作者 | 刘朝龙 编辑 | 梁秀杰 责编 | 韩玮烨
单一开发业务模式见顶，“惨烈”的财务数据就是地产商转型升级的“集结号”。
睿和智库统计了3月31日前发布的26家上市房企年报。其中，16家出现营收下滑，17家盈利下滑；11家企业亏损，占26家房企的42.31%。
7家营收下滑的企业同时还出现亏损，9家企业营收、净利均下滑。南华集团控股成为仅有的1家营收净利双增长、且实现盈利的企业，但盈利金额仅为0.1亿元。也就是说，除去南华集团控股外，25家地产类上市企业尽数下滑、没有一家在2024年取得营收净利双增长且不亏损的业绩。
从数据来看，传统住宅开发业务依然占据26家房企80%甚至90%以上的营收比重。
从增量转存量，从开发转资管，房企转型仍处于起步阶段。
业绩集体下滑
没有最好
万科
2024年度营收下滑26.32%至3431.76亿元、净利下滑506.79%，至亏损494.78亿元。
其中，地产开发及相关资产经营业务营收同比下滑1287亿元至3010亿元，占总营收比下降至87.72%，物业服务增长37.05亿元至331.32亿元、占总营收比增至9.65%，其他业务营收增长24.5亿元至90.16亿元、占总营收比2.63%。
关于利润方面的大幅增亏，财报显示，在营收下滑的情况下，管理费用增长10.88%至63.94亿元，财务费用增长59.87%至59.39亿元，非经营性收益大幅减少4600.70%至389.70亿元，营业利润减少256.04%至456.44亿元。
深陷暴雷漩涡中的万科，2024年业绩大幅度下滑并不意外。一方面卖房的流速和利润下滑，另一方面组织庞大，虽然一再裁员，但管理费用依然高居不下。仅有的亮点是物业类收入稳步提升近10%。
华润置地
相比万科，华润置地还是彰显了央企稳健的风格，虽然2024年净利润也有下滑。而且，华润置地保持开发基本盘的同时，发力经营性不动产、轻资产管理和生态圈业务的协同进化，实现了整体营收的增长。
其中开发销售型业务营收2372亿元，尤其以万象城、万象汇、万象天地为代表的购物中心板块，2024年实现零售额1953亿元。同时在经营性不动产、轻资产管理、上下游生态圈方面寻求新增量。比如期内经营性不动产业务营收232.96亿元，包含大资管业务在内，成为华润置地重要的第二增长曲线；轻资产管理业务营收121.33亿元，生态圈要素型业务营收62.2亿元，其中城市代建业务营收11.8亿元、租赁住房业务营收8亿元、文体场馆运营业务营收7.8亿元。
但华润置地同样面临盈利下滑问题，期内降幅达18.45%。
中海地产
3月中旬，中海地产刚在北京摘得地王后，于3月31日发布年报，合约销售额3106.9亿元、同比增长0.3%，财报期内营收有所下滑，为1851.5亿元。
中海地产像一个工科男，战略调整不拖泥带水，理性、冷漠。从其业绩显示，中海地产在战略上调整迅速，高度聚焦一线+强二线城市发展。比如在北上广深及香港5个一线城市的销售额就达1640亿元、占比61%；2024年，中海地产在12个城市新增土地储备22宗，总购地金额806亿元，新增权益投资额696亿元，新增购地金额行业第一，一线城市投资权益比超过70%，一线+强二线占到 91%。
虽然战略动作干脆利索，但净利依然受大势影响，下滑高达38.95%。因此，2025开年之后，中海内部做的最大的动作是优化团队，降成本。
招商蛇口
招商蛇口2024年盈利同比下滑了36.09%，去年拿地规模也有所收缩，全年拿地26宗，同比缩水52.7%。
值得一提的是，招商蛇口商业物业收入同比上升12.1%至71.3亿元，其中写字楼租金收入35.7亿元，购物中心租金收入22.6亿元，长租公寓收入2.7亿元，酒店及其他商业物业收入10.3亿元。作为主营公寓、酒店板块业务的招商伊敦，2024年营收达到13亿元。截至2025年3月，招商伊敦公寓已经布局16个城市、已开业项目57个、房源总量3.33万间，总房源量4.78万间。
龙湖集团
龙湖集团的年报值得关注，在1274.7亿元营收中，传统开发业务营收1008亿元、占比79.05%，龙湖运营及服务业务收入达到267.08亿元、占比20.95%，但贡献了高达81亿元的核心净利润、占归母净利比达77.88%。正如龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平所说，运营及服务正在撑起公司的利润盘面。
大悦城地产
大悦城地产2024年的业绩表现可谓喜忧参半。一方面2024年营收大增49.4%至198.31亿元，同比增幅达到49.4%。其中开发业务收入增长88.8%、达到145.45亿元，但投资物业租金及相关服务收入则出现4.2%的下降、至41.76亿元，酒店经营业务收入也下滑10.4%、至8.69亿元。
