观点网 近期国内房地产市场出现回暖信号，从去年四季度开始，各大主要城市的新房销售情况有所恢复。
来自国家统计局2月发布的数据，从70城新建商品住宅房价指数观察，2025年首月新房价格环比上涨的城市个数增至24个。到2月份，该数据虽然下滑至18个，但市场氛围还算活跃，整体楼市延续止跌企稳态势。
在这背后，主要是得益于中央和地方政府的增量政策组合拳，有效释放了潜在需求。
在不久前的“两会”，政府工作报告就明确提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。同时，报告还强调房地产融资协调机制和“保交房”工作，以及“好房子”、推动房地产发展模式转型等内容。
中国人民银行副行长宣昌能3月27日在博鳌亚洲论坛表示：“中国实施适度宽松货币政策的立场是明确的，货币政策有足够空间……将择机降准降息。”
政策面利好，站在关口的“出险房企”碧桂园会怎样规划它的未来？
财报基本面
首先来看看该公司过去一年的表现。
由于众所周知的原因，碧桂园2024年业绩情况不会太好，录得总收入约2528亿元，同比减少约37%，由于销售成本高企，同期毛利仍为亏损，录得毛亏约16.87亿元。
但由于碧桂园持续进行了组织与效率优化，例如进行了区域合并，而且业务规模也变小了，因此营销及市场推广成本、行政费用等均出现大幅度压降，前者同比下降57.8%至58.92亿元，后者下降27.4%至48.91亿元；研发费用也降至3.01亿元。
与此同时，碧桂园截至2024年末雇员总数已从2023年末的43146人降至22794人。
最新消息，碧桂园似乎在2025年3月份进行了新一轮总部职能合并和区域整合。据报道，该公司控股集团与地产集团进行了合并，形成资产管理中心、项目管理中心、招采管理中心、财务资金中心、法务监察中心和综合管理中心六大职能中心垂直管理体系。
同时，15个区域公司合并为13个，东北区域与华北区域合并为北方区域，川滇区域与渝贵区域合并为西南区域。另外，据悉机器人、农业等非核心业务也进行了一定的收缩。
上述这些节流措施对财报表现起到了一定的作用，总而言之，期内碧桂园录得净亏损351亿元，较2023年的2009.62亿元大幅收窄；归母净亏损同样自1784亿元收窄81.6%至328.35亿元。
资产负债表方面，碧桂园总资产仍高达10358亿元，算上少数股东权益，净资产仍有513亿元。但公司股东应占权益已变为负数，为-71.85亿元。
债务与现金流方面，碧桂园截至期末拥有总借贷2535亿元，其中流动负债2268亿元。总借贷中又有1881.93亿元已发生违约或交叉违约。
接下来一年，碧桂园偿债压力依旧不小。据公告显示，该公司有1374.13亿元债务需要在一年内偿还。
与之对比，碧桂园截至期末拥有现金及现金等价物63.62亿元，受限制现金为235.35亿元，令资本负债率从67.7%升至81.4%。
碧桂园在财报中提出：“集团相信，中国房地产市场经过调整，将有望迎来新的发展机遇，因此将坚持‘一盘一策’的精细化管控，结合当地市场以及各项目的实际情况，制定合理的销售价格和供货计划，以实现预算销售额以及销售回款。”
同时，碧桂园表示将积极响应国家和地方政府的各类扶持政策，通过各类收储政策盘活资源，并在需要时考虑处置资产，以产生更多现金流入。
此前政府工作报告也提出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。
值得注意的是，碧桂园融资渠道并没有想象中差，在去年成功发行了3笔公司债券，分别是Risland (Thailand) CompanyLimited 2024年发行可赎回及有担保公司债券第一、二、三期，总金额4.66亿元人民币，利率和期限第一期是7.5%和1.75年，其余是7%和1年。
另外的好消息是，碧桂园总借贷加权平均借贷成本为5.17%，对比2023年12月末下降56个基点。
谋篇2025
2024年已经翻篇，2025年碧桂园会怎样规划它的未来？
过去一年，对碧桂园而言是充满挑战与转折的关键一年。面对房地产行业深度调整、债务压力加剧及市场信心不足等多重困境，通过推进“保交楼”、债务重组谈判、资产盘活等措施，努力稳定经营基本面。
在财报中，碧桂园运用了罕见的词汇：“集团已千方百计、砸锅卖铁开展自救。”
就目前来说，努力有一定的成果，但并不意味着可以松懈。
碧桂园距离“软着陆”还有一段距离，最明显的特征是，一方面最重要的任务“保交楼”尚未完结。另一方面，通过债务重组修复资产负债表，仍存在不确定性。
其中，碧桂园在2024全年交付房屋超38万套，近三年已累计交付约170万套房屋。
碧桂园表示，2025年保交房仍是公司发展的第一要务，而且显然保交楼的压力正在逐步消减。就目前来说，2025年要完成的保交房目标为20万套。
碧桂园集团董事会主席杨惠妍在2025年度工作会议上，透露该公司2025年的重点工作：上半年以保交房为主；下半年保交房和保主体并重，为2026年进入正常经营状态做好准备。
换句话说，保交楼任务预计在2025年内完成，或者说在2025年上半年就能基本完结。交付任务的减少，无疑对碧桂园现金流有利。
碧桂园旗下一些较优质项目也越来越多被各地纳入“白名单”，推进的压力就更小了。
根据去年10月份，住建部“四取消、四降低、两增加”组合拳的描述，2024年底前，“白名单”项目的信贷规模相信已增加到4万亿。同时，城市房地产融资协调机制将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
债务重组方面，碧桂园暂时在境内债方面取得进展，2024年9月宣布对9笔境内债延期6个月，这9笔境内债规模合计近150亿元。
这次展期即将在2025年第一季度末届满，目前碧桂园正采取措施寻求再次展期。不久前3月14日，碧桂园旗下8只境内债券，合计本金98.64亿元，自3月17日起停牌。
3月19日消息，谈判初步成功，原定于3月支付的两只分期款项计划将展期至9月支付，以争取6个月的谈判期，为公开债券重组方案的制定提供更多时间。
境外方面，2024年2月27日，碧桂园收到建滔集团旗下永恒信贷有限公司Ever Credit Limited的清盘呈请，事关双方一笔本金约16亿港元的未支付定期贷款及应计利息。
这项清盘呈请聆讯经过多次延迟之后，此前被延期至2025年1月20日。
而碧桂园成功赶在1月20日清盘呈请于香港高等法院正式提讯之前，于1月9日公布了境外债重组正式方案。据悉，若该方案能够落实，最高可为碧桂园削去116亿美元债务，实现大幅去杠杆化。
同时，碧桂园又适时补发了延期很久的2023年年度业绩报告与迟到半年的2024半度业绩报告。于是，香港高等法院同意将聆讯时间再押后至5月26日。聆讯延后翌日，碧桂园于港交所实现复牌。
不久前，碧桂园已重新委任华利安和中金公司为财务顾问，加快推进债务重组。而在财报中，碧桂园表示目前“正积极与主要债权人就重组方案进行磋商，以尽快就重组方案达成一致”。
“从公司自身来看，我们仍然有大量的资产，有优秀的团队、凝心聚力的文化以及家族的持续支持，这些都为我们的未来发展奠定了坚实基础。”杨惠妍在去年表示。
就“为2026年进入正常经营状态做好准备”的表述来说，碧桂园有希望走出困境。但这些都是后话，保交楼和债务重组依旧是摆在眼前的首要任务。
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