本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道
（绿城中国2024年度业绩发布会现场。受访者/图）
挥别“掌舵”近7年的张亚东，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”，03900.HK）正式进入了刘成云时代。
近日，绿城中国召开2024年度业绩发布会，绿城中国新任董事会主席、非执行董事刘成云首次公开亮相。据悉，刘成云曾长期在绿城中国大股东中交集团体系内任职，2023年6月至今任中交集团党委常委、副总经理。
《中国经营报》记者注意到，2024年，绿城中国交出了一份喜忧参半的答卷。相关数据显示，2024年，绿城中国完成总合同销售额2768亿元，位列房地产行业第三；新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，权益投资额约484亿元，权益比提升至79%；但同期股东应占利润仅为15.96亿元，同比下降48.8%。
刘成云表示，根据成熟房地产市场的经验，房地产市场从深度调整、过渡到筑底企稳、再到市场拉升，“止跌回稳”不是一蹴而就的。当前，房地产行业正经历“三个根本性重构”，已进入“存量博弈、品质制胜”的新发展阶段。“要坚守市场化机制，着力把握结构性机遇，中交集团对绿城中国的支持也会越来越强。”
7年“干将”仓促辞职
3月27日上午，绿城中国在停牌三天后正式宣布，张亚东因工作安排辞任执行董事及董事会主席，并提交日期为3月21日的辞呈。根据辞呈，辞任将于3月28日董事会会议召开前或下一次董事会会议召开前（以较早者为准）生效。
“由于张亚东的辞职，仓促间董事会没有足够时间商讨接任人选，因此公司申请暂停交易，等待尽快召开董事会会议。”对于停牌原因，绿城中国在公告中解释道。
时间拨转到2018年5月，绿城中国正掀开中交集团入股后的新篇章，张亚东作为中交集团代表进入绿城中国管理层，至今已近7年。同年8月，张亚东担任绿城中国执行董事和行政总裁。
2019年7月，张亚东正式接过董事会主席一职，全面执掌绿城中国。彼时，中国房地产业仍处于上行期，张亚东也因此更看重规模扩张。
据悉，2019年，绿城中国完成两轮组织架构优化，通过精简管理层级、明晰权责体系，推动决策效能提升。
张亚东的变革成效显而易见。相关数据显示，2018—2024年，绿城中国销售额从约1564亿元增长至约2768亿元，行业排名从第17位升至第3位。2024年，绿城中国自投项目销售额大幅提升至约1718亿元，占比超过六成。
值得一提的是，在张亚东领导下，绿城管理（09979.HK）成功实现分拆上市，成为“代建第一股”。如今，绿城管理已是代建领域的龙头企业，连续6年稳居行业第一。
张亚东挥别的不只是绿城中国，还有绿城管理。4月1日，绿城管理方面发布公告称，张亚东因个人工作安排辞任非执行董事、董事会联席主席及集团内其他职务，辞任于3月31日生效。
接替张亚东的是“中交基因”更为浓厚的刘成云。根据绿城中国董事会决议，自3月26日起，刘成云获委任为公司董事会主席。
公开资料显示，刘成云曾任中交（南沙）投资发展有限公司总经理、中交城市投资控股有限公司董事长等职务。2022年8月，刘成云任中交集团党委委员、总经理助理兼上海振华重工（集团）股份有限公司党委书记、董事长，2023年6月至今任中交集团党委常委、副总经理。
高调“抢地”下的安全底线
自2024年以来，绿城中国成为备受市场瞩目的“地王收割机”。
2024年8月，绿城中国以48.05亿元斩获上海市徐汇区斜土街道地块，成交楼面价超13万元/平方米，一举成为全国单价“地王”；同年10月，在“厮杀”77轮后，绿城中国最终以34.2亿元摘得杭州市上城区地块，刷新了杭州市彼时的宅地成交楼面价纪录。
财报数据显示，2024年，绿城中国共新增42个项目，总建筑面积约418万平方米，预计可售货值约1088亿元；截至2024年年末，绿城中国土储总货值约4496亿元，总建筑面积约2747万平方米，权益建筑面积约1785万平方米。其中，长三角地区土储占比约60%，一、二线城市土储占比达76%。
