独立 稀缺 穿透
把住基业长青的核心密码！
作者：闻道
编辑：陈晨
风品：俊逸
来源：铑财——铑财研究院
房地产是城市发展的一面镜子，是时代变迁的讲述者。每一次迭代焕新，都是对居民美好生活向往的回应。
从规模扩张到高质量发展，正处关键转型期的楼市挑战机遇并存。一方面市场销售疲软、去化周期延长、企业交付压力与流动性风险叠加。一方面住房需求从“住有所居”向“住有优居”升级，政策引导、数字化浪潮重构全链条，行业孕育新价值增长点。
新特点、新趋势、新变化，谁能率先找到新路径，谁就握住了自我嬗变跃升的金钥匙。
01
从住有所居到住有优居
感受样本力量
LAOCAI
2025年全国两会期间，“好房子”首次写入政府工作报告。并明确了四个标准：安全、舒适、绿色、智慧，提出“高品质居住需要”目标。
民之所盼，市之所需，政之所向。房地产行业穿越周期，离不开政策与市场的双重牵引。
政策层面，工作报告将“好房子”与“新模式”结合，形成行业发展的完整路径。强调从“增量扩张”向“存量优化”转型，从“粗放式开发”向“精细化运营”升级。
截至2025年4月3日，克而瑞研究中心数据显示，在各地方政府2025年工作报告中，至少15个省份直接提及“好房子”的内容，涉及建设要求、制度保障、示范项目建设等方面。
比如北京提出“现代化都市圈”建设，上海则聚焦“城市更新”与“智慧社区”发展。随着顶层设计、地方配套快速落地，政策合力与长效机制孕育的价值潜力可期可待。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，2024年开始各地“好房子”推进工作持续开展，形成了非常好的制度、案例和项目，为2025年“好房子”开展创造非常好的条件。写入政府工作报告，说明这项工作很重要，对促进房市止跌回稳等都有非常好的支撑作用。
市场层面看，消费者的迭代升级存在着大量隐性需求。在《增长的逻辑》一书中，诺贝尔经济学奖得主费尔普斯提出这样一个观点，企业需对产品有“感觉”，对市场需求有深刻洞察和远见，才能率先吃到行业变革的红利。
行业分析师孙业文表示，居民对城市环境的美好向往，推动着房企通过技术创新、服务升级和模式优化来满足市场变化。这种新发展理念是价值重构的历史必然性。显然，龙湖集团凭借洞察和远见，在将“好房子”梦想一点点照进现实的同时，成为新趋势的率先获利者。
02
从产品竞争到价值竞争
“好房子”这样炼成
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当下，“好房子”是房企高质量发展的必答题，而非选择题。
可以看到，顶层设计已为从业者穿越周期开出“药方”，如何“按方抓药”则仁者见仁、高下立见。在探索“好房子”道路上，头部房企各有不同。
2025年3月，中海集团业绩发布会上，中国海外发展董事局主席颜建国在业绩会上表示，中海“好房子”将进一步增强中海的价值创造能力，并将成为中海面向房地产下半场的核心竞争力之一。
在2024年9月，中海集团在住建部居住需求调研成果的基础上，依托过往的项目操盘经验，梳理了好房子’的134项需求，集成了16大科技系统，率先在中国建筑科技展上推出贴合‘安全、舒适、绿色、智慧’的“中海好房子”样板。
破解房地产行业同质化问题，“好房子”建设已经成为头部房企的重要共识。2024年，绿城中国业绩发布会上，绿城中国董事会主席刘成云表示，当下房地产行业已经进入‘存量博弈、品质制胜’的新发展阶段。下一步，绿城中国将坚持“产品主义”，推动好房子体系全面升级，持续引领高端产品，提升中高端产品性价比。
