点击上面，关注“瓯柑楼市”，看不一样的原创新闻
写在前面：因微信后台认证规则改变，“楼市温州”即日起更名为“瓯柑楼市”，原创团队人员、架构保持不变。“瓯柑楼市”仍以温州城市、楼事、房市为主要报道方向，写不一样的原创新闻仍是我们的不二追求。
01
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
一二线城市，正在掀起“地王”潮。
日前，杭州滨江一地块，以高达约77000元/㎡的楼面价成交。紧接着，杭州西溪湿地一低密度地块，又以高达约88000元/㎡刷新地价。
不仅仅是杭州。今年以来，北京、上海、成都、天津等一线、强二线城市，也都出现了“地王”。
同时，合肥、武汉、郑州、西安、南京、苏州、长沙等二线城市，也相继出现了近3年来的高地价。
就此，一二线城市的楼市预期，已被慢慢的扭转了。
当然，这些高溢价成交的地块，都出现在核心地段，或拥有优质资源。外围的普通地段，依旧没起色，哪怕是一线、强二线城市。
可见，楼市止跌企稳，建设“好房子”，让这批成功穿越周期、活下来的开发商，重新出动了。
但是，开发商只盯着一二线城市核心地段的优质地块，围绕它们展开激烈争夺，导致“地王”频现。
很明显，这距离楼市全面回暖还很远，但也是一个积极信号。
这些城市为了推动楼市复苏，拿出的都是压箱底的真正优质地块，甚至通过各种方式来培育“地王”。
那么，这一轮土拍热，会传递到温州吗？
02
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
尽管温州城市发展水平不如上述一二线城市，很难产生这样的“地王”，但温州的民间资本雄厚，潜在的改善居住规模庞大，对“好房子”仍有不小的需求。
正如最近，中楠·鹭湖以约28000元/㎡首开售罄，低密度住宅青山云庐首开热销，充分反映了温州人的购买力与市场嗅觉。
回想10年前，在温州大公馆以约28000元/㎡热销后，中央绿轴区域的白麓城、温州府等地块相继出现房企争夺、溢价成交，成功带动楼市回暖。
那么如今，在一个相似的转折点，温州的土地市场、楼市会像2015年那样回暖吗？
在温州，当前已有一些房企正在温州看地，有拿地计划。
结合各方面因素来看，当下温州很难出现真正的“地王”，但优质地块出现房企争夺，地价略高于前两年，是有可能的。
核心地段
那么，哪些地块可能引发开发商争夺，并引领楼市回暖？
当前温州暂未发布今年的土地出入计划，但从年初市房协会员大会上透露的信息，像鹿角湾地块、洪殿3宗地块、个别低密地块，关注度更高。
其中，鹿角湾地块是商住用地，并非纯住宅地块，预计会有一定规模的商业、商务面积，表面上地价很难走高。
可见，当前能真正能带动市场回暖的已知地块，还是有限。
“瓯柑楼市”，看不一样的原创新闻
03
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
当然，如果仅仅是地价略高于前两年，对温州楼市的带动是不够的。
要知道，当前阻碍温州楼市回暖的因素还有很多，依旧困难重重。
深陷泥潭的郊区板块、天量的安置房、大面积抛售的二手房、可能放量的法拍房……它们，都可能拖累温州楼市的复苏。
还有一批伪豪宅，很可能在市场回暖后，被土豪们抛售，使得“高端”二手房供应量大增。
那么，温州也有必要拿出更稀缺、具吸引力的地块，来烘托市场热度，拉高市场预期。
潜在的一线江景地块
回望这几年楼市下行，温州房价最坚挺的，除了别墅，无非是核心地段的高品质一线江景房。
除了鹿角湾地块，瓯江边核心地段看似没有地了，其实依旧值得挖掘。
比如，瓯江路海事局北侧的停车场，以及东侧的两栋小楼，完全可以拆除后建设一线江景房，并补齐这一段滨江城市界面的缺失。
还有望江东路屯前街一带，也有些老房子与停车场。这里虽属历史文化街区范围内，但周边早已高楼林立，不差这一点。
这些地块规模不大、周边成熟、江景绝佳，可谓几近绝版，具备总价低、单价高的条件，能吸引更多房企争夺，出现更高的地价。
除了瓯江沿线，塘河沿线也可以继续挖掘。
中楠·鹭湖的优质景观+高得房率+好产品，就是一个成功案例。
塘河沿线
但是，像鹿角湾、中央绿轴G-16地块等重点商住地块，宁可地价便宜点，也不应让住宅比例过高，要维持稀缺性。
若增加住宅供应规模，削弱商业、商务功能，将影响城市头部板块的价值与预期，并冲击周边在售商品房，与造“地王”所需的保持稀缺性、优质资源高度集聚不符。
04
楼市温州 LOUSHIWENZHOU
“地王”背后，是开发商、购房者对核心地段、稀缺资源、优质产品的共同期盼。
但是在温州，太多核心地段的优质地块，建设了太多太多的安置房，形成资源严重错配。
从瓯江到塘河，从中央绿轴到三垟湿地，这些具备优质景观的好地块，建设了一大堆安置房。
大面积安置房
过量的安置房，正是过去几年温州楼市跌幅大、难回暖的重要原因之一。
当前，哪怕地段再好、风景再好，就算建设品质也不错，这些安置房在二手房市场上，基本不超过18000元/㎡。
不具备风景的，只要面积段稍大，甚至仅约12000元/㎡，比“老破大”都贵不了多少。
倘若将它们换作高品质商品房，30000元/㎡以上不是问题，甚至可以冲40000元/㎡。
无论是地段价值，还是城市界面，如此大规模建设安置房，确实得不偿失。
当前，以安置房为代表的普通住宅，在温州核心地段已非常充裕。
接下来，温州应该控制安置房了，能少建就少建，能不建就不建。
通过市场化手段，让拆迁户购买商品房、安置房，推动库存去化。
核心地段优质资产
楼市复苏从来不是靠全面普涨来实现的，而是由头部优质资产引领前行。
好地段，就该让它充分发挥高价值，建设更高品质的“好房子”，以推动楼市回暖。
在购房需求从“住得起”升级为“住得好”的新时代，只有真正占据稀缺资源的好地段，配上高得房率、高品质的优质资产，才会受到购房者欢迎。
而那些普通产品，尤其是那些购房者想要抛售的房子，可能还会继续冷下去，以低价起到“保障房”的作用。
点击上面，关注“瓯柑楼市”，看不一样的原创新闻
1、
2、
3、
4、
5、
6、
