来源：温州市破产管理人协会
苍南润地置业有限公司破产清算案
【关键词】涉众维稳风险；保交楼保办证；司法确认
【受理法院】 苍南县人民法院
【管理人】北京浩天(温州)律师事务所
【基本案情】
苍南润地置业有限公司(以下简称润地公司)于2009年10月13日成立，是一家苍南本土的大型房地产开发企业，其名下开发建设的天汇嘉园楼盘位处苍南县中心区域，占地1200多平方米，商品房300多套。因润地公司法定代表人和实际控制人在开发天汇嘉园项目过程中，存在职务侵占、挪用资金等刑事犯罪行为，导致项目开发资金链断裂、工程烂尾；320余户购房者数年通过信访、投诉及更极端的方式要求地方政府解决保交楼保办证问题，维稳压力非常大。2019年6月24日，苍南法院裁定受理润地公司破产清算，并于6月28日指定北京浩天(温州)律师事务所担任管理人。
【审理情况】
2019年6月24日，苍南县人民法院裁定受理润地公司破产清算，并于2019年6月28日指定北京浩天(温州)律师事务所担任润地公司管理人。
因本案债权人众多，除320余户购房者债权人之外，还有建设工程债权人、金融债权人、民间借贷债权人等，情况较为复杂，在指定管理人之后，苍南县人民法院拟定了“依法办证、保障民生”的破产工作总基调，最大限度发挥润地公司破产清算的社会价值。
天汇嘉园的房屋在交付后，由于办证材料缺失严重、办证资金不足等各种原因，一直无法办理不动产首次登记手续(以下简称为大证)和转让登记手续(以下简称为小证)；为了保护全体购房者的合法权益，化解涉众维稳风险，完成“保办证”任务，苍南县人民法院和管理人对我国当前相关法律法规做深度研判后，充分结合本案的实际情况，以“低成本、高效率”为原则，开展系列的办证工作。办证所遇到的难点及相应的解决方案：
1.基础材料问题。因润地公司的法定代表人和实际负责人被采取刑事措施后，原公司的工作人员基本已离职，导致天汇嘉园项目办证材料缺失严重。后在苍南县人民法院的牵头下，协同管理人与住建局、资规局、不动产登记中心、测绘单位、建设工程单位等多家单位沟通协调后，耗时八个多月调取、补办了345套商品房16类材料4000余件，为后续办证奠定基础。
2.逾期开工逾期竣工的违约金问题。润地公司因存在严重的逾期开工、逾期竣工，导致应向苍南县资规局支付巨额违约金5亿多元，鉴于润地公司完全不具备履行能力，因此苍南县资规局回复称暂无法出具土地复核验收材料(系办理大证所需必备材料)。苍南县人民法院和管理人认为上述违约金可由苍南县资规局在破产程序中先行进行债权申报，在后续分配阶段按照债权性质参与分配。后通过“府院联动”方式召开协调会，就上述方案进行充分讨论，最终苍南县资规局同意按照债权申报的方式就违约金问题提出主张，在获得苍南县人民法院就该笔债权裁定确认后，向管理人出具了土地复核验收材料。
3.土地抵押权注销的问题。为了顺利推进大证的办理工作，保护数十位法拍房买受人合法权益，管理人在与抵押权人充分沟通释明后，向苍南县人民法院提交了注销该土地抵押登记手续的申请。最终，该土地的抵押登记手续得以注销，顺利办理大证手续。
4.领取销售发票问题。按照不动产登记管理条例的规定，购房者办领小证需要持有房开公司开具的不动产销售发票，管理人多次向国家税务总局苍南县税务局(以下简称税务局)申请领取销售发票，税务局各部门经过研究后回复：因润地公司目前欠缴税费金额巨大，大部分的销售行为系在破产受理前完成，在润地公司支付欠缴税费前无法满足管理人提出的关于破产受理之前所销售房屋的发票申领要求。而润地公司在破产前欠缴税款金额及滞纳金已达3千多万元，且该部分欠缴税款和滞纳金不属于破产费用具备随时清偿的条件，需在后续的分配程序中由管理人按照分配方案统一分配。为了让购房者早日领取房屋权属证书，苍南县人民法院和管理人经过充分研究后，决定通过司法确认的程序来解决无法提供销售发票的问题，同时还可以充分发挥其节约诉讼成本的作用。由购房者就要求润地公司办理房屋权属证书的主张向苍南县人民法院提起诉讼，法院立引调案号，再与管理人共同向苍南县司法局司法调解中心申请司法调解，苍南县人民法院再就调解达成的内容出具司法确认裁定书及协助执行通知书，购房者凭上述司法文书向不动产登记中心申请办理过户手续；整个司法确认的过程1-3个工作日就完成，且没有任何的诉讼费用产生。
最终320余户购房者于2020年9月顺利办领了迟到八年的房屋权属证书。
【典型意义】
本案通过多元创新的办案思维，深化府院联动、巧用司法确认程序， 是以低成本、高效率完成“保交楼、保办证”，化解维稳风险的典型案例。
一是强化府院联动落地见效，助力依法行政，践行司法为民。在中院主导的破产审判府院联动常态化机制下，针对本案购房户多、办证难度大等特殊情况，苍南法院与县政府建立了一事一议的协调机制，在现行法律框架下，逐一研究并解决办证所遇到的一系列问题。
二是主动靠前服务，补齐基础材料。因润地公司开发的天汇嘉园项目办证材料缺失严重，苍南法院与多部门进行沟通协调，补办了300余套商品房材料，使办证具备了基础条件。
三是以债权申报巧妙替代违约金，出具材料保办证。针对违约金额高的现状，苍南法院推动县资规局以债权申报形式收取违约金，出具土地复核验收材料，解决因逾期开工、逾期竣工形成的违约金无法支付问题，确保不动产权证的成功办理。
四是延伸司法确认，助力多元解纷提质增效。本案巧用司法确认程序，突破传统房地产破产案件的办证桎梏，对润地公司管理人与业主达成的房产过户调解协议予以司法确认，并直接出具文书商请相关部门协助办理过户手续，最大限度压缩产权手续办理时间，减少业主诉累，切实解决了购房者的“办证难”问题，真正实现了人民司法为人民，人民群众的司法获得感明显增加。
素材来源：北京浩天(温州)律师事务所
