文｜邓浩志
多地坚持限售，真能降二手供应，促市场回暖？
近日，南京取消楼市“限售”政策受到媒体和市场的关注。所谓取消“限售”，就是业主取得不动产权登记证书之后即可上市交易，无需等待若干时间。有机构统计，去年全国超30座城市取消或优化了“限售”政策。业内人士则认为，这有助于改善住房置换流通，对于改善型住房需求释放有一定助力效果。
但我请大家注意，目前全国仍有包括北京、上海、成都、苏州、无锡等地一大批城市还在执行“限售”政策。而相比较之下，仍有“限购”的城市明显少得多。目前，限购的城市只剩北上深和海南，但仍有限售的城市则多得多，为什么会有这种情况？
其中一个解释是，限售取消未必属于刺激楼市的利好。有可能因为限售解除，二手房上市的房源大增，从而让市场供大于求的情况更加严重，楼市复苏更加困难，所以有些城市一直不肯松绑限售。如果真的是基于这种考虑而不敢取消“限售”，那问题就来了。因为就算维持“限售”避免了短期供应增加，市场复苏困难，但也暴露出某些城市的楼市政策还是头痛医头脚痛医脚的老问题。
而要实现政策的连贯性和连续性，关键还是让市场建立起自我调节的能力，重点是把调节功能还给市场。“裁判”做好引导工作就好，要给予市场一定的宽容度和一定的容错空间，市场调节机制才可能建立起来，才可能实现自我调节。而频繁直接下场干预，反而无法让市场建立自我调节机制。过去20至30年强干预楼市的结果也是有目共睹的。市场只会来回波动，而且幅度一次比一次大。
跑马拉松送8万购房券？救市是急病乱投医
近日，无锡宣布对完成马拉松全马、半马项目的选手发放8万元购房券。这能拉动楼市吗？显然不能。买房和跑步毫无关联，甚至难以产生任何联想。烟台、临安直接赠送购房优惠券能刺激楼市吗？同样无效，这种简单粗暴的方式与街头派发小广告无异于。长沙推出“七天无理由退订”购房政策能提振市场吗？效果依旧有限。此前多个城市尝试类似政策，虽然短期内提高了签约量，但冷静期后退订率同样居高不下。
近期全国各地为稳定楼市，陆续出台了不少令人啼笑皆非的政策。这种现象既反映出地方政府急于稳住房地产市场、缓解经济和财政压力的迫切心态，更与高层罕见强调“要坚决稳住楼市”的指示密切相关。这一要求绝非空谈，相关目标已被写入政府工作报告，各地必须全力落实，执行不力者将面临问责。由此可见，稳楼市对地方政府而言是何等重大的政治任务和压力。在这种背景下，各种“病急乱投医式”的政策层出不穷，已成为当前各地普遍的应对策略。
作为一名房地产从业者，无论是从国家经济发展角度还是行业利益出发，我都衷心希望楼市能尽快企稳回升。但必须清醒认识到，“乱开药方”不仅无助于解决问题，过多花哨操作反而可能导致市场陷入信息混乱和管理失控的困境。更值得警惕的是，矫枉过正的调控手段可能使市场在短暂回暖后，再次陷入另一个极端的暴涨暴跌循环。过去二十年的房地产市场波动已经多次验证了这一规律，我们应当深刻汲取历史教训。
房地产市场本质上是一个受客观规律支配的经济领域，任何调控政策都必须尊重和敬畏市场规律。当前最需要的是准确把握市场核心矛盾，避免用力过猛或施策偏差。同时，也要给予市场充分的自我修复时间和空间，让供需关系在合理范围内自然调整。
