年维护成本起码是普通住宅的2.3倍。因为海风侵蚀，几乎每隔几年就要做一次做外墙防水，这样的维护成本，很多人直呼养不起。
第三，配套幻想
比如海南的某文旅盘，当初承诺的三甲医院到现在十年了，还停留在纸面规划上。很多业主因为周边配套不完善都纷纷逃离，
更为残酷的是，海景房的便宜，简直让你刷新三观，有的地区20万就可以买到130多平米的房子。即使降价到这种程度，也无人问津。
3、超高层
这两年，超高层小区的房价也跌得离谱，比如武汉某超高层小区，2018年卖2.2万，现在的挂牌价降到了1.2万，便宜一半多，市场连问的人都没有。
这种房子之所以会贬值，主要源于缺陷太多：
第一，居住成本超贵
比如广州某超高楼层，物业费单价8元/㎡，相当于普通住宅的3倍。而且设备设施老化，每户分摊的成本更高，这样的居住成本，很多家庭都承受不起。
第二，安全隐患多。
重庆某超高楼层发生火灾时，消防云梯最高只能抵达15层左右，30层以上的住户只能绝望地挥动白毛巾求救。
说实话，超高楼一旦发生火灾等事故，自救很难，靠外力救援更不太现实，住这样的房子，简直就是拿生命开玩笑。
第三，拆迁无望
拆高楼的成本，你知道有多贵吗？北京某业主对自己家28层住宅算了一下拆迁成本，竟然高达23亿，开发商要拆这样的房子，起码要建50多层才能回本。
所以，超高楼层住宅想要拆迁几乎无望，将来房子旧了，就只能一直旧下去，严重影响居住品质。
03、普通人如何破局
看到这，想必大家都知道，以后买房该怎么选择了。但如果你打算投资买房，可以参考以下两个策略：
1、去劣留优
如果房子都在三四线，除了保留自住房以外，其他可以考虑全部出清，置换成一线的优质房产。
比如南昌的@小李，将老家两套市级房产抛了，直接换成深圳核心区的两居室，租金收益直接提升了2.3倍。
将来三四线，产业不支持，人口外流，价格持续阴跌很正常。与其拿着这样的资产亏钱，不如换成核心城市的优质房，租金收益高，将来升值潜力还更大。
2、多元化配置资产
这个可以参考深圳一些大佬的玩法，将手上持有的房子占比降到40%以下，再30%配置超长国债，30%选黄金ETF，这样可以对冲楼市风险。
这种配置方式不一定适合每个人，但是，有一点可以很肯定，不要将鸡蛋放在一个篮子里，这可以大大降低风险。
总之，未来的房子不再进入普涨，如果你还以过去那一套经验打法去买房，最后迎接你的只有财富缩水。
