上海郊区，越来越像前些年就进入下行期的环沪了：
规划范围越来越大但是没人信了，炒概念的作用越来越低，既缺人也缺产业。
虽然在不断的给zc，但是热度都持续不了几天，过一阵就回去老样子：
新房卖不动全靠分销，地卖不动直接不拍，二手房挂牌量远远大于成交量。
很多区域价格跌回了六七年前，甚至当下经过几个月的火热市场，却还没有止跌。
很多郊区板块的市场情况，越来越像当年环沪挣扎时的状态。
上海郊区，会走上环沪的老路吗？
上海郊区如今的几个现象和之前环沪非常相似。
第一，上海郊区很多地方既通不了地铁，配套也无法落地，就和当年的环沪一样。
以前环沪卖的最火的时代，对客户传输最多的概念就是“地铁直达，双城生活”：
双城生活，就是在上海工作，在我这里是买房安家。
所谓的地铁嘛，其实是偷换概念，用高铁、地铁、轻轨等远期规划用话术让客户觉得是地铁。
生活其实就是讲一些自己周边那些“不着四六”的规划，描绘一下住在游乐园、景区周边有多么牛逼多么幸福快乐。
其实这种话术本质就是“骗”，用花桥直通11号线的案例，用三亚海景房的案例，让大家觉得我可以直接类比这些地方实现房价起飞。
现在回想起来当时在环沪做的项目都有点可笑。
2016-2018年就已经在讲的各种铁路，到现在他们的终点站”上海东站“还没通车。
其实环沪的情况，如今也适用于上海郊区的很多地方：
每一个郊区项目的售楼处，都会画上轨道交通的规划，销售员信誓旦旦的说地铁什么时候建设，什么时候通车。
周边的荒地，会是商场，是游乐园，是写字楼……
但是现在不比20年前，人口快速导入，各种规划是真的能快速落地。
比如地铁这个事，是远郊项目的生命线——
但是最近的消息大家都知道，由于上海地铁三期的延误，上海地铁四期全面延期。
早就活跃在诸多售楼处区位图上的24、25、26、27、嘉定快线、松江快线都变得遥遥无期。
这些线路中，除了26号线是传说中的大中环线，其他线路都是贯通郊区或者链接郊区和市区的线路，对郊区影响巨大。
这次延期，直接让很多曾经翘首以盼地铁的区域，至少要再等10-15年，几乎消耗掉了一代业主的青春年华。
事实上不知道大家有没有发现：
自从几年前开始提五大新城这个概念开始，五大新城几乎就没再通过纯新的、单独为其而建的地铁线路（除了临港），最多是老线路给你延申一下。
单独立项给资源的地铁项目，几乎是绝迹了。
至于所谓的配套嘛，商场、菜场、托管班没有足够的居民厚度真的能开起来嘛？
没有地铁，很多远郊板块的配套资源其实还不如环沪，此外也无法享受市区的资源外溢效应。
久而久之，恐怕这样的区域，比环沪还要环沪。
当然，如果一个区域产业特别强，那么即便无地铁、无配套，房子也会起飞。
写字楼填满了，园区填满了，还愁后面各种配套不补齐嘛？
但是很尴尬的是，这个就和以前环沪的“产业梦”一样，郊区的产业梦也在破碎。
以前环沪卖房时，大家的说法就是能承接上海的产业外溢，带飞本地房价。
当时的众多项目，对比的案例中不乏张江和大虹桥的起飞之路。
不过后面几年，这些环沪上海产业外溢名号规划的商务区产业园几乎全面被证伪：
上海自身还有一堆大规划，需要大量的企业去填，现在招商都要全国各地去把当地企业招商来上海，哪有资源外溢给你环沪啊？
环沪的精神地标大虹桥商务区都不太热闹了，哪还能外溢给你们啊？
当然，也不是完全没有外溢产业，不过大多是落后产能，二产外迁。
不过很可惜，厂弟厂妹并不能很带来很好的购买力。
如今，这个情况也正式轮到了上海的郊区。
上海市中心正在全面开发，徐汇滨江的开发，张江的南拓，北外滩东外滩的崛起，都需要大量的企业；
