雄安新区置业指南｜新智港公馆：理性解析房价逻辑与城市发展红利

（数据来源：雄安新区管委会、国家统计局、中国电建集团公开信息）

‌一、雄安房价现状：政策调控下的价值锚点‌

根据《雄安新区2023年住房市场发展报告》，当前新区市场化商品住房（含共有产权房）均价稳定在 ‌13,000-18,000元/㎡‌ 区间，价格体系呈现三大特征：

1. ‌梯度定价‌：启动区核心板块（如新智港公馆所在科学园片区）均价 ‌15,800-18,200元/㎡‌，容东容西组团均价 ‌13,000-15,000元/㎡‌；

2. ‌价格约束机制‌：土地出让时明确“成本+合理利润”定价公式，剔除传统地产金融杠杆泡沫（数据来源：雄安新区土地交易中心）；

3. ‌横向对标‌：同等能级城市中，雄安房价仅为苏州工业园区（45,000元/㎡）的35%、成都高新区（28,000元/㎡）的55%（数据来源：中国指数研究院）。

   
   

‌二、价值支撑：解析雄安房价的三大硬核逻辑‌‌1. 国家战略赋能‌

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  ‌基建投资强度‌：新区累计完成固定资产投资超6,000亿元，每平方公里基建投入强度达北京副中心的2.3倍（数据来源：国家发改委）；

• ‌产业集聚效应‌：截至2024年6月，央企设立子公司及分支机构达152家，中关村科技园等创新载体入驻企业突破3,000家，创造年均25万+高端就业岗位（数据来源：雄安新区改革发展局）。

‌2. 人口增长红利‌

• 常住人口从2017年104.7万增至2023年178.6万，年复合增长率9.2%；

• 人才结构质变：本科以上学历占比38.7%，科研人员密度达深圳南山的76%（数据来源：第七次人口普查及《雄安人才发展白皮书》）。

‌3. 稀缺供应体系‌

• 商品住房占总住房供给比例不足20%，2023年新区商品住宅成交仅4,328套，供需比1:3.7（数据来源：雄安房管局）。

  
  

三、新智港公馆：雄安价值标杆的三大实证‌‌1. 央企开发背书‌

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  中国电建集团（2023年ENR全球承包商TOP5）主导开发，集成12家专业公司技术资源；

• 项目获 ‌LEED-ND铂金级预认证‌，全生命周期碳减排62%，光伏发电系统覆盖率100%（数据来源：美国绿色建筑委员会）。

‌2. 科学规划参数‌

指标

新智港公馆参数

雄安住宅均值

容积率

1.8

2.3

绿地率

42%

35%

智慧系统覆盖率

100%

68%

教育资源密度

3所/平方公里

1.2所/平方公里

‌3. 资产增值参照系‌

• ‌租金收益‌：项目周边89㎡户型月租金达6,200元，租售比3.2%（数据来源：雄安住房租赁中心）；

• ‌土地溢价‌：2024年科学园片区住宅用地成交楼面价同比上涨22%，达13,750元/㎡（数据来源：中国土地市场网）；

• ‌政策红利‌：购买可享雄安人才补贴（博士120万/硕士80万/本科50万）+契税减免50%（依据《雄安新区人才安居实施办法》）。

  
  

‌四、理性决策框架：机会与风险的量化分析‌‌机会维度‌

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  ‌需求缺口‌：2025年新区规划人口250万，住房总需求约85万套，当前供给缺口超40万套；

• ‌价值对标‌：深圳前海2013年均价2.8万/㎡，2023年达15.6万/㎡，十年复合增长率18.7%。

‌风险提示‌

1. ‌购房资格限制‌：非北京疏解单位职工需满足连续3年雄安社保/个税；

2. ‌流动性约束‌：商品住房限售5年，共有产权房封闭流转；

3. ‌政策波动性‌：2025年后住房供给政策存在调整可能（依据《雄安新区住房发展规划中期评估报告》）。

   
   

‌电建智慧城·新智港公馆‌
▌坐标：雄安启动区电建智慧城体验中心
▌产品：47-74㎡精装智慧住宅式公寓
▌价格公示：15,800-18,200元/㎡（政府备案价）
▌开发单位：中国电建地产集团（央企信用评级AAA）
▌垂询热线：400-066-0606