“限售全面解除后，南京不少二手房价格在走低。”
“房七条”新政加持的银四开端，中介小王明显觉得更忙碌了，“看房客户虽然很多，但成交量和成交价却不如3月份。”
新政实施10天，南京二手房市场究竟有怎样的变化？我们从客观数据、中介感受等多个角度，为大家展现。
01
3月31日发布的“房七条”新政里，全面取消商品住房转让限制，直接作用二手房市场。
这意味着南京实施了近8年的限售政策正式取消，商品住房拿到房本后就能挂牌交易。锐评君发现，政策刺激下市场呈现两个现象。
第一，新政首日南京二手房挂牌量激增，但随后逐步恢复此前水平。
锐评君统计了链家平台的二手房行情数据，部分汇总如下：
3月30日，新增挂牌720套，降价房源1543套，涨价房源136套，看房人数4985人；
3月31日，新增挂牌3051套，降价房源3237套，涨价房源251套，看房人数2367人；
4月2日，新增挂牌1148套，降价房源2285套，涨价房源168套，看房人数2258人；
4月6日，新增挂牌942套，降价房源1650套，涨价房源154套；
4月7日，新增挂牌1134套，降价房源2878套，涨价房源146套，看房人数2552人；
4月8日，新增挂牌820套，降价房源1562套，涨价房源115套，看房人数1779人。
对比数据不难发现：
新政发布当天，南京二手房新增挂牌3051套，较新政前一天激增322.6%。小王表示：“政策出台当天，市场反响很强烈，很多客户扎堆挂牌。带动不少房源主动降价，但也有少数卖家逆势喊涨。”
随后的几天，即使有清明节小长假，二手房挂牌量还是趋向冷静，每日新增多在1000套上下，整体波动幅度不大。
新政后的日均看房人数，则多集中在2000多人。当然，3月30日的近5000人次，不排除是周末效应所致。
第二，没有了限售“枷锁”，不少刚交付的次新小区“光速”上架二手房。
我们知道，最近南京新交付了不少小区，没有了限售的限制，不少业主一拿到房就选择挂牌。比如：
河西中越秀和樾府，3月底整体交付。已有12套二手房挂牌，143、175㎡两种户型都有，报价6.6-7.5万/㎡不等。
软件谷凤起云台，3月底交付首批次房源。目前已有4套摆上二手房货架，面积87㎡至131㎡不等，挂牌单价集中在3.2-4万/㎡。
南部新城琥珀云台，同样为3月底交付的次新小区。目前已有2套房源挂牌，最高报价约5.7万/㎡。
燕子矶保利燕璟和颂，3月底交付。已上架4套次新房，最高单价超3.9万/㎡。
有中介告诉锐评君：“实际上，解除限售带来的影响尚未明显波及到老小区，反倒是次新房集中的板块，卷得厉害。至于新交付房源存在的不满两年增值税问题，大环境卷，税费各付，买房人倒也不是很在意。”
02
新政实施后，大家最为关心的二手房价，又是什么走势？
对此，小王的直接感受是：太卷了，想要成交，价格只能压的更低。
拿每天的一、两千套降价房源来说，在降价榜单前列的房源，动辄将总价下调200多万、300多万。
以赛虹桥的花语江南为例，这套240㎡的大平层今年1月初挂牌，当时的报价为1500万。就在昨天，卖家将总价下调200万，挂牌单价降至5.4万/㎡左右。
翻看该小区的次新房成交情况，去年12月底一套170㎡户型以768万总价成交，单价超4.5万/㎡，这也是小区的最高成交单价。
基于此，锐评君认为将总价下调200万的那套房源，卖家更多是不着急出手的观望心态。
真刀实枪以价换量的，当然也不在少数。
以河西南的华侨城天鹅堡为例，一套228㎡大平层，不含车位报价898万，单价不到4万。
要知道，去年7月以来，小区同款户型成交单价稳定在4.5万/㎡以上。
所以，维护房源的中介介绍，这套单价不到4万的低价房源一经挂牌，就被秒走。
小王维护的二手房，也有多套创下同小区价格新低。
“一套南湖的二手房，市场价在125万左右，这两天以100万成交的；还有一套在莫愁湖附近，一楼带大院子，市场价在150万上下，最后135万就卖了。”
03
综合多维度数据，以及多位中介的介绍，锐评君尝试还原限售解除后南京二手房市场的真实行情。
第一，二手房挂牌量并没有呈量级增长，市场结构整体平稳。
南京网上房地产的存量房模块，显示了全市的挂牌情况。从4月2日到今天，总挂牌量增加了3200多套，虽然与前面链家平台的数据不完全吻合，但都反映了相似的平稳走势。
第二，价格博弈加剧，以价换量仍是主流。
这几年的南京楼市深度调整中，二手房的成交量一直表现出色，但多以低总价房源为绝对成交主力，以价换量的情况也很普遍。
限售解除后，新交付以及此前被限售政策压制的房源扎堆挂牌，整体更出众的品质对有年头的二手房形成一定冲击，无形中加剧竞争激烈程度，卖家想快速出手，只能继续打价格战。
第三，买房人的观望心态仍旧浓厚。
据小王介绍，通常来说每年的3月份是教育置业旺季，今年银四有新政助力，但每个人对政策的理解不尽相同，有人想趁着大规模踩踏没到来前赶紧出手，有人认为限售解除后能选择的房子会更多，没准有更便宜的。
整体来看，真正稀缺的好房子、硬核学区房、能捡大漏的房子等，成交周期相对短。面对同质化严重的二手房，买房人的应对态度往往是再等等。
锐评君认为，将限售解除和优化以旧换新、加大刚性购房政策支持等细则联动来看，这一轮南京楼市的放宽政策，意在增加新房、二手房的流动性：
一方面，限售解除，让更多的优质次新房摆上货架，丰富买房人的选择；另一方面，激发买房人改善置换的动力，从而带动新房的去化。
当然，潜在的内卷也不容忽视，尤其是远郊板块，新房去化周期本就相对长，二手房集中挂牌，难免有库存、价格等的踩踏风险。对于买房人而言，优选核心板块的优质新房或二手房，方能穿越周期。
