乐居楼盘测评系列 测评师：郭淼
买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。
【评测师点评楼盘】
津投城开·御河桃源择址河北区中环线内，紧邻地铁4号线，由本土国企匠心打造50-149㎡精致家。
【项目亮点】
1、津投城开·御河桃源位于天津中环线以内，占有中心城区资源，汇聚城市一线生活资源，赋能与发展城市人居未来。
2、临河5栋洋房，建面99-149平米，享受头排河景，南向俯瞰河景公园，是真正的运河畔，稀缺低密产品。
3、拥享立体交汇、四通八达的网路，6号与在建四号线双地铁接驳，西站、北站双轨联通，周边多维路网徐徐展开。
4、面朝桃花堤、运河边、公园环伺，形成了一个完美的岛居状态，独享北运河上游，紧邻北运河北岸，坐揽一线河景
【价格分析】
项目周边目前在售楼盘有：中海招商十里观澜主力户型为86平-128平2居-3居，绿化率35%。项目为多层，小高层，高层，均价29000元/平方米。财富绿道丹庭洋房户型建筑面积约90-135平米，均价28000/㎡，高层户型建筑面积约84-92平米，均价22000/㎡。中冶德贤华府在售户型109平米-143平米3居高层，带装修交付，36000元/平方米。首创天阅海河104平米-224平米2居-4居高层，带装修交付，均价44000元/平方米。首创天阅公馆LOFT公寓类产品，主力户型44-70平米，均价27000元/平米。首创大河公馆主力户型为52平米-77平米，毛坯交付，均价26000元/平方米。作为天津室内主要居住区之一的河北区，新房项目主要分布在中山路、北宁公园、北运河以及海河两畔，新房价格在28000-45000元/㎡之间，二手房价格在30000元/㎡左右，随着海河沿岸以及北运河畔的起势，起到了带动作用，随着北宁湾、中国铁建、诺德等大小商业的建立，打破了河北区无商业的局面，不仅如此，在十三五规划中，河北区还将重点发展地铁经济和沿河经济，项目周边区域正在启动大范围拆迁工作，未来该板块区域将进一步发展形成完整的成熟居住区，未来价格潜力较大，竞争力不可小觑。
【楼盘规划】
天房发展御河桃源项目总占地面积53860.1㎡，建筑面积88491.6㎡，共规划有9栋楼小高层，所有楼座均为“错肩式”排布，尽可能减少视野遮挡。同时每栋楼座都是坐北朝南，充分拥抱蜿蜒的运河景。其中临河5栋为小高层10-11层到顶，1T2户，为99㎡跃层，143㎡四室，享受头排河景，南向看河看公园，大部分户型并可实现电梯双开门直接入户，是真正的运河畔，稀缺低密产品。
御河桃源容积率2.64，绿化率35%。项目整体合计523户，纯人车分流设计，规划车位共576个，车位比1：1.1基本充足，业主可以通过地下车库直接乘坐电梯到相应楼层，园区内无地上停车位，把更多地上空间留给社区的园林景观。
【楼盘基础信息】
1、天房发展御河桃源项目总占地面积53860.1㎡，建筑面积88491.6㎡。
2、纯人车分流设计，小车驶入地下车库，行人与车辆完全隔开，让归家以安全为第一。
3、天房发展御河桃源共规划有9栋楼小高层，户型面积51-143平米，其中99㎡为跃层产品。
【户型分析】
C-143户型-三居室-建面约143㎡
建筑面积约143平户型规划了三室两厅两卫，南北通透同时，四阳面盎然阳光。
客厅约4.7米阔景宽厅，采光充足，阳光入室，清风送爽，怡然乐享生活情致。
餐客厨一体化设计使客厅的空间感增强，动线便利，便于通风。同时与餐、客厅融合成家庭交流区，主人做饭同时可以和家人互动，增加家庭氛围。