大悦城对此的解释是，“物业开发的结算周期变化及市场环境影响”。
另一方面归母净利却由盈转亏，大幅下滑112.36%、由2023年11.12亿元的盈利转为2024年亏损0.78亿元。原因从支出增大的角度看，期内行政费用增长9.95%至8.21亿元，减值及拨备增长52.55%至4.62亿元，融资成本增长11.28%至13.82亿元，税项增长21.51%至17.61亿元。
从大悦城的业绩表现还可以反映出一点，传统物业开发业务的增长已经不能解决盈利能力的提升，而在物业投资、酒店等资产管理方面的收入下降，也反映出地产企业在转型中的压力与挑战。
转型艰难
只能苦熬
过千亿元的头部企业中，碧桂园、金隅集团仍未走出转型的阵痛。
虽大幅减亏，但2024年的碧桂园仍然处于巨亏中。3月30日，碧桂园发布的年报显示，期内实现营收2527.56亿元，其中房地产开发营收988.29亿元、占比96.79%，科技建筑24.64亿元、占比2.41%，其他收入8.09亿元、占比0.79%。
归母净利虽大幅减亏81.59%，碧桂园2024年的亏损仍达到328.35亿元。运营支出的居高不下也是重要原因。财报显示，期内营运支出、销售费用、行政费用、研发支出均同比增长，增幅分别达到48.56%、47.82%、27.44%、78.56%，同时融资收入仅为5.26亿元、同比减少75.02%。
不难看出，碧桂园的业务结构仍处于传统地产开发运营模式，这也是其营收下滑、净利亏损的重要原因。
实现2.55%的营收增长，金隅集团2024年以1107.12亿元的营收位居千亿俱乐部，其中绿色建材板块营收786.51亿元、占比71.04%，地产开发及运营板块营收334.20亿元、占比30.19%，合计特别调整0.01亿元，其他补充业务-13.59亿元、占比-1.23%。
但大幅下滑的利润，成为金隅集团业务转型中的挑战，2024年度亏损5.55亿元、同比2023年盈利0.25亿元下滑2320%，运营成本的上升成为利润下滑的重要原因。财报显示，2024年金隅集团的营业总成本1129亿元、同比增长3.76%，管理费用66.48亿元、同比增长1.26%，财务费用27.97亿元、研发费用6.66亿元，分别增长22.93%、25.60%。
近年来，依托绿色建材、地产开发主营板块的资源优势，金隅集团也在不断探索地产生态产业链上的周边业务，以寻求地产运营、服务业务的第二增长曲线。
2024年，金地集团迎来2001年上市以来首次亏损。
营收下降23.22%至753.44亿元，其中房地产开发、物业出租及其他分别收入600.26亿元、42.8亿元，同比分别减少29.77%、8.23%；物业管理实现收入78.08亿元，同比微增0.78%。
净利方面，2024年净亏61.15亿元、同比下滑788.63%，财报中给出的解释，下滑主要原因是近年销售规模下降，开发业务结转规模和结算毛利率下降；公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，基于谨慎性原则对部分资产计提减值。
在传统地产开发业务增长遭遇瓶颈后，如何通过对存量资产、项目进行相关产业生态业务的深度开发？从物业管理0.78%的微增看，金地集团对增量业务的拓展还有很大空间。
在3月28日世茂集团发布的2024年财报中显示，其599.75亿元营收中整体物业开发与投资为456.35亿元+66.76亿元，占比87.21%，世茂服务78.96亿元、占比13.16%，其他补充业务营收-2.32亿元、占比-0.39%。
其中商业运营收入下滑4.2%，由2023年的17.4亿元下降到2024年的16.67亿元。
利润表现方面，世茂集团大幅下滑70.73%、亏损达到359.05亿元，其中营运支出658.44亿元、增加22.81%，毛利58.69亿元、成倍下滑200.35%，同时销售费用、行政费用俱增，增幅分别达到36.52%、16.61%，融资收入减少57.07%至1.22亿元。
本次统计中，万科A、碧桂园、金地集团、华侨城、远洋集团、深圳控股、太古地产6家企业成为营收下滑同时净利亏损的代表。
此外，深圳控股、太古地产也均已处在营收平稳下滑、净利持续亏损的下行区间，背后反映出这些企业在转型中的焦虑与徘徊。
结语
行业下行，没有一家企业能够置身事外。正如本次统计中主营地产业务的26家上市企业，居然没有一家能在不亏损的前提下实现营收、净利的双增长。
过去地产企业传统的打法已经行不通了，增量市场见顶后，如何盘活现有存量业务？过去地产开发商不屑涉足的招商、运营、服务等地产生态链上的周边业务，是不是通过提升这方面能力盘活资产项目业务增量的机会？
集体下滑的财务数据已经说明一切，也到了地产商该重视通过提升企业招商、运营、服务等生态力来实现业务转型升级的时候了。
