眼下的南京，与新房价格连涨4个月相反的，是一批楼盘降价抢跑。
这不，最近江北的华昌金沙一品坐不住了，推出多套特价房，打6折后单价1万8起。要知道，3年前这个盘加上装修包，单价要超3万！
恰逢南京楼市房七条新政出台，多举措保障刚性购房需求，遇到“打骨折”的楼盘，买房人能放心抄底吗？
01
华昌金沙一品与世茂荣里是“邻居”，在建的地铁4号线二期，在项目旁设有珍珠泉东站。
项目主打79㎡、97㎡、110㎡、135㎡四种户型，此前加上装修包均价在3.2万/㎡上下。
现在主推的特价房（备案价为全装修价格），优惠力度还不小。
79㎡小户型，原先总价约230万，现在148万就能买到；一套108㎡三房，备案总价超307万，折后总价仅196万出头，相当于打了6.4折，分分钟省了110万。
你看，晚几年买房，省下来的钱，几乎能再买一套房了！
那么，打折的华昌金沙一品到底能不能买？关于项目的更多情况，锐评君为大家梳理如下，出手与否自行判断。
① 虽位于顶山街道，但项目不在江核范围内
华昌金沙一品所在的区域虽然属于顶山街道，但与国际健康城隔一条江北大道快速路，板块优势弱了不少。
今年，江核会有多家品牌房企代建的四代纯新盘入市，其中不乏低密度的，华昌金沙一品附近也有南京北联建设G11、南京新居置地G21。论地段配套、产品迭代，华昌金沙一品都没太大赢面。
②A地块住宅已交付，低总价现房，即买即住
放到前几年，同样是3万+的单价，在江北，性价比高于华昌金沙一品的新房和二手房可就太多了。
但现在，单价从3字头降到1字头，金沙一品79㎡小户型，总价150万以内就能入手。
对了，项目A地块住宅已于去年四季度交付，从实景来看，建筑立面、园林景观等的展示面还算说得过去。配上现在的给力价格，顿时香了不少。
③ 项目是地铁上盖综合体，但兑现进度较慢
金沙一品的开发商华昌，在江北开发的南京华昌龙之谷、超五星级蜂巢酒店已经投用，但金沙一品本身的开发进度要慢不少。
2020年12月，华昌以27.2亿总价拿下顶山街道G88地块，整个项目体量约30万方，分为A、B、C、D四个地块开发。
其中：
A分区为二类居住用地，打造13栋18层住宅，即项目主力在售的部分；
B分区为商住混合用地，打造酒店、商业以及相关配套；
C分区为二类居住用地，打造5栋17-18层住宅；
D分区为二类居住用地，打造6栋10-11层住宅。
按照规划设计，地铁4号线二期珍珠泉东站将与B地块商业体实现部分连通，这一点来看，项目算得上是地铁上盖的商住综合体。
如今，这座综合体的建设进度条到哪了？
截至目前，项目其余地块的住宅尚未推出、建设，3-4层高的商业街区虽已基本封顶，但离投入运营还早。已推出A地块的7栋住宅共424套房，首开至今快3年过去了，才卖了78套。
简而言之，冲着项目自带商业配套等去买房，对相对长的兑现周期要有心理准备。
02
今年金三银四，除了华昌金沙一品，城北高科紫尧星院、河西紫辉时代广场等多家楼盘也推出了超大力度的优惠。
其中，高科紫尧星院效果显著，整个3月份狂卖2.71亿，跻身3月份南京新盘业绩排行第五位。
相比之下，河西紫辉时代广场的运气就没那么好了。
项目在售2号楼5-29层，4梯9户，建面约71-273㎡，共有6种户型可以选择，为70年产权酒店式公寓。原先均价约4.2万/㎡，如今单价2万/㎡出头起，相当于5折卖房。
但5折甩卖也没能为紫辉时代广场带来泼天的流量。
南京网上房地产的数据显示，项目2号楼共入网225套酒店式公寓，截至今天，累计认购+成交仅7套。
虽然位于寸土寸金的河西中部，享受金鹰世界、第一医院、奥体中心、中央商场、江苏大剧院、金中实小、中华中学上新河初级中学等齐全配套，但客观上来说，紫辉时代广场的硬伤还不少，比如：
第一，产权缩水23年。
随着住宅土地使用年限到期可以按流程续期的政策普及，很多人对一家楼盘的产权缩水并不是特别在意。
酒店式公寓的产权该如何续？上海已有相关政策规定“按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理”。
目前，南京并没有相关政策明确，且锐评君认为，一个项目开发周期能拉长到20来年，很难不让人对操盘手的综合能力打问号。
第二，公寓产品的居住舒适度难以与住宅抗衡。
此前，锐评君曾实探过紫辉时代广场，小区为开放式设计，没有围合的院墙，私密感欠缺，更别提游乐设施和园林景观了。
受朝向影响，室内的通风和采光很难达到住宅的水平，部分设计也比较奇葩，比如71㎡户型把洗衣机的上下水预留在厨房里。
客观来说，下行的市场实实在在给买房人发了不少福利：
土地市场，官方加大核心板块优质地块的供应，过去动不动就断供的河西、鼓楼滨江等板块，现在有不少优质选择；
新房市场，优惠是常态，即使是核心板块的优质楼盘，也难免“放下身段”，多多少少给出一些折扣。叠加相对低的公积金、商业贷款利率，买房的资金成本较早几年降了不少；
二手房市场，更多将定价权交给市场、交给行情，以至于很多买房人成功抄底上车。现在南京全面取消了限售，买房人有更多机会淘到刚交付，产品切实迭代的优质次新房。
所以，当一家在售新盘拿出给力折扣，判断能不能抄底的理由不再是粗暴单一的，买房人自身的工作生活圈、买房预算等关键指标之外，还要综合考量市场供应量、产品迭代、房企品牌和兑现力等因素。
反过来，这些因素也是打折楼盘去化两极分化的根本原因，你想明白了吗？