厨房带窗明厨设计，明亮采光美味生活，保证采光和通风，减少室内油污污染空气。L型操作台设计，洗切炒流线工作可以更好的完成，避免来回走动带来的水渍困扰，减少时间成本，厨房、餐厅与生活区隔离，起到油烟分离的作用。该最特别的设计，是在餐厅墙面开了一扇窗，在主人用餐时也能尽享窗外绿意美景，又或是俯瞰公园河景，用愉悦的心情开启每一天。
该户型将第四间卧室改为独立衣帽间，灵动四室随心进阶，可根据主人喜好随心更改格局。三间卧室布局于房间东侧，提高了空间利用率同时，与客厅形成动静分区，保证私密性。主卧约3.8米大开间尺度，将景观引入室内，各个角落惬意观景，奢阔实用。套间设计自然带卫浴配置，3.1米大开间独立私享衣帽间，彰显主人雍容生活尺度，主人不用走出卧室即可更换衣服，梳洗，打扮，一气呵成，奢享极质生活礼遇。
另外两间次卧可根据个人喜好打造，例如休闲茶室、儿童玩乐区、书房、工作室、影音室、瑜伽室、游戏室等等，透过设计的巧思，在这里能够办公、读书、休闲、静享午后的阳光时刻的安静。次卫三段式卫浴设计，干湿分离，方便实用，满足多口之家的如厕问题，避免拥挤，卫生间全明设计，确保通风与明亮，舒适度与洁净度，有利于减少细菌滋生。
【交通出行】
轨道交通：天房发展御河桃源距离在建地铁4号线白庙站仅约一百米，周边另有地铁6、7（在建）号线，轨道交通覆盖市内六区和环城四区。天津地铁4号线北段工程北起北辰区小街，南至红桥区河北大街，沿线经过北辰区、河北区、红桥区，正线全长约22公里，设17座车站，预计2024年底开通运营。待4号线整体建成后将有利于进一步促进天津核心区功能发挥，并可通过与2、3、5、9、10号线等地铁线路的换乘，大大提升市民的出行速度。距离项目最近的是地铁6号线天泰路站，地铁6号线南起梅林路，北至南孙庄，可与地铁1、5、3号线进行换乘，通达鼓楼商业街、南开大悦城、滨江道商圈等全市各区重要区域。地铁6号线北起南孙庄，南至津南区梅林路，包括39座车站，全场约42.5公里，几乎环保整个天津市，衔接天津北站、西站、体育中心、市政府、银河广场等重要城市节点。东侧在建的地铁7号线是中心城区南北向骨干线路，北起普济河道南至西青区大寺，喜峰道站在项目西侧，具体位置待定。七号线覆盖中山路、老城厢、八里台、奥体中心等天津著名城市标志性建筑，预计2024年建成，具体开通时间以官方通知为准，7号线的建成将更加便捷出行。随着地铁的建成，区域价值将再度拉升。目前已通行的地铁6号线外院附中站离本项目仅1.2公里，与地铁5、3、1号线均可实现换乘。城际交通方面，周边直线四公里内有天津西站和天津北站，天津西站作为京津城际铁路、京沪高速铁路、津保铁路和津秦高速铁路的交会点，通过天津地下直径线与天津站紧密相连，成为联系南北方、沟通中西部，集高速铁路、城际铁路、普速铁路、城市轨道交通、长途客运、公交车、出租车为一体的大型综合交通枢纽。
公共交通：距离御河桃源最近的公交站为白庙津宇客运站，周围还有津宇客运站、白庙客运站、天津白庙津宇客运站站、邯郸道站、天昊公寓站等，周边公交线路包括149路、146路、147路、150路、611路/611路慢线、160路、607路、802路、879路、773路定点等几十条线路，通达天津站、西站、海光寺站、滨江道、空港经济区、大港、水上公园等等，方便通达市内六区各区域，工作日早晚高峰较为拥堵，平均每班次15分钟。
