——访国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民
■中国经济时报记者郭锦辉
公摊面积是购房者普遍关注的话题。近期，河北张家口、湖南衡阳等一些地方宣布商品房按套内建筑面积计价销售或者取消公摊面积等。更早时候，广东肇庆、安徽合肥等地也提出逐步取消公摊面积的举措。
“公摊面积”这个概念诞生于20世纪50年代的香港，20世纪90年代被正式引入内地。2013年，香港已经全面取消了公摊面积。国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民与农业农村部农村经济研究中心助理研究员龙婷玉近期对香港“公摊”的兴衰史进行了回顾与反思。香港“创设公摊”与“取消公摊”的历程中有哪些启示？内地房地产市场“取消公摊”是否是大势所趋？中国经济时报记者对此专访了王瑞民。
去除公摊中的“虚胖”有助于住房价格更实
中国经济时报：香港十几年前已经全面取消了公摊面积。香港当时为什么要取消公摊面积？香港取消公摊面积后，对香港房地产市场产生了哪些影响？
王瑞民：“公摊”影响到房价中“水分”多寡，进而影响到购房者的获得感，但其经济学本质是一种计价规则。在没有信息不对称和交易成本的情况下，公摊与否，本应对市场没有什么影响。“取消公摊”，实际上是去除公摊中的“虚胖”，即掀开公摊的“面纱”，让住房市场的价格“更实”，而非原公摊面积不用付费，这一点是关于公摊的公共政策讨论中需要首先明确的。
从香港“公摊”的制度初心来看，一开始是为了降低购房门槛，一些有企业家精神的开发商主动进行制度创新，摊整为零，有效缓解“房荒”背景下购房高门槛与购房人低购买力的矛盾，让当时更多的中低收入者得以踏入买房门槛，拥有自有住房。在房地产市场上行期，“公摊”带来的价格幻觉，即“感觉用更少的钱买到了更大的房子”，在一定程度上助推了香港房地产的繁荣。
但是，公摊中不可避免地存在信息不对称，从而为开发商“多摊”“偷摊”提供了某种激励，因为购房者个人去核实真实的公摊面临不菲的交易成本。信息不对称和交易成本增加带来的“发水楼”等弊端越来越严重，这引起购房者普遍不满，20世纪80年代就有一些关于废除公摊的公共政策讨论。
香港“公摊”于2013年废除，计价标准从建筑面积转向实际使用面积。其对房地产市场的作用是，促使住房市场价格和物业服务更加透明和公平。由于单价“更实”，住房的名义单价是上涨的。
全面的公摊改革需要一个好时机
中国经济时报：香港“公摊”的发展历程，对内地房地产市场的调控具有哪些启示？
王瑞民：当房地产市场处于供不应求的“卖方市场”时，“公摊”不是主要矛盾所在。当供求关系发生重大变化后，逐步进入“买方市场”，供求双方的力量对比发生了微妙而深刻的变化，信息不对称下的“公摊”注水与膨胀，日益影响到居民购房的获得感。
目前，我国内地房地产市场调整已经三年有余，“止跌回稳”是人心所向，也是当前房地产市场的重要政策目标。取消“公摊”并以实用面积计价，计价规则改变将有效挤出水分，特别是开发商利用信息不对称悄悄地注入的“水分”，使得“单价”更实、居民购房获得感提升，从而快速缓解市场观望情绪，助推名义房价止跌回稳。
对于公摊改革而言，好时机非常重要。房地产市场磨底阶段，是公摊改革的一个合意的时间窗口，容易凝聚共识。建议公摊改革从新房开始，新房率先以实用面积计价，新房企稳对于缓解房企流动性困难和增加地方财政收入都具有重大意义。二手房则应设置过渡期。取消“公摊”后，社区公共区域的费用分摊，也需要配套改革，建议基于实用面积分摊物业费用，助推社区公共服务更加透明、高效。
全国层面的公摊改革有利于全国计价规则一致
中国经济时报：内地部分城市已经开始探索取消公摊面积。这对房价、购房成本、购房需求会有哪些影响？未来，取消公摊面积的做法，是否应该加快推广？
王瑞民：如前所述，取消公摊面积，本质是去除公摊中的“虚胖”，让单价“更实”，提升购房获得感，用实实在在的改革撬动市场活跃度提升，而非原公摊面积不用付费。虽然“取消公摊”不会影响房屋的实际建造成本，但通过调整计价方式，名义房价的提高有望改变市场参与者的激励与行为。对于部分购房者而言，价格上涨可能会推动他们加快决策。这种心理效应或许能够在短期内激活需求，缓解因市场低迷导致的观望情绪。在房地产市场调整、筑底时期取消“公摊”制度，可为市场注入一定的增长动力。
公摊改革带来的更强的购房获得感，也有利于助推好房子建设，实实在在的单价，是好房子的应有之义。从更宏阔的视野来看，好房子是房地产发展新模式的关键词，其底层逻辑是通过基础性制度变革推动房地产供给侧要素相对价格的变化，重构各主体的激励与行为，从而实现增量住房产品迭代。公摊改革也有利于重塑开发商和购房者的激励，是迈向发展新模式的一个配套改革。
需要指出的一点是，现在一些地方已经有了取消公摊、按套内面积计价的零星政策实践，可谓先行一步，可以加快探索在全国层面的公摊改革，以便全国住房计价规则一致。
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