即便是市中心的产业资源都不够用了，写字楼空置率很高，租金都在下降。
现在市区都在靠各自自己的历史资源搞新规划，比如徐汇把企业从漕河泾弄去徐汇滨江，普陀从长风挪去桃浦。
真正能拿到上面资源的，恐怕也就北外滩这种核心C位带地标的大规划。
这种情况下，郊区的产业大概就只有被市区虹吸的份了，哪还能指望着市区外溢资源？
产业发展不起来，一切吹起来的房价泡沫都是伪命题，潮水退去才知道谁在裸泳。
上海郊区的很多地方，后面也会经历环沪曾经经历过的“产业梦破碎”之路。
不知道大家还记得不记得，当年环沪的很多城市，都是有限购的，也是随着市场不好逐渐放开：
三年社保，两年社保，一年社保，帮你交一年社保再网签，到后面不要社保。
上海郊区的救市路线，环沪早就走了一次。
但是这些问题都没有解决本质问题：人为什么要来，来了为什么要留下。
人不够，这种模式其实就是倒逼了当时环沪的最后一波疯狂：
0首付，中介一车一车拉人过去抢房子。
上海郊区最近两年，也经历了好几轮的放开资格了。
七年变五年，五年变三年，三年变一年，现在大家都在期待一年变0年。
但是变了0年，真的能让一些既无地铁，也没产业，还没配套的区域就产生稀缺价值了？
全面放开肯定会让市场快速企稳，但是这件事对于优质区域是福利帮助大家实现价值回归；
对于垃圾区域是长久的灾难，为后面的大崩埋下伏笔。
其实上海郊区环沪化的情况，是一种必然。
本质上就是两点原因。
首先第一点，上海的发展已经到了阶段性的瓶颈，无论是产业还是人口，都是阶段性的瓶颈。
以前人口暴增的时代，都是无限向外扩张，环沪也可能变成上海的一部分，因此房价才走了上海的价值体系，加入上海房价的天梯。
现在是紧缩更新的时代，资源全面向市中心靠拢，上海市区的边界在收缩。
这种情况下，率先淘汰的是环沪，接下来就是远郊。
中郊淘汰一部分，近郊也不是都能活得好，毕竟滥竽充数的很多。
另外一点，上海郊区房子拥有稀缺性的时代结束了。
以前上海早年人口快速导入时代，商品房、安置房供应都跟不上。
1995-2015年来了1000万新上海人，但是新房子建的却不够快。
郊区很偏很远的地方建的新房，也是稀缺产物，因为当时房子不够用，只要是上海的房子都稀缺。
那时候人多，资源多，当年建的一批新房也都能顺势填满规划，等到地铁，迎来商场和学校，成为一个不错的居住区。
但随着后面这些年的新房持续供应，上海住宅供需紧张的时代早就结束了。
现在的情况是每年新建的住宅大量都是远郊新房，但是市场的主要需求已经不是新来上海的刚需，而是市区范围内的改善。
如今的情况就变成了，市区改善定位社区具有稀缺性，郊区的大量住宅丧失了稀缺性，而且还会被持续供应的新房继续削弱其价值。
这种情况下，太老被淘汰的、距离太远跟不上市区发展节奏的、资源太差自主属性太弱的区域，都会环沪化，成为楼市的边角料区域被时代抛弃。
结语
如果一个区域环沪化，结果会如何？
第一个就是价格脱离上海的房价体系。
以前环沪跟着上海涨价，现在都脱离了全崩了，上海郊区也不例外，很多地方也会走这个过程。
第二是购房需求逐渐回归本地，对于当地来说，地缘购买力愿意买单的才是好项目。
当脱离上海外溢效应，那么就看当地工作的人生活的人愿意买哪些项目，这些项目才有价值。
当时环沪的很多盘就是如此，本地人去买的房子，今天也没有跌太多。
上海过去抢着买的，几乎都跌的很惨。
篇幅有限，且为防止过于伤害地缘居民感情，就不指出哪些地方已经环沪化了，欢迎各位粉丝朋友留言讨论。