自驾：天房发展御河桃源西北两侧坐拥勤俭道、京津路两条城市级主干路，紧邻城市主干道天泰路、普济河道，西北半环快速路沿线，通达市内各区。外环线和京津塘高速公路沿区而过，京津公路、津榆公路、津围公路均以河北区为起点，区内200多条道路与30多座桥梁和立交桥，构成与天津市各区及外省市四通八达的交通网络。工作日早晚高峰时段略为拥堵，其他路段通达度较好。
【周边配套】
教育配套：周边教育资源非常丰富，从幼儿园到大学，名校遍地。包括天津市河北区第六幼儿园、金贝儿幼儿园、河北区少年宫艺术幼儿园等等；项目配建有天津排名第五、河北区排名第一的小学——育婴里小学。扩建的育婴里小学，不仅与本项目近在咫尺，可实现目送是教育，节省了大量的交通时间。同时，项目周边分布天津外院附中、天津二中、三十五中、天津五十七中学等优质的初高中名校。项目毗邻国家211重点大学的河北工业大学、天津美院等名校形成了良好的教育氛围，教育资源齐集，文教氛围浓厚。
医疗配套：天房发展御河桃源距天津二五四医院约2.6公里，周边还有天津市第一医院、天津第四中心医院等三甲医院，医疗服务完备。中国人民解放军第二五四医院是驻天津市唯一的一所军队三级甲等医院。医院始建于1949年，1954年正式命名为“中国人民解放军第二五四医院”。现为全国药品不良反应重点监察医院、全国临床药物试验机构、全军临床药理基地、第二和第三军医大学、白求恩军医学院、武警医学院教学医院，南开大学医学院附属医院，天津市交通事故定点医院和首批医保定点医院。天津254医院专科特色明显，设有38个科室，46个专业，其中254医院辅助生殖中心、254妇科微创中心、254泌尿外科诊疗中心为重点科室。医院技术力量雄厚，现有教授24名，硕士生导师10名，硕士以上人才75名，高级职称人员100余名，先后获国家、军队、天津市科技成果奖300余项，国家专利21项，填补天津市技术空白25项。医院诊疗设备先进，有VISX S4准分子激光治疗仪、数字减影机、手术磁导航系统、消化内窥镜、肿瘤诊疗系统等国内一流的大型设备161件，生物诊疗中心更是拥有先进的诊疗仪器和设备，包括能制备各种人体细胞的GMP实验室，能开展多种疾病的生物治疗。技术力量雄厚：医院展开床位800张，设有38个科室，46个专业，现有高级技术职称100多名，教授24名，硕士、博士、博士后75名，硕士生导师10名。
商业配套：天房发展御河桃源具备15分钟城市核心生活圈，距项目5分钟车程将打造60万方TOD综合体，集合商业、办公、教育、文化、住宅、公园等多重业态，其中9万方的Shopping Mall，将成为未来河北区规模最大的国际都会综合体；驾车10分钟可至诺德广场，商业涵盖业态丰富，拥享商务、餐饮娱乐、儿童游乐、生活服务等配套，全天候生活主场，吃喝玩乐一应俱全，精彩愉悦而至。两个大型的综合商业体与御河桃源只有2公里的距离，真正实现了出则繁华，入则幽静。
公园配套：紧邻北运河，与水岸零距离；毗邻问津园、北洋园、桃花园、西沽公园、南普公园皆在左右，是市区内少有的五园环抱观景住区。拥享城市级绿肺，推窗呼吸饱和鲜氧，沃厚水土，滋心养肺，保障家人健康。从社区内南门可直接进入问津园公园甬道，出享繁华，入赏繁花。除了周边公园环抱，项目独享北运河上游，紧邻北运河北岸，实现“零”距临河，临河最近且南北朝向南向能看到河口，坐揽一线河景。面朝桃花堤、运河边、公园环伺，形成了一个完美的岛居状态。
适合地缘改善和追求生活品质改善的购房者或投资客群在此置业。
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文章来源:乐居君