作为房地产行业内较早进行“提质升级”布局的头部房企，龙湖集团在产品打造中，坚持“四好建设”（好房子、好小区、好社区、好城区）。2024年5月，基于30年高端品质住宅研发经验，龙湖再一次启动产品深度迭新，发布全新产品线“观萃”，一经上市便受到市场的认可与好评。其中，北京昌平生命科学园龙湖·观萃项目颇具代表性，荣获2023年全国“好房子”设计大赛一等奖方案，“2024年度全国十大品质作品”；龙湖在成都推出观萃的项目，开盘三个月即实现清盘；上海观萃自去年9月首开后三开三罄，到12月底也实现清盘。
没有见顶的市场，只有待挖掘的需求。上述行情再次证明“好房子”的必要性。对房企而言，这决定市场竞争力，更关乎行业洗牌的生存空间。龙湖通过“观萃”产品线，系统性展示了龙湖32年如一日的“产品力密码”。优质房企应对行业困境的韧性与坚持，原来早就藏在先知先觉中、用户为本里面。
此外，据龙湖集团披露，过去两年集团已推出9座云河颂和16座御湖境，整体去化率达到90%。可以看到，即便市场环境低迷，消费者依旧愿为“好房子”买单。
03
从“造房子”到“造生态”
一场品质化突围
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随着头部品牌集体发力“好房子”标准建设，房地产行业这场品质化革新也在深刻影响代建市场。代建行业正通过“好房子”标准共建、资源共享等生态化发展模式，突破周期约束，实现协同发展。重构代建行业商业逻辑，为企业寻找到了新的价值坐标。
回顾2024年代建行业发展，受房地产市场调整冲击影响，代建行业新签规模首次下降，规模增长放缓。与此同时，百强房企、产业链企业纷纷入局代建，竞争趋于白热化，行业门槛和集中度进一步提升。
行业马太效应下，“新”入局企业凭借自身特色、独有竞争力迅速扩张，旭辉建管、龙湖龙智造、招商建管、新城建管持续在新拓项目中发力，成为代建赛道的中流砥柱，不断在细分领域打造代建“护城河”。
根据克而瑞统计数据，截至2024年末，已经有超过百家房企入局代建或承接代建业务。其中，销售50强房企中，仅少数港资、民企未有代建业务。
作为房企入局代建的“模范生”，龙湖集团2024财报显示，龙湖龙智造2024年营收12.1亿元，同比增长50%，新增代建项目建筑面积达800万平方米，代建项目全年销售额破106亿元。克而瑞发布的“2024年中国房地产企业代建综合能力排行榜”中，龙湖龙智造位居第六，公司同时斩获中指研究院“2025中国房地产代建运营优秀企业”殊荣。龙湖龙智造凭借高品质、全业态、数字化的一站式服务能力，迅速在代建领域崭露头角。
目前，龙湖龙智造的代建业务主要聚焦核心一、二线城市，2024年北京、上海、成都、重庆等多地实现热销，如合肥央璟颂热销约22亿元，天津龙曜城热销16亿元，成都天澜更是实现东安湖板块销售单价、套数、金额三冠王，品质化产品已经成为市场共识。
展望未来，龙湖龙智造通过多业务协同，致力成为一体化To B的轻资产营造服务品牌，生态转型为企业提升了持续成长动力，也为行业树立了样本。
为了将生态协同效力发挥到最大，龙湖刀刃向内，除了组织架构重塑，尤其注重数智化赋能，凭借超百亿的数字科技投入构建了行业领先的BIM、AI、IoT、VR等数字科技集群，实现从“虚拟建造”到“实体智造”再到“智慧运营”的全流程提效。
斯蒂格利茨曾言，技术进步是突破增长瓶颈的关键钥匙。2024年龙湖龙智造全新发布了“4+N”智慧空间科技产品、装配式“6+N”产品以及 “5M虚拟建造”产品等三大类产品服务，依托数字科技与空间营造场景的深度融合经验沉淀，助力产品更高品质、管理更高效率、资产更优价值，推动行业更高质量的发展。
长尾理论告诉我们，企业竞争力成长性在于持续激发隐性需求。从打造美好人居，到助力城市高质量发展，龙湖集团一直怀揣着一颗品质初心、力求生态化赋能，不仅提升了居住幸福感，还推动了城市功能升级，体现了“1+1>2”的协同乘数效应。
在铑财看来，品质化、精细化是一场没有终点的远征。唯有持续创新才是基业长青的终极密码。房地产业集体转向品质追求，是新价值叙事的一条主线，也是实现企业价值跃迁的密码。