迈入2025年，绿城中国继续加大土地投拓力度。3月28日，在上海市第三批次土拍中，浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块备受瞩目，绿城中国以总价29.16亿元竞得，成交楼面价71412元/平方米，溢价率高达40%，成为北蔡板块新“地王”。
对此，绿城中国执行总裁郭佳峰表示，为了提高获取优质地块的概率，公司将从三方面发力：第一是向内挖潜，提升项目开发效率并做好前置研究，积极引导差异化的定位机会，而不是高估冒进提高销售价格；第二是进一步发挥自身优势，坚守“好房子”营造和行业引领；第三是寻找结构性、小众投资机会。
此外，在业绩发布会上，刘成云多次强调安全的重要性。刘成云表示，在总体投资策略上，绿城中国2025年将坚持“确保安全性，突出流动性，均衡盈利性”。在确保安全底线的前提下，把握节奏、精准选地，全面提高项目研判、出价和操盘能力，确保项目高质量、高标准兑现。
郭佳峰也表示，当前，土地市场回暖明显，局部区域出现过热现象，绿城中国会谨慎应对，始终保持理性。“2025年至今，绿城中国新增货值已超500亿元，相当于2024年一半的水平。”
在刘成云看来，除聚焦一、二线核心城市外，绿城中国要更加重视对项目自身质地的研判，关注非热点城市优质板块的结构性机会。
“有些能级比较低的城市，比如浙江省的县城、地级市，也有很好的项目，在2024年投资项目中就有很好的案例，投资利润率可以超过两位数。”据郭佳峰透露，2025年，绿城中国在聚焦一、二线核心城市的同时，会持续关注浙江省内三、四线城市的投资机会，布局体量合适的改善类项目。
“公司货币资金充裕，2025年拿地货值目标跟2024年基本相当，如果机会好的话可能会超过2024年。希望2025年（拿地）量好质优，为2026年销售额做好新的铺垫。”郭佳峰进一步表示。
主动调结构加速去库存
财报数据显示，2024年，绿城中国取得收入1585.46亿元，较2023年的1313.83亿元上升20.7%；股东应占利润15.96亿元，较2023年的31.18亿元下降48.8%。
净利润近乎“腰斩”的原因之一是减值计提的增加。绿城中国方面解释称，若干资产的减值及公允价值变动净额由2023年的20.35亿元增至2024年的49.17亿元，其中包括39.25亿元的存货减值、9.5亿元的往来款减值等。
与此同时，由于全国房地产市场整体下行，绿城中国还面临库存高企问题。财报数据显示，截至2024年年末，绿城中国总存货约2500亿元，约占总资产的一半。
绿城中国管理层分析称，虽然近几年的新增投资平均净利率都接近两位数，并基本上都得到兑现，但还是有一定量的存货不断在结转，因此会受整体市场环境、收入结转结构以及重难点库存去化的影响。
高库存与低利润压力，正成为“新帅”刘成云面临的两大挑战。绿城中国执行董事李骏表示，2024年，公司重难点库存去化金额达到422亿元，包括住宅长库存、车位储藏室和商业专项三大类。其中，专项指标平均完成率达到了113%，超额完成了48亿元。
记者了解到，2025年，绿城中国仍会将去库存作为重点工作，并主动调结构、提质增效。同时，针对去化的各项工作也比往年推进得更早。
据介绍，绿城中国还在管理机制和销售打法上进行了全面升级，聚焦“老盘新做”，围绕老项目的产品力、展示力、推广力、销售力、服务力五个方面升级，以加快库存去化。
“2024年进行‘老盘新做’的项目，每月流速平均提升了106%。2025年，我们扩大了重难点库存房源的认定范围，将现房未达长库存的房源和新拓的商办类货值等，也纳入重难点项目的考核。2025年还会持续‘老盘新做’，实现从营销单点发力到以产品破局和客户运营并重的体系突破，争取取得明显效果。”李骏表示。
对于未来房地产市场走势，刘成云分析认为，2025年开年以来，房地产市场出现了多重积极信号，叠加国家在政策层面持续加力，房地产行业已经进入“止跌回稳”阶段，但“止跌回稳”所需的时间较长，不会一蹴而就；各城市止跌回稳的周期也不同步，一、二线城市比三、四线城市率先企稳，二线城市会存在分化；优质项目“头部效应”将更加凸显。
值得关注的是，在刘成云“掌舵”下，中交集团有望加大对绿城中国的支持力度。“进入存量时代，我们要保持定力，坚守市场化机制，着力把握结构性机遇。在新阶段，中交集团对绿城中国的支持（力度）也会越来越强。”刘成云直言。
（编辑：张家振 审核：童海华 校对：翟军）
